法宝一：免除收房伤痛　从签合同开始

为避免出现房屋质量问题，建议消费者在购房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。

签合同时应明确各有关细节，包括收楼时间、收楼程序（如先验楼，无异议后再收等）；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准（面积、地面、体墙、厨厕等等），较好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。较妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦。

法宝二：切记查看“三书一证一表”

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。

法宝三：先验房后收楼

先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让购家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力——负责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”，让购家劳心劳力，这对购家来说是不公平的。

为避免出现这种情况，购家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼，另一方面如合同已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

法宝四、商品房交付过程中常见的问题及其解决方法

货不对路，收到“毛病房”怎么办？

这里所说的“商品房存在瑕疵”，包括两个方面，一是商品房存在质量瑕疵，二是商品房存在权利瑕疵。

商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在问题。目前，商品房交付过程中，购房人以交付的商品房存在质量问题为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍，由此产生了大量的纠纷。

商品房存在质量瑕疵，购房人能否拒绝接收房屋，头先要依据《商品房购卖合同》中约定的质量标准以及合同中关于达不到质量标准的违约责任的约定，若合同中明确约定开发商交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。

其次，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。

商品房存在权利瑕疵是指交付的商品房存在抵押权等他项权利。对于开发商交付的商品房存在抵押权等他项权利的，若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时仍然存在权利瑕疵的，购房人可以拒绝接收房屋。

入住时没交管理费，开发商不给钥匙怎么办？

实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此产生了纠纷。

事实上，物业管理公司把购房人交纳物业管理费作为领取房屋钥匙前提的做法是错误的。购房人与开发商签订《商品房购卖合同》，并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房（即交付房屋钥匙）。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，代理开发商向购房人交付房屋钥匙，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。

物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的相关条款，追究购房人相应的法律责任，而不能以购房人未交纳物业管理费为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！