海南省位于我国的南端，这里湛蓝的天空、金色的沙滩、美丽的海岛，给予每个到访者无限的遐想。如今，越来越多的北京“候鸟”选择前往海岛过冬，那么，海南楼市现状如何呢？去年的三亚宰客事件，让整个海岛蒙上一层淡淡的阴影，更多的人开始重新审视这座美丽的滨海度假胜地。

　　本期全访谈嘉宾是鸿洲集团营销总经理曹志刚，在他眼中，今年海南房价没有上浮的可能性。

　　他认为，众多开发商近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力。楼市价格战仍将持续很长一段时间。

　　三亚、海口房价仍有上涨空间

　　记者：今年三亚楼市的销售情况并不乐观，高端市场没有回暖迹象。未来三亚会不会进入刚需时代？

　　曹志刚：现在说刚需时代过早了。不过，如今海口的需求量越来越大，三亚供应量越来越小，两地房价、市场差距在逐步缩小。三亚作为中国仅此的热带地区大城市，有较完善的城市配套资源，例如国际机场。因此，它具有持久魅力，即使房价贵了，也还会有人去置业。政策的影响以及消费限制，短时间内会对三亚楼主产生影响，但长远来看不会有太大影响。

　　从市场方面看，到三亚旅游的客群成分有所变化，数量方面变化不大，但是旅游客群的购房意愿、购购力在逐渐下降。

　　记者：您曾说三亚楼市正在挤泡沫，有人认为泡沫挤得差不多了，未来仍有上涨空间，你认为呢？

　　曹志刚：其实，大家对市场的判断并不一样。在我看来，这两年三亚房价仍处于低位，房地产泡沫不大，大部分房子的价格为峰值的六七成左右，三亚所有楼盘的均价在每平方米2万元左右。

　　剔除了泡沫，房地产才真正具有投资价值，未来三亚楼主应该会有很好的市场表现。如今，到海南购房的人群逐渐转为度假客群，我称之为健康客群。

　　这部分人的年龄多在四五十岁以上，他们要健康，要生活品质，也具有购购能力，他们只需在北京卖套房，就能在海南购套别墅。对健康的需求，会持续加大这部分人在海南置业的动力。

　　目前，三亚的楼盘均价仅2万元左右，仍有上涨空间。未来，海口普通住宅的价格将达到2万元，地段好的房子价格要到4万元。

　　“候鸟”南来 加大城市配套压力

　　记者：目前，海南东线除了文昌以外，万宁、陵水等地的一线海景，因此都在开发二线产品。这对海南主打一线海景的旅游度假地产会不会有影响？

　　曹志刚：会有很大影响。来海南置业的人，基本上都对大海或者海洋资源有着深切的情感。前些年，开发商都在卖一线海景项目，由于沿海资源有限，这些楼盘对顾客吸引力很大，价格也是持续上涨。但这些项目的购购客群只是短时居住。如果开发沿海二线产品，购购客群就会由旅游度假者转为旅游度假移民，我觉得这是个很大的变化。

　　我所说的移民是大批北方人到海南置业，人来得越多，包括你的亲戚朋友都来了，你需要回去的时间少了，你就成为了城市移民。

　　记者：如您所说，旅游度假移民潮正在成型，海南各地配套是否能保证“候鸟”们的生活需求呢？

　　曹志刚：这些移民对当地的配套需求非常强烈，包括医疗、教育和商业配套等，这对地方政府来说也会形成很大的压力。配套一旦滞后，就会对房价造成很大影响。在购购海景二线房产时，更多购房人会考虑这些因素。

　　二线海景房价格并不便宜，人们购购后对当地的配套需求也会越来越明确。配套如果跟不上，入住人一多，就容易产生矛盾。二线城市如果不解决这些问题，房地产的发展就会受阻。

　　而海口和三亚这种核心城市已经具备了基本的生活配套，东线高铁、高速路都已开通。

　　但北方移民的到来会加重海南的城市负担，加大人们对城市道路等方面的要求。

　　中小房企被迫转战中、西线市场

　　记者：海南的东线、西线有何区别，为何鲜有大房企进入西线市场？

　　曹志刚：东边的海水资源好，一线海景沙滩质量较高。而西线曾经是海南的工业区，有很多厂房和产业生产线设在这里，不适合居住，所以发展慢。

　　但是随着西线产业的逐步改造和交通的日趋便利，房地产市场也将逐步打开。此外，西线房价是东线的一半，只要东、西线房价差异存在，西线仍有大的发展潜力。

　　记者：中线呢？未来，您认为中线市场该如何发展？

　　曹志刚：中线位于海岛的山脉上，没有海啸侵袭的危险。五指山、七仙岭房价很贵，因为当地负氧离子高。中线的购房者相对特殊，他们对城市要求不高，更喜欢田园风光。因此，有一定渠道背景的开发商才会去中线开发。

　　以五指山为例，当地房价并不低，每平方米均价在7000元左右。但当地还没有大的开发商入驻。

　　目前，仅保亭地区有大开发商入驻。但开发商需要与政府做资源置换，帮政府实现一些社会责任，政府才会把土地出让给他们。因此，开发商拿地成本相对较高。大部分开发商都在东线拿地，特别是三亚、海口等热点区域。

　　很多中小房企认为东线拿地成本过高，于是就先从中部拿地试水。如北京春光在中线拿地也能销售，不过其市场渠道拓展花费了很长时间。我认为，中线只有有影响力的大房企进入，才能促进当地房地产市场成熟发展。

　　今年海南仍将以价换量

　　记者：2012年，外界对海南楼市的总结是以价换量，2013年呢？

　　曹志刚：2013年依然是以价换量。今年10月，海南开盘数量突现井喷，有31个项目上市，为近几年开盘数量之较。延续“银十”的热流，11月海南开盘数量虽有所减少，也仍有22个新盘拟开，其中不乏雅居乐、合景和鲁能等名企的新品。

　　岁末将至，海南楼市旺季即将到来，开发商都想紧紧抓住机会出奇制胜，以价格优势先博得购房者的眼球。此外，众多开发商近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力。开发商之间的价格竞争恐使楼市再起波澜。

　　所以，我认为今年海南房价只有下浮，没有上浮的可能性，但到了明年销售旺季会有所好转。

　　记者：北海等地也拥有优质的旅游度假资源。与之相比，海南有哪些优势？

　　曹志刚：目前，国内大部分城市都在加速城市改造，生活、娱乐配套达到人们的要求，房价自然就会跟着上涨。

　　北海的金滩银滩海景也很好，其房价仅为海南的一半，确实会分流部分海南的客源。

　　目前，海南进行了大规模的城市改造，主办了众多国际性会议，同时还在加快国际旅游岛支柱产业的发展等，这些都会提高海南市场的吸引力和竞争力。

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