真实案例A

凭姐姐名义获房 卖房时姐弟反目

[缘起] 为获得一套回迁安置房，以姐姐的名义办理手续

[转折] 弟弟失业卖房，姐姐拿产权证状告购房者腾房

[判决] 一审姐姐败诉，二审终判腾房

动迁争来两套房

早在1992年，家住大连市沙河口区的王老汉病故，下沙河口区侯家沟一处住房。经过家庭会议商定，由家中较小的儿子王庆继承，和老母亲一起居住。

1998年，王家老屋被划入政府的拆迁计划内，按照开发商的补偿政策，王庆和老母亲被安置到了沙河口区车家村附近的一处住宅。经过王庆和开发商协商，开发商同意王家可以用投资代建的形式，另外获得位于甘井子区某小区一处面积约48平方米的住宅。

不过，按照有关规定，这处住宅的房主必须户口落在王家，且是已婚才行。王庆当时并没有登记结婚，但已婚姐姐王玲的户口一直挂在娘家，正好符合要求。姐弟俩仔细商量后，决定新房子就挂在王玲名下，等到房子下来了，给王庆结婚用。

房屋转卖惹恼姐姐

王庆在2003年顺利拿到了房屋钥匙。不久王庆和女友登记结婚，两年后王庆夫妇同时下岗，生活艰难，而独自居住的老母亲因病生活不能自理，两人便搬回老母亲住的房子一起生活。

此时，王庆哥哥的岳父姜某一家正好没有房子住。2005年末，王庆和姜某协商，以5.4万元的价格，将甘井子区某小区内的这处房子转卖给姜某。

不久，王玲发现弟弟私自卖房，便找到王庆和姜某交涉。但是多次协商都没有结果，王玲便把王庆和姜某一并告到了法院，要求腾退房屋。

一审法院较终以证据不足为由，驳回了王玲的诉讼请求。

法院二审判腾房

王玲向大连市中级人民法院提起上诉。庭审过程中，王玲强调，争议房屋的产权证上名字是自己，虽然由王庆 全部手续，所有票据都在其手中保管，但收据上的签名均是自己的名字。

王庆则一口咬定，房屋办理全部手续的五年间，全是自己在和有关部门交涉，所需钱款也是自己出的，但他却没能向法院提交有力证据，证明自己是房子的实际出资者。近日，二审判决姐姐王玲胜诉，弟弟王庆和房屋现在居住者姜某腾退房屋。

律师评析

在法律上，本案分别存在着王庆和王玲之间的房屋所有权关系，以及王庆与姜某之间的房屋购卖合同关系。

头先，前者要明确的是谁是争议房屋的所有权人。由于王庆与王玲之间争议的标的物是房屋，该标的物属于不动产。我国《城市房地产管理法》第五十九条规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《物权法》中规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这些规定明确的是，我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权。从本案例看，虽然王庆主张自己对争议的房屋具有所有权，但由于经过登记公示的物权人是王玲，所以从法律上进行判断，王玲才是争议房屋的物权所有人。

其次，后者要明确的是王庆与姜某之间的房屋购卖合同的效力与房屋所有权转移的效力问题。从案例中发现，姜某是与王庆之间达成的房屋购卖合同关系，由于王庆处分的是其姐姐享有合法物权的房屋，王玲对王庆的诉讼行为证明，王玲对王庆的处分行为没有追认，根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。可见，王庆与姜某之间所形成的房屋购卖合同是无效的。

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真实案例B

借女友名义购房 卖房时倒赔8万

[缘起] 为了顺利贷款，男子借女友之名购房

[转折] 男子卖房，因女方不认账，赔购房者定金

[判决] 房子归男方，但8万元赔偿金女方不负责

2006年7月，张某在大连一高端楼盘购购了一套住房，为办理银行贷款巧借女友之名购房，将该房登记在女友王小姐名下，从而顺利取得公积金住房贷款。在此过程中发生的一切费用均系张某支付，相关权证、贷款凭证等均由张某保存，贷款也由张某按月偿还。

购房后张某和女友因性格不和，经常争吵，较终分手。今年1月，张某将该房出售给案外人宋某，双方签订购房协议，宋某支付定金8万元。谁知王小姐此时拒绝协助张某办理过户，结果交易未能成功。张某按协议规定不得不双倍返还定金给购主宋某16万元。张某对此非常恼火，将王小姐起诉至法院，要求确认房屋所有权，并判令王小姐赔偿其经济损失8万元。

王小姐辩称房屋所有权应以登记为准，同时她对张某与宋某之间的房屋购卖并不清楚，所以不应承担张某的损失。

法院审理认为，张某为房屋实际购购人，王小姐为登记所有人，但并不具备法定物权的取得条件，故张某之诉求依法应予支持。

另外王小姐对于张某与案外人宋某所订协议的具体内容确实并不知情，亦未承诺对该交易承担何种责任，对此张某未能提供充分证据予以反驳，故对张某要求王小姐赔偿其8万元的请求，依法不予支持。

律师评析

根据我国《城市房地产管理法》第五十九条规定国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在王小姐与张某发生纠纷时，我国法律就确定了对房屋所有权取得实行登记公示的法律制度，因此确定张某与王某之间谁对争议房屋有所有权，就应当坚持不动产物权登记公示的原则，所以王小姐是该房法律上的合法所有权人。

本案例所述事实证明，购房所支付的价款确属张某支付是不争的事实，张某的行为是基于其与王小姐之间的合同关系而实施的，合同关系的存在证明双方存在的是债权关系，而双方争议的是物权，物权与债权在法律上是两种不同的权利，适用于不同的法律。在本案中，王小姐主张对争议房屋的所有权，而张某可以依据合同关系向王小姐主张债权，即由王小姐给付其实际支付的房屋价款。

张某向宋某双倍返还定金后要求王小姐进行赔偿是不符合法律规定的，较具合法的理由是张某处分了房屋权利人王小姐的房屋，王小姐不予以追认行为是合法的，其行为是为维护自己的合法物权不受侵害，所以张某要求王小姐进行赔偿是不合法的。

【特别提醒】借名购房注意啥

不论在商品房购卖过程中，还是在二手房交易中，难免发生纠纷。要想避免纠纷的发生或减少权利受侵害，辽宁同格律师事务所律师陈宝龙特别提醒：

一、依法进行登记。根据我国物权法的规定，除法律另有规定的以外，如要获得房屋等不动产物权，必须进行物权登记，未进行物权登记的人，不能成为不动产的权利人。不论是什么原因，都不要登记在他人名下，只要是登记在他人名下，他人就是该物的合法物权人。除借名外，在实践中，还有人为了逃避纳税，采取公证等形式，这些都不是法律上的登记行为，也不能代替登记。

二、注意收集和保存证据。根据物权法规定，物的分类有动产与不动产之分，从价值角度评价，不论是动产，还是不动产，它都有一定的价值。因此，如果因客观原因需要将房屋登记在他人名下，应当与对方有一份书面合同，合同中需要明确，如果对方主张其是法律上的物权人，对方应当按房屋当时的市场价支付价款。同时，要保存好本人支付价款的收据，一是旦发生纠纷，还可以依照合同主张所享有的债权。这样虽然丧失了物权，但是能够保护自己的债权。

三、事先作好咨询。在现有情况下，可以说购房是大多数人的终身大事，因此一定要慎重行事，建议大家在作出购房决策前，一定要找律师等专业人士进行咨询，他们会告诉你应当注意什么和怎么做。要特别提醒的是必须是专业人士，即具有房地产交易专业知识的操作经验的人。

真实案例A

凭姐姐名义获房 卖房时姐弟反目

[缘起] 为获得一套回迁安置房，以姐姐的名义办理手续

[转折] 弟弟失业卖房，姐姐拿产权证状告购房者腾房

[判决] 一审姐姐败诉，二审终判腾房

动迁争来两套房

早在1992年，家住大连市沙河口区的王老汉病故，下沙河口区侯家沟一处住房。经过家庭会议商定，由家中较小的儿子王庆继承，和老母亲一起居住。

1998年，王家老屋被划入政府的拆迁计划内，按照开发商的补偿政策，王庆和老母亲被安置到了沙河口区车家村附近的一处住宅。经过王庆和开发商协商，开发商同意王家可以用投资代建的形式，另外获得位于甘井子区某小区一处面积约48平方米的住宅。

不过，按照有关规定，这处住宅的房主必须户口落在王家，且是已婚才行。王庆当时并没有登记结婚，但已婚姐姐王玲的户口一直挂在娘家，正好符合要求。姐弟俩仔细商量后，决定新房子就挂在王玲名下，等到房子下来了，给王庆结婚用。

房屋转卖惹恼姐姐

王庆在2003年顺利拿到了房屋钥匙。不久王庆和女友登记结婚，两年后王庆夫妇同时下岗，生活艰难，而独自居住的老母亲因病生活不能自理，两人便搬回老母亲住的房子一起生活。

此时，王庆哥哥的岳父姜某一家正好没有房子住。2005年末，王庆和姜某协商，以5.4万元的价格，将甘井子区某小区内的这处房子转卖给姜某。

不久，王玲发现弟弟私自卖房，便找到王庆和姜某交涉。但是多次协商都没有结果，王玲便把王庆和姜某一并告到了法院，要求腾退房屋。

一审法院较终以证据不足为由，驳回了王玲的诉讼请求。

法院二审判腾房

王玲向大连市中级人民法院提起上诉。庭审过程中，王玲强调，争议房屋的产权证上名字是自己，虽然由王庆 全部手续，所有票据都在其手中保管，但收据上的签名均是自己的名字。

王庆则一口咬定，房屋办理全部手续的五年间，全是自己在和有关部门交涉，所需钱款也是自己出的，但他却没能向法院提交有力证据，证明自己是房子的实际出资者。近日，二审判决姐姐王玲胜诉，弟弟王庆和房屋现在居住者姜某腾退房屋。

律师评析

在法律上，本案分别存在着王庆和王玲之间的房屋所有权关系，以及王庆与姜某之间的房屋购卖合同关系。

头先，前者要明确的是谁是争议房屋的所有权人。由于

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