11月21日下午，中国人民银行发文，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。此举明显利好个贷购房者，降低其购房成本。但房价走势会因此“向上”，还是“向下”？

海南业内人士认为，央行降息有利于提振海南楼市信心，但不会导致银行加大对房地产的支持力度，更不会改变房地产市场的下行大趋势。所以，及时抓住政策利好，尽早走量，仍应是海南开发商的重要营销策略。

降息新政

贷款利率下调0.4%

21日下午，央行对外宣布非对称降息。

从11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至 5.6%；

一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1 倍调整为1.2倍；

其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

直观影响

100万房贷每月少还261元

此次央行降息，较直观的影响和利好是，降低贷款购房者的购房成本。根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，按等额本息还款计算，以30年期100万元房贷为例：

按照更改前5年期以上利率6.55%计算，贷款30年，每月需还款6353.6元。

更改后的5年期以上贷款利率为6.15%，贷款30年，每月需还款6092.3元。则每月可少还261.3元，总还款额将减少94074.1元。

“不过，一般来说银行中期贷款，也就是3年以上贷款，是按年度来计算。所以，对于大多数刚需购房者来说，房贷降息调整要等到明年1月份。”海南农行小微企业金融服务负责人黄国称。

预估影响

海南楼市：走量为主

时下正当主打旅游度假地产的海南楼市的传统旺季，而此时的海南楼市能否由于“央行降息”的加码，逆袭全国楼市下行大趋势？

众多业内人士表示央行降息利好楼市，但全国房价不可能因此大涨，而对于主打旅游地产，主要面向岛外客户的海南楼市更是影响有限。岛内开发商仍需抓住政策利好，迅速走量。

“央行降息，利好楼市大环境，对海口刚需市场的利好更为直接。但对海南旅游地产市场来说，其利好影响会有所滞后。因为旅游地产主要面向岛外客户，只有降息利好确切地反映到了岛外楼市，才会进一步影响到岛内的旅游地产。”王路表示。

而据媒体报道，9月份，四大一线城市北上广深的楼市库存去化周期都大于12个月。而一般业内认为，去化周期超过12个月，就表明已进入楼市高风险期。所以，央行降息，仍然难以改变开发商“降价走量”的大趋势，而海南楼市也难以幸免。

与此同时，海南某知名房企的营销总监也表示，此次降息政策会对国家宏观经济、楼市带来利好影响，但并不会立刻起到明显的作用，楼市不可能立刻反弹。加之楼市库存压力及开发商年底的销售压力尚在，房价迅速上涨不太现实。开发商还是应该识时务，勿盲目乐观，坚持“以价换量”为主要营销策略。

全国楼市：利好刚需

央行降息，将对楼市带来什么样的影响？众多专家认为，央行此次降息，仍属于政策微调，目的为希望资金向实体经济转移，降低融资成本，稳定经济增长。但仍然肯定的是，此举对目前低迷的楼市仍是一大利好。

海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为，央行降息，将明显降低购房者的置业成本，有利于释放刚需购购力。同时，一定程度上可缓解开发商的资金紧张问题，对楼市利好明显。但利好的幅度依然取决于商业银行。而从商业银行对之前央行的三轮救市政策的冷淡态度，可看出此举救市，仍是影响有限。
 

“降息对楼市肯定是一大利好，但不会导致银行大力度支持房地产，致使资金大量涌入房地产。对楼市的影响是预期大于实质，但将昭示着宏观调控走向宽松化。”黄国告诉记者。

黄国还进一步解释，房地产并非利率敏感行业，以及降息节省出的资金成本在开发成本占比很小。同时，目前的楼市普遍面临现金流问题，银行从风险控制方面考虑，不可能大幅度去支持楼市。

而对于个贷客户来说，商业银行在降息新政的实际落地方面，仍会采用分期、分层次进行调整。房贷的优惠利好，仍优先面向优质客户。

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