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收楼八大陷阱见招拆招
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 620 次
年关将至,是许多购房人收获的季节,但不少家庭从喜滋滋地接到收楼通知单的一刻起,收楼烦恼也随之而来。究竟收楼程序如何?常见的收楼陷阱有哪些?收楼时又该注意些什么呢?为帮助广大消费者放心收好楼,开心住进新屋,我们请教了有关地产专家,按照收楼的一般程序,介绍各种收楼过程中常见的问题,教你见招拆招,做个聪明收楼人。
第1步:接到收楼通知单
按合同约定,发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给购家,告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。
关注一:发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内,按有关规定,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为发展商已实际将该房交付购家使用,购家应从通知单的较后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者,也有商家并不管你有没有收到。有位林先生就因为出差在外没收到通知书错过收楼期,结果吃了哑巴亏。
拆招:购房者在购房时切记写清楚邮寄地址(一定要容易接收、能保障亲自签收的地点),如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差,可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与发展商联系,商议另行约定时间,并有书面形式确认。
第2步:做足准备工夫
收楼前的准备宜细不宜漏。头先应看清发展商约定的收楼时间,确定具体收楼日期。然后要找出购房合同,仔细研究合同中的交楼约定,充分了解哪些标的物是发展商必须交付的,购家权益有哪些。
其次,准备各种相关资料,包括申办产权证需要的原购房合同(契约),各期还款单据(发票或用于换发票的收据),如属按揭购房的要带上银行贷款合同,还有业主本人的身份证、常住人员照片,收楼通知书等等。
较后,当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具,以及饮料与点心,以备收楼时东奔西走又排队又爬窗,又要与发展商争论,腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记,小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。
第3步:查证
应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》,索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,《竣工验收备案表》(简称““三书一证一表”),还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容,如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。
关注二:根据国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定:“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格且与合同一致,只有证件齐全了,才能签署入住单,收楼。
但是,“三书一证一表”不齐全,是时下不少楼盘的通常做法,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,没有相应的证书。
拆招:面对这种情况,购房人可选择不收楼,如果确实被要求收楼,也要在相关文件,如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
第4步:验楼细节不放过
查验完各种证件后,收楼的关键时刻——验楼正式开始,先是需缴交身份证复印件、收楼通知书,领取房屋钥匙,然后由商家接待人员带领,到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
关注三:先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序,但商家大多数采取先交钱填表、签文件,再验楼的方法,商家的主动性更大。
拆招:购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里,不验房不收楼。如当初合同未有约定的,则可采取变通方法,在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,验房时如出现什么情况,也可增加自我保护力度。
关注四:收楼时要办的手续很多,如换发票、填表、交费、入住登记,等等,不少业主东奔西跑排了这队排那队,未进自家门已筋疲力尽,更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。
拆招:收楼现场的人山人海并不可怕,建议采取“人多好办事”的战术,请来多位老友亲戚帮忙,大家分工合作、分头排队,各人负责一部分,能发现更多的问题。
关注五:清洁明净一般较讨好人,大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘例外,在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土,往往诸如裂缝、漏水渍、砖面不齐等问题,就隐藏在这层土底下。
拆招:应对办法是扫去土,或往地面冲水,一方面可冲去泥层,看清地板质量,另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。
第5步:验楼结果在录
验完楼后,购家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,购家应另以书面形式将意见交发展商。根据购家意见,购卖双方协商解决办法,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。
关注六:对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些发展商员工总会说:“这没什么,小问题啦,我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心,想方设法不将问题列进验收文件里。
拆招:不管发展商陪同人员如何巧舌如簧,如何套交情,业主都应坚持原则,只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,如楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录。较好同时用贴纸贴在出问题地方,并写清自己的意见,以便整修时识别。
第6步:交费笔笔算清
换发票及缴交各项相关费用与钱银有关,更要笔笔算清。
关注七:虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定,但一些发展商仍巧立名目乱收费。
拆招:收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定,较好带上应缴费用表,与发展商要求的款项相对应,较好带上计算器,算好每一笔账,发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。
第7步:办理入住手续
验完楼后,开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书,同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种物品。
关注八:《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定,有些物管公司从便于自身管理出发,订下一些双方责权不对等的条款。
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