俗话说：一年之计在于春。进入3月，深圳楼市开始萌发春季独有的活力，各大片区均有一些楼盘在摩拳擦掌，准备以较好的姿态接受检验。深圳特区报地产部也推出系列活动，展示“2006深圳春季旺盘”，时间向大家呈现较新的楼盘信息。与此同时，本报地产新闻部还特别邀请深圳十大品牌地产中介的 专家，为置业者提供春季置业的指南。

谋略1 理性置业安全供房

针对当前房地产市场的变化趋势，制定一个比较周密的投资置业计划，对于消费者来说非常有必要；而在规划“狗年”的置业计划当中，需要关注或者遵循的原则应该从安全和理性的置业角度出发，主要包含以下三个方面：

头先，要把握楼市的整体行情。2006年，特区内总体供应总体来说有所加大，但并非“井喷”；而特区外的供应量增长比例相对较大。对于消费者来说，购购楼盘以自住为主的，要充分考虑自身的承受力，不应一味追求大，要回归到理性。

其次，对于深圳的消费者来说，要改变特有的一些消费习惯，改变骨子里“新”的情节，拓宽居住的思路。具体来说：特区内的楼市经过二十多年的发展，不论是二级市场还是三级市场，在社区、产品、环境、配套等方面都比较完善，在考虑自身经济承受能力的基础上，置业者可以考虑购购二手楼。

较后，当购房者看中了自己满意的房产之后，将会涉及到房款的支付问题。今年的金融贷款，相比以前有了更多的选择渠道，既可以选择固定利率，也可以选择浮动利率。在没有新的消费热点形成的时候，利率上浮的空间可能性不大。这时，采取浮动利率风险会更小。

谋略2 明确用途有效置业

所谓安居才能乐业，但不能为了安居而背负沉重压力。当你确定购房时，一定要仔细分析家庭收入、开支情况，全方位地衡量实际经济能力和偿还能力，切忌冲动置业。不然，除了购房的三成头付款外，还有各种税收及不可预见费、银行利息等等，都将给你带来不小的经济压力。

要购房置业，头先要明确自己购房的用途。若是用于长久居住，购房时就要结合家庭所需，考虑地段、交通、物业、配套设施、小区环境、产权期限、房屋面积、开间布局及朝向等等。

若是作为周转房，则建议购置二手楼。一般来说，二手楼相对新房价格便宜些，还可根据实际情况，选择30－50平方米的小居室。

其次就是结合自己家庭、工作所需选准购房区域。如今，罗湖作为老城区虽交通便利，但容积率高，加之所建楼盘因年代较早，其功能、小区配套环境等不尽如人意；福田区作为深圳城市区的开发地段，房价较高，但规划及配套等完善；近几年南山区因其绿化、规划等优势，吸引了更多的置业者，房价也处于上升通道。

近年来，房产开发商纷纷在龙岗、宝安、盐田等进行大规模开发。而政府正在实施的“七横十三纵”交通规划，无疑为更多看好关外的置业者提供了更便捷的交通。

谋略3 把握大势理性投资

一个区域市场房价的走高，除了总体市场走势外，主要与轨道交通或新规划、拍卖地价格、指标盘价位置拉动这三个因素相关。

基于以上原则下面做一些投资推荐：

1、宝安区。规划手笔和政府投资力度的区域，已成为南山市场的有力承接，在新的指标盘未入市前，目前的在售楼盘是很好的投资选择。

2、梅林关口和二线拓展区。金地梅垅镇将成为区域新的指标盘，带动区域价格提升。目前可密切关注区域在售的优质楼盘。

3、龙岗城。目前土地市场的主要供应区域，上月28日城荔枝园地块拍出了3781元／平方米的高价，预期未来区域市场会有强劲上升。

4、南山中高端市场。南山目前是市场供求关系较紧张的区域之一，下半年将会有中信红树湾3期、浅水湾等指标盘出现，预期前者价格在15000元／平方米以上，后者应在12000元／平方米以上，与此相比，红树湾、南硅谷一带的尾盘和二手房将有巨大的上升空间。同时，蛇口东填海区入市楼盘的价格将普遍在万元以上，目前购购区域楼盘将有很好的前景。

谋略4 成功置业要看清大势

2005年的房地产调控政策在2006年将继续推进，且深圳2005年又重拾商品住宅均价的全国，其压力，因此高压调控不可避免。

房价是老百姓较关心的焦点。今年房价的走势要从短期和长期两个方面看，而各种影响因素较终将通过供求关系来确定。从长期看，土地资源的瓶颈将制约市场供应，而经济的发展和居民收入的提高将带来持续的需求，从而推动深圳房价持续上升。短期内的房价暴涨是市场非理性的表现，是供求与房价相互裹挟的结果。在了解了调控和房价的形势后，置业可以有如下选择：

对于购房作长期自住者，只要有购房实力，何时购入不是问题，因为深圳还要长期快速发展，房价持续上升是毋庸置疑的。

对于投资者，如果是短期高回报，那就是投机了，现在不是时候；而希望获取稳定和长期回报的，则要选好品种。

对于投机者来说，还是尽快收手，调控政策已经限制了快进快出的空间，现在购入大约一年半后才具备出售的条件，说不定那时正处在回落期，不亏本能打个平手就不错了。

谋略5 关外新房潜力可观

毫无疑问，对购楼者而言，纵然遍地琼楼玉宇，但较适合你的也不过那几处。

今年，无论是供应区域还是产品结构，深圳的新建商品房将呈现出百花齐放的均衡态势，这将极大地丰富置业者的选择范围。

2005年销售面积位居全市前两名的宝安和龙岗区，今年除继续有相当数量的普通商品房面市外，中海、振业、招华、深国投等企业还将推出数量庞大的别墅类高端产品，关外地产将不再仅仅满足于单纯的居住需求，转而步入多元化的全线产品时代。

在**建设、路网改造等一系列紧锣密鼓的市政工程促动下，宝安龙岗片区的居行环境正日新月异。虽然2005年两区的新房涨幅均在27％以上，但未来的仍然显而易见，只要迈过“关外概念”这一心理门槛，两个区域当前相对较低的房价数值不失为较佳的置业理由。但由于关外面积广袤，不同个盘的环境、乃至交通配套、产品质量等差异巨大，建议购房者切实衡量自己的真正需求，取舍之余，选择合适的才是较好的。

而在特区内，罗湖去年的新房涨幅不过3％，均价已在福田、南山之下，地产价值可见一斑；尤其是火车站、水贝、布心等**沿线片区的物业，既有轨道交通的从容，价格也极有优势。而倘若需要闹中取静，或者对社区规模有特别要求，南山和福田的可选择范围则更广。

谋略6 投资商铺持良好心态

商铺投资近年来受到越来越多投资者的追捧，其中不乏众多投资经验丰富的专业投资者。与其他投资品种相比，商铺率相对较高，投资风险也相对较低。

商铺所在地段、商圈成熟度、片区发展前景及交通易达性是影响商铺投资价值的主要因素，对商铺投资者而言，选择投资商铺不能只看单一因素，而是应该综合考虑。

另外，商铺投资者还要有好的心态，允许市场前几年“守业期”的存在，即给商家一定的前期盘活空间，赋予市场做旺的动力。

一般来讲，经过几年市场培育期后，商铺从“保值期”过渡到“升值期”，商铺投资价值会逐步攀升，有望达到预期。所以说商铺投资不能只看短期收益，而是应该看重中长期收益。

商铺投资是一个比较、分析的过程，希望广大投资者能够理性面对投资市场，作出合理选择。

谋略7 头次置业多关注“价格盆地”

近年来深圳房价持续上涨，影响的是头次置业的中低收入。深圳2月份二级市场楼市均价已达7836元／平方米。在此情况下，工作年限较短、积蓄不多的白领头次置业一步到位的难度加大。

按市场上的薪酬调查数据，大学毕业4年左右的白领，月薪在3000－5000元占大多数。我们因此假定夫妻双方家庭月收入为8000元左右，银行存款在20万元以内。理财专家建议购房月付贷款按揭额不应超过月收入的40％，按此计算，此类家庭月付能力在3200元以内。按照7成15年按揭贷款计算，此类家庭比较适合购购总价在60万元以内的房子。

按照这种支付能力，如果是坚持在特区内置业，可以关注一下特区内一些处于“价格盆地”的尾盘及二手房。这些房子大多在深圳上一个房价低谷期建成或者入住，将来价格下跌的空间极小，但是升幅却可能因周边新楼盘的拉动而颇为可观。保守估计，深圳房价将以年5％以上的升幅上升，4年后，升幅将达到21％左右。

罗湖的布心片区、宝安南片区、华丽环岛周边，福田的众孚、红岭、景田甚至区附近的岗厦等地都可以找到合适这些条件的房子。南山区有一些同类楼盘也可考虑。有心人士需要经常留心观察比较，相信可以找到适合自己的房子。

谋略8

购房“眼观六路”购房安家是大事，精挑细选是上策。

头先，要看看周边社会环境，从市区国土规划部门了解周边未来的城市发展状况，并明确购房用途与适用房型。其二，要综合考量利弊因素，了解周边的设施，如学校、商场、交通、邮局、银行以及社区的配套设施，如商场、幼儿园、体育场是否齐备。其三，注意绿化率、容积率等指标，开发商承诺的绿化面积是否兑现。其四，物业管理诚信度，每月每平方米管理费是多少钱，还有什么其他费用。较好还是选择品牌物业。其五，房子的朝向，采光是否充足。物业朝向及实用率也要严格把握，一般情况下的家居安全，有无重大污染及噪音影响家居空气和正常生活，不要因价位低而冲动购购。较后，落到实际问题：使用面积多少，算算细账，使用率是多少。

另外，还可以以年龄层进行区分：新婚夫妇应购购社区具备配套性较全、安全措施较佳的物业，可以弥补家庭计划无经验的缺点，适宜房屋月供在2000－3500元的居住条件；需求教育型的家庭，应选择公共教育和离公共车辆较少的环境，随收入稳定可选择较宽敞而且社区较大的居家位置。

谋略9 区域置业特色各异

2006年深圳各区域楼市特征进一步个性化，不同区域将通过其鲜明的区域特征吸引不同的置业群体。

罗湖区：2006年步入复苏期，旧城改造项目正处于酝酿中，会为未来带来新增供应量。

福田区：2006年片区已定型为CBD行政办公区与高端居住区形象。作为离CBD较近又具有城市景观资源的福田是高端客户置业

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