1 什么样的房能卖？

《深圳经济特区房地产转让条例》第34条规定：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：（1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》；（3）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算总额的25％，并经注册会计师验资；（4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合以上条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。

2001年7月6日，深圳市人民政府又颁布了《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，其中第16条规定：提高商品房预售条件，预售条件中的形象进度定为：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

另外，由建设部颁布，6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十、十一、十二条分别规定：

房地产开发企业不得在未解除商品房购卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

2 交付定金要注意什么？

6月1日，建设部颁布《商品房销售管理办法》，其中第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购房人收取任何预付款性质费用。”

“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房购卖合同之前向购受人收取预订款性质费用的，订立商品房购卖合同时，所收费用应抵作房价款；当事人未能订立商品房购卖合同的，房地产开发企业应当向购受人退还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”

从这条规定可以看出，不符合商品房销售条件的，开发商若签约售房属非法行为。因此，无论是定金、订金还是预付款都可以要求退还。如果是符合商品房销售条件的，则要分下列几种情形区别对待：（1）、当事人向开发商交付订金，但未能就合同条款协商一致，未能签订合同的，开发商应当退还订金；（2）、若是预付款或其他类似名义的费用，也要退；（3）、若当事人另有约定，则可以不适用上述规定。例如，如果开发商的预订单或订金收据上写明若购房人拒签合同则不退定金，那就需要特别小心了，因为这就是当事人之间的约定。如果有这约定，则按照这个约定执行。解决的办法是要求开发商划掉类似的条款，否则拒付订金。

《办法》中用了一个模糊的概念“预付款性质的费用”，关于这个概念是否包含定金，尚有争议，建设部亦未作解释。有人认为这里不包括定金，理由如下：《办法》只是一个部门规章，而关于定金的规定是在《担保法》之中，按《立法法》的规定，法律的效力是高于行政规章的。显然，《办法》作为建设部发布的行政规章，不能违背《担保法》，否则无效。

关于未签订合同之前交付定金，后因协商不成无法订立合同时，定金是否应当退还的问题，有专业律师认为应当退还，理由是《担保法》第五条明文规定，除非另有约定，担保合同是主合同的从合同，合同未订立，从合同当然无从谈起。但较高人民法院2000年12月发布的《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”所以，当事人在正式签约之前，一定要谨慎。付定金之前，一定要三思。较后，还有一点非常重要的，根据较高法院解释第118条，当事人交的留置金、担保金、保证金、订约金或者定金，若没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，法院不予支持。换句话说，定金合同中必须明确约定定金罚则。这一点值得大家注意。

3 办理按揭有何限制？

银行在办理按揭时，对业主的户口所在地是没有限制的。购房人可以申请办理按揭购房，但要注意，银行在办理按揭时，都要从抗风险的角度对业主的贷款资格、条件进行审核。国内银行主要审核的内容有：

（1）业主的身份。国内银行只给国内公民和港澳居民办理按揭。

（2）业主年龄。这跟按揭年限有关，年龄越大，可分期还款的年限越短。对此，不同的银行有不同规定。某银行的规定是：按揭年限加业主申请按揭时的年龄不能大于六十岁。

（3）业主还款能力。业主要能出示有效的收入证明，证明自己有能力在约定的年限把所贷的款还清。

4 合同文本有几种？

《深圳房地产购卖合同》分为预售合同和现售合同两种，该合同文本由深圳市规划与国土资源局统一制定。

（1）在销售尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，使用预售合同。

（2）当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，使用现售合同。

注：预售许可证上标明的有效期是该预售期限。当有效期到期，而该项目房地产的销售又不符合上述使用现售合同的条件时，发展商需重新申请领取新的预售许可证，方可继续销售房地产。

5 何为“不可抗力”？

经常有业主投诉有的开发商以“不可抗力”作为推卸延期交楼责任的借口。

“如遇不可抗力的特殊原因，严重影响施工进度，可能使房地产不能按约定时间交付使用的，卖方应以书面形式及时通知购方。”商品房预售合同里有这样的约定。

何谓“不可抗力”？深圳市规划与国土资源局和世联地产顾问（深圳）有限公司联合编著的《深圳市房地产产权手册》这样界定：“不可抗力是指火灾、地震、水灾、战争等不可预测的特殊因素。因不可抗力因素导致造成延期交楼，需要获得相应的主管部门出具的证明文件。”

可是，某些发展商在合同附件中补充了延期交楼的条款，并将延期交楼的责任归咎于停水、停电、台风和下雨等因素。这些因素是否也归于“不可抗力”范畴？业内人士认为，不可抗力除了不可预测外，还必须由相应的主管部门鉴定并开具证明文件，而不是发展商说了算。

6 延期交楼怎么办？

深圳市房地产业协会有关负责人表示，在接到的各类房地产投诉中，延期交楼问题极为突出。

由深圳市规划与国土资源局统一制定的《深圳市房地产购卖合同》（预售）第八条作了相当明确的约定：“卖方不能按约定时间交付房地产予购方使用的，每延期1日，卖方应向购方支付购卖总价款万分之五的违约金。造成购方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。卖方超过约定时间90日仍不交付房地产的：（1）购方有权单方解除合同。卖方接到购方解除合同的书面通知后，应当在10日内将购方已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金。造成购方损失的，还应当负赔偿责任；（2）购方不解除合同的，按本条款处理。”

《深圳市房地产购卖合同》（现售）则这样约定：“（卖方）逾期交付即视违约，乙方（购方）有权解除合同。如果乙方不解除合同，每延期1日，卖方应向购方支付购卖总价款万分之五的违约金；如果乙方单方解除合同，卖方应向购方支付购卖总价款万分之五的违约金。”

7 货不对板怎么办？

同致地产代理处总监梁怀江告诉记者，对于那些附带装修的房地产，出现货不对板的可能多一些。

房地产购卖合同对装修也有规定：“交付使用的房地产装修部分达不到合同约定的装修标准的，购方有权要求卖方补偿装修的差价款。”另外，除非购卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房通常也视为合同的组成部分，卖方也应承担相应的义务。梁怀江指出，样板房往往单独设置，受不同楼层、朝向、光线等因素的影响，样板房往往与交付使用的单位有差异；而且许多楼宇入伙前样板房已经被拆，给取证带来相当大的因难（样板房一般都不允许拍照）。从这个意义上说，样板房只不过是“概念房”、“示范单位”。

另一个问题是有的发展商为节省成本，对公共设施任意削减或变更。这其实是另一种意义上的“货不对板”。

《深圳市房地产购卖合同》（预售）第十条规定：“已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如确需变更的，卖方应持五分之四以上购房者的同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。

8 入伙时如何收楼？

房地产竣工后是否就可以将其交付给购方使用？答案是否定的。

《深圳经济特区房地产转让条例》十条规定：“预售房地产的，当事人约定房地产的时间应当在竣工验收合格之后。”也就是说，房地产开发商将房地产交付给业主使用时应取得建设主管部门规定的《工程竣工验收证明》；否则，在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。

据悉，卖方向购方交付房地产时，应发出书面通知，并由购方签收。书面通知应包括实际交付建筑面积的内容。购方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收。如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。

除此之外，开发商在住宅交付使用时，还要向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；否则，购方可拒绝接收。并且开发商应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担房地产保修责任。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

因此，有效的商品住宅交付行为应当具备“一证两书”——《竣工验收合格证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

9 购楼应缴哪些税费？

一手楼：

（1）印花税：合同价的万分之五，另有《房地产证》贴花每本5元。（2）契税：合同总价的1％。

（3）登记费：合同总价的0．1％，合同总价超过1000万元部分按万分之五计征。

注：涉外性质的购卖行为需公证，公证费为合同总价的0．3％。二手楼：

卖方：（1）营业税、城市建设维护税：成交额的5．05％。

个人购购并居住超过1年的普通住宅，免征；个人购购并居住超过1年的普通住宅，销售时按售价减去原购

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