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抵押房转让 转让协议无效
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 648 次
张某
张某:你好。来信所问的问题是关于合同标的物抵押在先,合同是否有效的问题。根据我国《民法通则》的有关规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下所作的行为,是无效民事行为。《担保法》第49条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”。
供销社将银行贷款抵押物又重新转让卖给你,并且没有告诉你房屋已经抵押的情况,其行为违反了我国《民法通则》的有关规定,也违反了《担保法》第49条的规定,属于欺诈行为,你和供销社所签订的房屋购卖协议应当依法确认无效。房屋转让协议虽然无效,但法律还是会保护你的合法权益的。
《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应责任”。根据《合同法》的上述规定,供销社作为过错方,除应当向你(没有过错的一方)返还全部购房款以外,还应当赔偿你因为购房合同无效而受到的损失,包括利息损失和其他因此受到的损失。
你可以以《合同法》的规定为依据,向供销社要求其赔偿你的全部损失。如果供销社拒绝赔偿,你可以向人民法院提起诉讼,请求人民法院依法保护你的合法权益。
从本案可以看出在房地产交易的过程中,仅审查合同的内容还是不够的,更重要的是查清合同标的物是否存在权利瑕疵。如果在签订房屋转让协议之前,到房地产管理机关调查核实一下交易房屋的权利状况,就可以知道房地产的真实状况,也就不会签订协议购购已经办理抵押登记的房屋了。
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