促销之一：降低头付　　

　　案例：某楼盘推出头付10%，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20%的款项，再去办七成按揭。

　　律师提醒：从表面上看，降低了头付款，可帮助一时手头现金不多、但有购房需求的购房者。当楼市遇到不景气时，大多数房产商都会推出“降低头付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金(比如不低于30%)才愿意贷款。降低头付的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能会出现购房者获得的贷款不足。

　　购房者与开发商签定房屋购卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。另外，购房者与投资公司签定借贷合同、购房者与房产商签定购卖合同，在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。

　　促销之二：返还差价

　　案例：某开发商承诺，在某时段购购某楼盘，以后若楼市价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。

　　律师提醒：房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签合同时应从三方面考虑：

　　头先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷，购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间而发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有无时间限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低。若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素，是否会得到法院的支持也是不确定因素。在此提醒购房者，若签这种合同，除了以上考虑外，在与开发商作明确约定时，还应就返还差价的具体履行标准作详细约定，只有约定得越详细才越具有可操作性。

　　促销之三：无理由退房

　　案例：某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得5.8%的年利率。

　　律师提醒：对于购房者来讲，“无理由退房”风险与利益同在。头先，交房与退房时间都是开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押借款合同如何继续履行或终止？相关的税费、保险费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，装修费、契税等费用谁承担？此外退房中，开发商审核或批准在时间上把握的主动权都在开发商，这给“无理由退房”加上了个“有理由”的时间。而且在退房期间，房市的涨跌、开发商经营状况均影响开发商承兑情况。

　　购房者应谨慎看待这种承诺，若签这样的合同，建议购房者的房款支付后专门汇入开发商在银行单独设立的账户，该资金专门用于担保两年后退房时房款和利息的支付。而在两年内，开发商无权动用这笔资金，并且，开发商还应向该账户事先存入相应房款的利息。另外在退房程序上，开发商应在约定的期限内退还房款及利息。

　　促销之四：延期付款

　　案例：某区楼盘提出购房者只要先支付30%的头付款，余下的款项待交房时再付清

　　律师提醒：房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的，若房产开发商交房时购房者银行贷款不足，购卖双方之间势必会引起纠纷。此外，广大购房者应当在支付头付后立即办理商品房的预告登记，以保护自己的权益。

　　促销之五：购房保价

　　案例：某楼盘推出购房保价，承诺客户在区域平均房价下跌时给予差额补偿。

　　律师提醒：按照这个承诺，消费者购房后一定期间内，若房价下跌开发商应补偿差额，但怎么补法，购房人说房价每平方米下跌了1000元，而开发商不认可又怎么办？且房价以哪天为准？万一哪天房子有质量问题或者开发商迟延交房，购房人要求退房，那么该按什么价格进行退款和赔偿？

　　购房者若参与购房保价，一要明确“区域平均价格”的范围、时间节点和确定主体；二要明确开发商补差的时间和违约责任；三要明确开发商在合同中违反交房义务情形下的赔偿责任的计算基数，是合同约定的房价还是已经扣除补偿差额后的房价；四要开发商较好有一笔资金，作为补差资金来源的担保。

　　促销之六：保楼金

　　案例：某套房屋卖100万元，承诺每年以8%的保楼金给购房者。另如某开发商承诺购购某商铺后，即总商铺款20%的养铺金。

　　律师提醒：“保楼金”、“养铺金”其实均为价格打折或售后返利的形式变化而已。目前，有的开发商承诺购房者购购后立即支付，有的则答应分期支付共两种形式，在现实中以后者居多。如果开发商承诺的“保楼金”、“养铺金”不是立即一次性支付的话，要充分考虑开发商的履约能力以及是否有强有力的担保，事实上售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是，购房者还应三思而行，谨慎待之。

　　促销之七：返税购房

　　案例：开发商承诺，如购购140平方米以上的非普通商品房，只须缴纳1.5%（普通商品房）的契税，其余1.5%契税由开发商补贴。

　　律师提醒：根据有关政策，140平方米以上房屋属于非普通住宅，购购非普通住宅的风险并非仅仅体现在次购房契税上，今后可能开征的保有税(如物业税)和转让税(土地增值税、营业税、个人所得税等)均可因为是购购了非普通住宅而将区别对待，故这个承诺对今后来讲，不确定因素较多，风险也较大，购房者对此应作好充分的思想准备。

　　促销之八：购房车

　　案例：某开发商承诺，凡购购某别墅，即购房者某品牌轿车一辆，还附带牌照。

　　律师提醒：“购房车”是个美丽的陷阱，若双方约定不明极易产生纠纷。购房者对“购房车”要冷静对待，对所的车应当以明确条款约定，如是什么名称、规格(型号)、数量、价值，何时交付、交付地点、违约责任等都应约定清楚，对于大价值的与较好将此合同或协议进行公证。

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