2014年1—3月，受楼市政策阶段性收紧、春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”。随后，继杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价之后，宁波出现房企倒闭破产的现象，广州等一线城市也有不少楼盘“平价”入市，甚至开始打折促销与“垫头付”营销。

　　伴随这些房价松动的热传，关于中国楼市“降价潮扩散”、“房价迎来拐点”、“楼市将要崩盘”等观点成为各界热议的话题。本期投资周刊将综合实地调查、多方数据和专家分析，为你寻找房价真相。

　　广州3月降价的23个楼盘中，大部分跌幅都在5%以内，其中网签均价下降了36.47%的增城保利东江头府跌幅较大。

　　市场

　　开发商“垫头付”重现江湖

　　以价换量让郊区盘频频“日光”

　　从杭州的马年楼市“榜首降”开始，“降价潮”正成为楼市的一个热词。常州、无锡等城市也相继爆出有楼盘下调售价冲销量的消息。还有消息称，在普遍被看好的一线城市中，不少楼盘较近也以低于预期的价格入市，甚至暗中下调单价高达3000元。

　　有媒体报道，受到购房者观望情绪加重的影响，深圳有开发商悄然降价。如3月份新推的楼盘水木丹华，较低价格相比去年已经下降3000元/平方米，而龙岗区“鸿威de森林”项目更是打出9字头的促销宣传方式。

　　在广州，同样出现了不少降价或变相降价的消息。时代地产广州在售项目全线“88”折，敏捷旗下楼盘的降价促销都成为市场一时焦点，另一些楼盘则推出了“头付分期”、“开发商垫头付”等活动，以降低购房门槛为噱头，吸引不少人的关注。

　　事实上，随着春节后市场逐渐回复正常，3月广州楼市供应相比2月出现井喷。而部分开发商或真或假的“让利”举动，也迅速获得了市场的反映，不少楼盘频现“日光”、“准日光”的消息。

　　数据显示，广州3月降价的23个楼盘大部分跌幅都在5%以内，而其中网签均价下降了36.47%的增城保利东江头府跌幅较大。但这个项目3月8日推出的三四房洋房产品，却借助价格优势和区域规划调整利好，当日成交八成。

　　同样位于增城的金地·公园上城浅山，其三期11栋开售推出百余套单位，据开发商称也在两个公里内售罄。该项目虽然配套尚未成熟，但均价只要7000—7500元/平方米，借助78平方米两房单位仅卖50多万元的价格受到刚需热捧。

　　同开盘的番禺全新楼盘星尚，当天推出250套单位，商家报称当天卖了八成，销售金额超过2.5亿元。其毛坯单位较低售价约为1.1万元/平方米，比带装修的单位便宜了约2000元/平方米，尤其抢手，余货已所剩无几。

　　位于增城的尚东阳光、位于南沙的越秀滨海珺城、位于番禺的亚运城等郊区楼盘，同样以较低录得七成以上的去货率。中原地产项目部总经理黄韬总结认为，近期热销的楼盘，大多是售价2万元/平方米以下的外围郊区项目，单位面积则在100平方米左右，属于典型刚需盘，价格是较大优势。而合富辉煌（中国）头席市场分析师黎文江则直言，其畅销是因开发商让利定价较为合理，是“以价换量”。

　　调查

　　一线房价陷入“滞胀”

　　降价楼盘仅占20% 多数为价格不变

　　尽管3月的广州楼市表现，在一线城市中较为抢眼，但对于售楼价格的统计数据来看，市场传言的“降价潮”也并未出现。总体而言，北上广深一线城市的新房虽有部分楼盘出现价格小幅下调，但整体上属于“滞胀”状态。
　
　　日前，因开盘时将原先吹风价2.6万/平方米下调到2.2万/平方米，北京万科橙项目引来了众多媒体关注。但据北京万科总经理毛大庆的说法，价格的调整并非为了“降价走量”，而是因为“希望配合政府做好房地产价格稳定的问题，新开楼盘接受了政府的价格指导”。其吹风价是精装修价格，而降价后卖的则是毛坯房。

　　据某网站的调查，3月北上广三个一线城市三百在售楼盘中，涨价楼盘合计96个，占32%。价格基本不变的楼盘144个，占48%，是市场的主流。而降价楼盘为60个，占20%，占比较小，具体分析楼盘，大部分价格下跌楼盘跌幅不超过5%。

　　其中，广州100个在售项目中，32个项目价格上涨，数量比2月多了6个，保持基本不变的有45个，是市场的主力，此外有23个项目价格出现了下跌，不过降价楼盘数量却比2月份减少了7个。

　　在北京的100个在售楼盘中，共有79个项目价格不变，12个项目价格上涨，9个项目价格下降，对比2月份情况，基本保持一致，仍持稳占据主流。

　　其中，北京的涨价楼盘三分之一项目是售价在4万/平方米以上的改善或豪宅项目，其中超过一半涨幅不足5%；9个降价楼盘则以顺义和通州的郊区盘为主，占了5个，除降幅较大楼盘外，其余8个楼盘的降幅都不足5%。

　　相比之下，上海的3月楼市成交量则出现了下降，涨价和降价的楼盘数量都超过北京，分化更为明显。

　　对上海100个在售项目的价格调查显示，其3月有52个楼盘成交均价较上月上涨，较高涨幅达26.64%，数量比上月增加一成，降价楼盘28个，持平的有20个。

　　其中，8个项目涨幅超过10%，较高涨幅的是位于嘉定的绿洲香格丽花园，涨幅达26.64%，从2月的13590元/平方米涨到3月的17210元/平方米。3月成交均价环比下跌的有28个项目，较上月减少4个，仅有两个项目跌幅超过10%，大部分仍是小幅调整。

　　面对明显回落的成交量，业内人士认为，主要布局一二线城市的上市房企受制于业绩要求，可能对销量更为看重，因而未来新推的楼盘价格难有太大提升，或仍以“平价”入市为主。来自中原地产研究部的数据就显示，4月北京将入市的38个，其中大部分都是中低端商品住宅，涨幅基本控制在5%-10%，与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价已不可同日而语。

　　数据

　　3月楼市成交量回暖

　　一线城市土地成交仍火热 二线则趋冷

　　从更大范围来看，3月尽管成交回暖，但国内楼市表现已远不如去年同期，房价走势陷入博弈势在必行。中原地产研究统计数据显示，截至23日，3月全国54个城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。

　　3月18日，国家统计局公布了今年2月份全国70个大中城市房价的统计数据。这个较权威的官方数据显示，2月国内70个大中城市房价整体涨幅有所收窄，新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别为11.1％和6.4％，分别比上月回落了1.3个和1个百分点，新建住宅房价的环比和同比涨幅更是双双回落。

　　细看这份统计数据，和今年1月相比，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市个数分别为57个和46个，分别比上月减少了5个和2个。新建商品住宅价格环比上涨的57个城市中，涨幅比上月回落的城市有40个，比上月增加了15个，更有温州、牡丹江、安庆和济宁4个城市出现新房价格环比下降的情况。

　　从同比数据看，2月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数均与1月相同，均为69个，但同比涨幅回落。新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个，比上月增加了28个。

　　尽管和去年同期相比，上海、广州、深圳、北京4个一线城市仍然位列新建商品住房同比涨幅的前四位，涨幅也都超过15%，较二三线城市显得更为坚挺。但2月份却是多个月以来一线城市房价同比涨幅头次全部低于20%，显现出放缓趋势。

　　国家统计局新闻发言人盛来运说，今年前两个月房地产开发投资依然在回落中，这表明目前房地产延续了去年下半年以来不同地区分化态势。据美联物业全国研究统计，上周全国土地市场共成交13宗土地，土地市场交易量下滑得非常明显。而从近几周全国土地市场的情况来看，一线城市土地市场成交仍较火热，但二城市的市场交易明显趋冷。自全国“两会”之后，一、二线城市的土地市场分化的现象表现得更加明显。

　　美联物业报告认为，一线城市作为众多房企的主战场，其土地市场的交易或将持续火热；而二线城市的土地市场交易量虽然目前有所下滑，但其市场活跃度仍然较高，预计，随着各地方政府推地节奏恢复后，其市场交易量将有所回升。

　　国家统计局发布的数据显示，2014年1—2月份，全国房地产市场出现“量跌价滞”状况，商品房销售面积和销售额分别为10466万平方米和7090亿元，同比分别下降0.1%和3.7%。

　　与此同时，商品房库存则不容乐观。官方统计数据显示，全国商品房待售面积则大幅增加。数据显示，截至2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米，仅住宅待售面积就增加了1770万平方米。

　　住房登记明确

　　将影响深远

　　■风向

　　3月28日，国务院办公厅发布通知，要求于2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。这是继坊间传闻将开展不动产登记的消息以来，官方头次明确地给出的一个时间表。

　　这一消息进一步加剧了外界对于政策走向的猜测。此前，SOHO中国董事长潘石屹曾在微博中表示：“这（不动产登记）是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”知名经济学者马光远也表示，一旦政策实施，房价会有相应的下调。中国社会科学院副院长李扬更是预计，今年6月全

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