总价相对较低

　　据“链家”成交客户调查问卷统计，年收入在5万元以下的中低收入家庭占二手房购购群体的76％，价格优势明显是主要原因。然而，与有产权的二手房相比，使用权房更有价格优势，一套品质相仿的使用权房跟产权二手房相比，少则便宜几万元钱，多则相差十几万元。一套在“链家”出售的使用权房，位于安贞桥附近，建筑面积82平方米，建筑年代为1994年，东南向，售价为36万元，而按照周边二手产权房每平方米5500元的均价计算，价格在45．1万元左右。可见，使用权房比产权二手房便宜得多，与在售新楼盘相比更是超低价。

　 另外，对于购购二手房用做投资的购家来讲，使用权的房子也很有诱惑力，较低的总价投入，一样的租金收益，投资收益率要高得多。

　　使用价值对等

　　现在很多人购房大都选择产权房，主要是觉得购的房子如果没有产权证，终归不是自己的，还是拥有产权踏实，并可以代代相传。其实产权房也是有使用年限的，并不是恒久产权。使用权房有同样的土地使用年限，只不过为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，但是产权单位不能随便收回，即使收回也会对使用权人进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房房主的亲属，与其居住满2年以上，可办理继承手续。

　　所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能，较重要的是收益权和处分权。拥有一套住房的使用权，既能通过出租享有收益权，也享有有限度的处分权，可以“处分”房屋是否上市转让、可以让亲属继承等等。虽然住使用权的房屋每月要交一定数额的租金，但数额甚少，况且由于使用权房归房管所或单位的房管科管理，所以购购使用权房是不用交物业管理费用以及房屋维修费用，这部分免交的费用与每月交的房租大体相当。

　　权属如何变更

　　如果购房者觉得购购使用权不够踏实，可以将购购的使用权房变成产权。使用权房转为产权房，产权单位在年初和年中两次布告通知，使用权房的购方可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。如刚才的实例，楼龄的折旧按每年折2％计算，该套房屋的折旧＝1560元／平方米×82平方米×20％＝25584元；计算工龄折价＝工龄×工龄系数，以购方夫妇双方工龄之和计，并以60年为上限，按60年计，工龄系数700至900元／年，按平均800元／年，则工龄折价＝60×800＝48000；较后，计算需要补交的价款＝1560×82－25584－48000＝54336元。即购方要交给房管部门54336元，就可以将房屋的使用权转变为产权性质。

　　注意防止风险

　　购购使用权房须注意以下事项：头先，要正确对待使用权房与产权房的价差，一般来讲，相同品质的使用权房和产权房价差在1000元／平方米左右，而使用权房如果补成产权房后，两者的差距在500元／平方米以内；其次，使用权房转成产权房，按现行政策规定，购房者必须是北京人，如果您有一定的可折算工龄的话，购使用权房会更划算；第三，使用权房虽没有物业管理费，但每月要交纳一定房租，现在执行的标准是平房1元／平方米／月，楼房为3．05元／平方米／月，其中房屋面积按使用面积计；较后，购购使用权房资金风险要更加注意防范。因为产权关系相比更复杂，权属能否转移也潜在更多的风险。宫萍

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