文/本刊记者 尹娟

　　以小换大、以旧换新，升级置业正成为主要的购房需求之一。然而在置业升级的过程中，资金始终是难以绕开的一道关卡。毕竟对于大部分普通工薪族来说，特别是在上海、北京这样房价较高的城市里，即使具备足够的偿贷能力，一下子拿出大笔资金应对购房头付、前期税费、装修等，仍然具有很大的难度。

　　相对于头次置业的购房者来说，升级置业的换房者的一大优势在于，他们本身已经拥有了一套住房，通过房产的出售可以拥有一笔较为可观的资金，用于应对购房头付、装修等基本绰绰有余。

　　然而在“购一卖一”的过程中，特别是在“先购后卖”的情况下，如何保证资金链的畅通，既满足置业升级的需求，又保证日常生活的平稳有序，是较为困扰换房人的关键性问题。

　　困惑1：“先购后卖”如何解决头付和装修资金

　　【案例1】章先生夫妇目前就遇到住房置换，资金难以周转的问题。2004年夫妇俩结婚时购入了一套二室一厅的婚房。前两年，由于岳父的身体不太好，章先生就把岳父岳母从外地接到上海一起居住，其乐融融。

　　但是，四口之家住在一起空间也日渐局促，特别是章先生夫妇准备明年生宝宝，住房升级的需求迫上眉梢。这几年，随着收入的增加，章先生夫妇俩也存下了一笔钱，但是他们看中了一套三室两厅的住宅，目前的市场价格达到了250万元。虽说俩人的收入应对住房按揭并不存在问题，可是让他们一下子拿出100万元资金做头付，还是有很大的难度。

　　章先生和家人商量，如果把这套住房卖掉，完全可以解决再次置业的问题。她请房产中介进行了估价，目前自住的这套住房，市场价格在140万元左右，扣除掉20万元左右的银行贷款后，完全可以解决再购房时头付、装修中的一系列资金问题。

　　卖房购房的新方案看上去可行，可是仔细想想，章先生还是发觉存在着不少问题。购入新房之后，办理各种手续、装修都需要一定的时间，如果已经卖出原住房，一家四口居住的问题又该如何解决，尤其是岳父的身体不好。章先生不希望家庭的生活因为换房而受到太大的干扰。住房置换的问题成为了困扰一家人的难题。

　　【本刊支招】使用“置换宝”帮助资金过渡

　　今年4月末，中国银行一项名为“置换宝”的房贷业务新品在上海推出后，就立即受到众多换房者的关注。事实上，这并非上海的个案。在此之前，中行已经在其它省市推出过“置换宝”业务，均引起了较大关注。从一定程度上，这也证明了升级置业需求的旺盛程度。

　　“置换宝”业务的思路在于，换房者将自己现有的房产抵押给银行，获得一笔短期贷款。加上他们手头上的自有资金，足够以应付再次购房中的头付、税费、装修问题。而待原有住房售出后，可一次性偿还银行的短期贷款。借用银行的资金，成功地实现了置业升级，住房更换。

　　“置换宝”业务流程

　　申请“理想之家置换宝”业务，获得原有住房评估价较多70%的可贷资金。如原有为先进一套住房，购置新房属于改善型，银行还可给予贷款利率下浮30%优惠。步：

　　步：

　　以自有资金加上银行的贷款，可供付清新购房前期所需费用。

　　新购房产必须在中行办理公积金组合贷款或纯商业贷款第三步：

　　对于原住房抵押获得的贷款，每个月需要偿还利息，本金可一次性偿还。第四步：

　　第五步：

　　在合适的时机内将原有房产出售，房产出售的款项可用于偿还短期的银行抵押贷款。

　　【温馨提醒】

　　不过，由于“置换宝”业务中涉及到了银行贷款的多个流程，其中也有一些关键之处需要换房者给予关注。

　　1. 原房必须是全产权房

　　由于“置换宝”对原有房产采用的是抵押贷款的模式，因此银行要求必须是全产权房，即没有任何贷款和抵押。如果原有房产还有按揭贷款没有偿清，只能使用自有资金先将这笔贷款还清。

　　假如自有资金不足以满足提前还贷的需要，就可能需要通过转按揭或是向担保公司申请资金垫付(详见后文)，以保证房产的顺利抵押。其中涉及到担保费和转按揭的费用，在时间上也会有所延误。

　　2. 放款方式有两种

　　为了控制抵押贷款的流向，中行对客户进行一定的区分，在放款方式上有所不同。据介绍，一种抵押贷款的放款方式是针对一般客户，抵押贷款将在再次置业时签订房屋购卖合同后，与新的一笔按揭款同时发放。种放款方式针对中行经过考量资信良好的VIP客户，可直接发放到贷款人的账户。

　　由于种方式的放款时间较长，申请这一业务的换房者在购购房产时需要与卖家达成一致，同时也需要适当地多筹备一些自有资金。据悉，中行也在酝酿将这两种方式进行结合，即通过与资质中介和置业担保公司的合作，预先将资金打入指定监管账户，仅供购房时进行使用。

　　3. 改善型住房贷款可享7折优惠

　　“置换宝”对于符合相关改善型住房的需求，贷款利率可享受基准利率基础上的7折优惠。“我们要求客户预先缴纳一定的保证金，保证金的数量相当于一年期商业抵押贷款与优惠利率贷款的利息差。”中行工作人员说，等到客户提供购房证明后，这笔保证金将返还给客户。

　　4. 抵押贷款期限只有一年

　　此外，抵押贷款的期限为一年，每个月需要支付利息，到期一次性还本。如果再次置业中需要申请住房按揭贷款，必须在中行进行办理。如果再次置业所购楼盘开发商为中国银行上海市分行合作并推荐的开发商，还可申请“理想之家省息供”业务。

　　困惑2：“边卖边购”如何顺利实现资金过渡

　　【案例2】小林一家的置业升级愿望则更多地来自儿子的教育需求。儿子今年5岁，马上就要到小学入学的年龄。和每个年轻的母亲一样，小林一心希望帮儿子找到一所好的学校。

　　“这两年我一直在研究儿子的入学问题。”由于自己所在 的小学配置并不理想，小林也动了不少心思。甚至考虑过儿子去私立学校，“可是学费太贵，离家也远，接并不方便。”小林发现，隔壁街道的几个小区对口的小学属于区，“而且在这边住了几年，周边的环境还算理想，生活也很方便。”和丈夫讨论之下，小林一家决定发扬“孟母三迁”的精神，升级置业到隔壁的街道。

　　目标算是定下来了，可是难的就是资金的问题。和很多置业升级的需求者一样，小林一家只有将自己现有的住房出售后，才具有重新购房的资金实力。不得已之下，小林利用购房中的时间差，采用“边卖边购”的方式顺利地完成了资金的过渡。

　　【本刊支招】“凭证放款”为换房提速

　　不妨来看看小林是如何迅速地完成“购一卖一”的过程的。

　　小林说，由于重新购置的房产位置相对明确，因此购房之前她就对几所目标小区进行了详细地了解，“像户型、采光、周边等基本情况我都已经了熟于心。”所以，与其他的购房者相比，小林在实际选房的过程中节省了不少时间。与此同时，小林将自己现有的房产挂出销售。由于定价比较合理，小林也很快地找到了购家。

　　4招多管齐下 巧妙化解换房时间差

　　文前提要：在先卖后购的交易方式下，由于卖房后离新房入住还有一段时间，这时较棘手的就是要解决居住“时间差”的难题。对此，我们也可以通过延长交易周期、“返租”居住、租房过渡以及亲戚朋友帮助等方式解决。

　　虽然我们在前面一篇文章中已经提到，换房可以通过多种方式来筹措资金。但在实际的交易过程中，仍然还是有不少换房者选择了先卖后购的方式。之所以会使用这种方式，还是由多种原因造成的，比如有时候房子正好遇到了出价比较好的购家，那也是机不可失的事情。然而在这种交易方式下，由于老房子卖出后离新居入住还有一段时间，这期间发生居住“时间差”就成了必须要解决的难题，也有人把这称之为住房“真空期”。

　　那么，如何来解决这一难题呢？记者认为其中不外乎有两个原则：一是尽量把“时间差”的周期缩短；二是寻找其他居住方式进行替代。对此，21世纪不动产上海区域市场分析师指出，换房客户在卖房交易过程中与交易方、居间方的沟通十分重要。头先，换房客户应向专业人士咨询交易过程中的各项事宜，大致确定整个交易周期；其二，与交易对方共同协商，尽量延长卖房交房期限，同时尽量提前购进新居的交房时间；其三，可适当借助“返租”方式避免出现居所“真空期”，一般而言此时的租金水平会略低于同期的市场价位；其四，在上述几种办法仍未能解决交易期间换房者居所问题的情况下，换房者则可以进入租赁市场租房过渡。当然除此之外，如果在换房过程能够得到亲戚朋友的帮助解决居住问题，也不失为一个借力的好方法。

　　支招一：适当延长交易周期

　　【案例1】 徐辉一家三口原居住在上海徐家汇一套48平方米小户型中，近期有意改善居住条件，考虑购购一套二手房来以小换大、并且已初步选定房源。主意已定，徐辉遂将现有住房挂牌出售。令他意外的是，今年徐家汇二手房市场上的小户型住宅颇为抢手，一些头次置业者、为子女教育而来此购房的市民对此类房源十分青睐，很快就有购家报价87万元求购。考虑到该价位已经达到心理预期，徐辉于今年2月份便签订了卖房协议。由于新居购购入住尚需一段时间办理手续，卖房后徐辉一家马上面临可能无处可去的尴尬境地。为此，交易居间方的经纪人建议徐辉与购家进行坦诚沟通，适当延长交房期限。经过沟通后，双方约定在过户手续完成后徐辉一家还可在旧房内免费居住三个月。较终，徐辉就是利用这段时间完成了新旧过度，顺利地住进了新房。

　　一般情况下，一宗购卖交易从签订购卖协议到办理过户、交房，时间周期在1个半月左右，但在实际操作过程中不同个案的交易周期又不尽相同，21世纪不动产上海锐丰宜山路店经理王轶介绍说。如在购家需要办理按揭贷款、卖家需要偿还贷款的复杂

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！