装修款与购房款分离

　　1996年12月12日，陈某（化名）购购了一德东路一德花园的一个面积8.55平方米的商铺，在《房地产预售契约》中，与其开发商广源公司约定该铺位的成交价格约为129330元，开发商须在1998年2月28日前将该物业交付陈某使用，在其后的90天内，发展商须协同陈某办理该物业的产权过户手续和房地产登记手续。另外，陈某还与广源公司签订了一份《补充协议》：陈某同意将该房地产的装修工程委托经销商负责处理（装修工程委托协议另订，装修工程款由陈某负责）。

　　同日，陈某又与幸福公司签订《一德花园商铺装修工程委托协议》，订明：陈某认购一德花园层175号商铺，建筑面积8.55平方米，楼款129330元，装修工程款86220元，两项合计215551元，交付日期按陈某与广源公司签署的商品房契约规定的时间交付，违约责任也按陈某与该公司签署的补充契约所规定的办法处理。商场装修标准及设备项目包括：大门、外墙、内墙、天花、地台、间隔、卫生间、供电、电话、电梯、消防、空调、照明、停车场、仓储等等。这些协议签订后，陈某共支付款项231938元。其中广源公司的购房款139163元，幸福公司的装修款92775元。1998年7月27日，广源公司将商铺交于陈某使用，但迟迟未按约定为其办理产权过户手续和房地产登记手续。为此，陈某向越秀区人民法院提出诉讼，该院于2003年12月底作出裁决，称广源公司应按照139163元的购房款总额为基数支付一定标准的违约金给陈某。

　　装修款是否属于购房款

　　对于越秀区法院的裁决，陈某有异议，他的理由是：法院没有将装修款认定为购房款，属于认定事实方面的错误；装修合同从形式上看是装修合同，但从合同约定的内容来看是属于公用部分的，也即从实质上看装修款属购房款的一部分。为此，他向广州市中级人民法院提出了上诉，该院于2004年4月27日作出了裁决。该院认为，作为售房方，广源公司在交付商铺后未能按《契约》确定的期限为购房人陈某办理所购房产权证，构成违约，应当承担继续办证和延迟办证的违约责任。而本案争议的焦点在于装修款是否属于购房款，法院认为，按照房地产的交易习惯和售房合同的目的，大厦商场的经营者、销售者应该为购购商铺的购房人提供实际营业所需的各项条件，包括商场整体的大门、外墙、卫生间、水、电、消防、照明等一系列基本装修及设备，购房人应在购房款中对此付出对价。在此案中，广源公司通过分别签订《房地产预售契约》和《一德花园商铺装修工程委托协议》，将上述必备条件分割出来作为装修内容向购房人收取装修费、系人为割裂购房款，并不影响其购房款的法律性质。为此该院判决广源公司在判决达之日起10日内，将2001年11月3日起至判决达之日止的迟延办理房地产证违约金（以陈某已付房款231938元为基数，参照人行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计）一次性支付给陈某。

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