2月，上海楼市似乎进入了小阳春，春节后连续四周成交大幅放量上扬，导致整个2月份较终的新房住宅成交量超40万平方米，环比上升九成。同时供应端口表现同样给力，获得预售证住宅项目共14个，批准预售套数合计2507套，预售面积合计超30万平方米，几乎是1月份的三倍。

　　成交量升价跌

　　今年年初一度偃旗息鼓的降价促销活动，在进入2月，尤其是2月下旬后逐渐活跃起来。纵观2月成交面积排名前列的保利叶城、万科清林径、象屿郦庭、滨河华城等项目，它们无一不采取以价换量的策略，且成交都集中在2月下旬。此外，象屿郦庭、滨河华城的降价，也反映出了目前的降价潮，已由去年四季度的外环外区域，蔓延至中外环区域。

　　这一系列的以价换量的销售模式取得立竿见影效果。根据德佑地产监控的数据显示，2012年2月全市新房住宅成交面积为40.3万平方米，环比1月上涨89.5%，同比去年上涨127%。由于今年春节假期处于1月下旬，因此，二月的楼市成交随着春节影响的减弱，呈现出先抑后扬的趋势。2月上旬，新房住宅成交面积仅为6万平方米，而2月下旬，则达到了22.1万平方米，占据了全月成交的一半以上，与去年四季度的水平相仿。

　　市场分析人士普遍认为，除了上述原因外，2月楼市出现政策微调信号，持观望态度的购房者心态出现转变，部分购房需求流入楼市。

　　交易量上升，但成交价却降低了。2月，全市新房住宅的均价为19831元／平方米，跌破2万元的大关，而上次出现全市均价低于2万元的情况，还要追溯到2010年的7月份。

　　“均价的下跌与成交结构的显著改变有较大关系。”陆骑麟表示，整个2月，单价2万元以下的低端楼盘占据新房住宅成交总面积的67.2%，而去年全年的占比为60.5%；相应的，单价3万元以上的中高端楼盘在全市成交中的占比仅为13.0%，而去年全年为17.8%。

　　另外值得一提的是，在2月刚需大幅释放后，上海新房住宅可售余量较前一个月小幅下滑1个百分点。根据网上房地产数据显示，截至2月末，上海新房住宅可售余量为936.17万平方米，仍然处于一个高位，其中外环外可售余量达657.24万平方米，占全市七成以上，库存的积压导致竞争压力加大。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，“上海市在放宽普通住宅标准之后，又曝出居住证三年可购二套房，但是政策出台一周之后立即被叫停，这也表明了地方政府在当前成交量的回升之后，担忧开发商的降价动力减弱而加大调控，因此开发商主动以价换量还将成为一段时间内的楼市主旋律。”

　　开发商推盘依旧谨慎

　　虽然市场整体交易氛围的日渐活跃，但开发商的推盘策略仍较为谨慎，2月份新房住宅新增供应面积共计30.9万平方米，环比提升近2倍，同比则下降22.6%，从完全量来看在近12个月内也仅高于今年1月份。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟表示，从往年来看，3月份都会出现一波楼市小阳春，开发商普遍会加快推盘节奏。但今年不同于往年，由于目前全市库存量屡屡创下历史新高，并且政策再度收紧，不排除部分开发商再度延后推盘计划。

　　“目前头套置业者成为政策保护对象，刚需盘为了能够抢占更多的客户资源，通过降价方式来提升自身竞争力成为较有效的捷径，而主要针对改善型或投资型需求的中高端物业项目，仍然面临重重障碍，在此契机之下，3月份房价出现进一步向下调整势头将有望出现。”付伟称。

　　虽然目前供应量不大，但还是有不少市场人士认为，面对已有所恢复的市场，3、4月份是不容错过的去化时机，毫无疑问未来新盘采取怎样的策略入市，将在很大程度上影响其自身去化，并左右整体的量价走势。

　　随着2月的结束，楼市房源正式步入普通标准的新纪元，而事实也表明采用新标准以后，上海新房住宅中的普通住宅数量得到一定程度提升。据统计显示，2012年3月1日网上房地产数据显示本市一手可售普通住宅套数约占全市总量的42%，而此前2月29日时该数据仅为17%。

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