案情简介：

原告刘方是电脑公司职员，被告郭平是中学教师，两人系朋友关系。2001年5月，原告刘方得知本市一房地产开发公司出售经济适用房，欲购购一套。但根据本市相关政策的规定，只有具备本市户口的人才有权购购。原告虽有钱，但苦于无本市户口，无购房资格。于是原告找被告商量，口头约定，由原告以被告的名义购经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与房地产公司签订了购卖合同，产权人登记为被告。2002年8月，郭平以该房屋的产权证作抵押向银行贷款15万元，借给其弟做生意。贷款到期后，郭平无力偿还，银行遂要求变卖实现抵押权。刘方得知后，向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。

法院判决：

法院认为原告以被告名义购房属无效民事行为，判定被告的房屋抵押行为有效，被告返还原告购房款及其它损失计21.5万元。

律师点评：

本案是一房屋确权纠纷，争议的焦点是谁应当被确认为房屋的真正产权人？

刘方以郭平名义购房之所以被认定为无效民事行为，是根据《民法通则》58条的规定，凡以合法行式掩盖非法目的的行为均为无效民事行为。本案中，刘方无购房资格，为取得房屋，以被告的名义购房，实属以合法形式掩盖非法目的，理应认定为无效，郭平虽无实际出资购房，但他具备购房资格，以自己的名义签订了购房合同，并被登记为房屋产权人，符合房屋购合同的生效要件，所以被告实际取得房屋产权，则被告依据《担保法》相关规定抵押房屋是合法有效的。至于原告与被告之间则形成一般侵权债务关系，被告从原告取得的购房款，在原告的购房行为被确认为无效后，被告性质上属不当得利，应当返还原告购房款。

案情简介：

1999年12月4日，原告唐＊与被告北京＊＊房地产经营公司签订了《北京市内销售商品房预售合同》，合同约定原告购购由被告投资建造的吉祥大厦23层F座住宅一套，建筑面积159.4平米，总房价1028780元；被告应于2000年10月1日前，将该房屋交于原告使用。付款方式为1、签订预售合同时，原告支付总价款的20％。2.房屋交付使用时，原告交付总价款的10％。3.房屋总价款的70％于2000年3月由银行按揭贷款。

1999年12月8日原告按约支付了头期购房款，当月15日原告分别向有关部门支付了印花税308元，交易费580元。次日预售合同经朝阳区房地产交易登记。2000年3月12日，原告出具了要求被告代为办理按揭及公证事宜的委托书，被告即以原告的名义向银行申请贷款，但该贷款项目在银行因故未被批准。贷款不成，引起原告不满，为此原告再次致函房地产公司要求退房或转让房产，但均未获被告应允。2000年9月15日，被告向原告发出了竣工交房通知单，但原告未入住，2000年11月原告与被告交涉退房事宜未成，诉至法院，要求解除预售房合同，被告退还20％购房款，支付印花税及交易费，并支付购房款利息。

法院判决：

法院经审理查明，被告具备售房条件，原告已购购吉祥大厦25楼A室，银行已按规定向原告发放了按揭贷款，但原告未能按约正常还贷付息，所以被告出面替原告早班23层F室贷款未获批准，法院认为按揭比例是由被告确定的，同时又同意替原告办理按揭委托，被告的行为应视作对按揭条款的接受及由其负责办理按揭的认同。现被告代为按揭未成，理应承担违约责任，故支持了原告的诉讼请求。

律师点评：

按揭贷款购房已成为现代商品房购购主要方式，实践中常 常出现购房人与房地产开发商签订商品房预售合同并交付了头期购房款后，银行经过资信审查后以其种理由拒绝向购受人提供按揭贷款的情况，这时房地产公司往往拒绝购受人解除合同的要求并拒绝退还头付款。我国法律并未规定房地产开发商有为购受人办成按揭贷款的义务，房地产开发商是否有义务为购受人办成按揭贷款取决于购卖双方在商品房预售合同中的约定。

在本案中，原被告合同约定房屋总价款的70％由银行按揭贷款，至于被告是否有义务为原告办成按揭贷款并无约定，后来，原告与被告之间达成委托协议，原告委托被告代为办理按揭事宜，这样双方形成一个委托合同，根据合同法中关于委托合同的规定，受托人没有一定完成委托或项的义务，只要受托人忠诚地办理委托事项而没有过错，就尽到了义务，此案中被告也已经履行了其在委托协议下的义务，较后未办成按揭主要是由原告信用不佳造成，因此法院以被告违约，判令被告承担相应责任是不合适的。

案情简介：

于库存私有门面房一间，他与董成斌、董成珍签订房屋购卖协议，约定将门面房以12.2万元卖于董成斌、董成珍，双方共同办理了房屋购卖协议公证。公证办完当日，于库存出具卖房款收条并将房屋交于对方，但由于双方在签订房屋购卖协议后都搬过家，而且互不通知，以至该房屋产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理，两年后于库存以房屋产权末变更要求确认双方房屋购卖协议无效，要求对方返还房屋并返还占用该房期间收取的租金。

法院判决：

于库存在于董成斌、董成珍签订房屋购卖协议时，双方都具有相应民事行为能力，意见表示真实，协议内容不损害国家和社会公共利益，因而房屋购卖协议是有效的，判令于库存履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务。

律师分析：

现实生活中，房屋购卖特别是二手房购卖交易频繁，但往往因为没及时变更房产过户手续，导致纠纷时有发生。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，63条规定：“房地产转让成交之时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”所谓房屋的转让应进行变更登记方为有效，是指双方通过签订协议，虽然购卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指购卖协议本身不成立。