入住前先要试验收

　　　对新建商品房的验收，通常要经过以下两个基本程序：试验收和正式验收。

　　　在正式收楼之前，购房者有权向开发商索取查阅《建设工程质量认定证书》以及到现场勘察验收，我们称之为“试验收”，即正式收楼之前的验收。如开发商信誉好，购房者也可以不进行试验收而直接收楼入住。

　　　《建设工程质量认定证书》是建设工程质量安全监督检查站（质监站）经验收合格后颁发的。质监站是政府专门负责建设工程质量把关的部门，比较内行与权威，因而它颁发的质量认定书对楼宇的质量鉴定是比较准确的。按照国家规定，建设工程质量分两个等级，即“优良”和“合格”。不合格不发《质量认定书》。

　　　如果开发商竣工建成的楼宇没有《质量认定书》，证明该楼宇是不合格的。按国家建设部规定，建设工程质量不合格和小区配套不完善的房屋不能交付使用，也不能通水、通电，购房者有权拒绝接收不合格的房屋。如果购房者对开发商出示的《质量认定书》有疑问或该证书模糊不清的话，可以到颁发证书的单位——房屋所在地建设部门所属的各级质监站查询、核实。

　　　如果《质量认定书》表明所购楼宇质量合格，为保险起见，购房者仍需到现场作进一步的勘察，主要是看房屋结构、装修标准、配套设备及各类管线等，尤其是面积的计算。验收完毕后，购房者可将关于房屋质量的初步检查意见告之开发商，要求开发商尽快协调解决，以便正式办理收楼入住手续。

　　何时正式收楼入住

　　　试验收之后，就要进行正式验收。

　　　收楼入住在何时呢？

　　　如果是现楼，一般在签约后一个月内可办理收楼入住手续；如果是期楼（楼花），收楼时间则由工程进度等各方面因素来决定，一般为3-5年。具体的收楼时间，以发展商发出的《房屋交付使用通知书》上注明的时间为准。购房者必须在通知单上注明的时间（一般为30天）内到楼盘现场办理收楼入住手续。按常规，发展商向购房者移交房屋钥匙的当天，即视为实际交楼日；如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房屋交付购房者使用，购房者须自该日起承担所购房屋的一切风险责任及税费。

　　　收楼入住的基本程序一般分为4步？

　　（1）发展商向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书；

　　　（2）购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理处联系收楼事宜；

　　　（3）有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《楼房验收交接表》上；

　　　（4）若验收合格，购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。

　　　另外还有一个要注意的问题，购房者在办理收楼入住手续时一般需要缴纳哪些费用？

　　　要交两笔费用：当月管理费和其他费用。其他费用有小车、摩托车、单车保管费；代缴水、电、煤气费的保证金（或叫周转金）等等。

　　　为避免乱收费，保证收费的透明度与规范性，目前部分城市已建立起物业管理服务收费标价牌制度，要求物业管理公司或物业管理处必须将收费项目及标准报有关部门批准，经审批后登记在标价牌上，作为向业主收费的依据。标价牌上未列示的收费项目，业主可拒付并向有关部门投诉。

　　收楼要验哪些内容

　　　■购房面积

　　　从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到较终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部较新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。

　　　■主体结构

　　　1、地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；2、钢筋混凝土构件不得产生明显变形；3、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；4、木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害。

　　　■外墙

　　　1、外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点；2、外墙不得有较的空鼓、开裂。

　　　四、屋面

　　　1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

　　　■楼地面

　　　1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

　　　■装修

　　　1、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏；3、木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；4、门窗玻璃应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固；5、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；6、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；7、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

　　　■电气

　　　1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高端住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。

　　　另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

（北京青年报）

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