3·15国际消费者权益日来临之际，本报“房产维权热线”异常火热，购房者的那种烦恼与孤独无助，让我们这些楼记们愤愤不平，为此，本期我们围绕房产维权的一系列问题，采访相关的律师、业内专家，形成了下列一组稿件。

船山广场

收取装修保证金

案例：南昌市购房者吴女士在船山广场购购了一套商品房，今年年初交房后，吴女士开始对房屋进行了装修，在装修期间，物管公司要求她交纳500元的装修保证金，并且要求她交纳全额的物业管理费，还有其他一些杂费，对此，吴女士想知道物业公司的收费是否合理?

律师：根据《物业管理条例》规定，一般以拿钥匙作为收取物业管理费起始时间，从拿钥匙到入住以前按照50%收取物业费。当然这里面情况比较复杂，可分为以下几种情况：一种是拿了钥匙不装修，另一种是拿了钥匙就进行装修，装修了以后还有业主入住和不入住两种情况，根据《物业管理条例》规定，房屋未装修按照物业费的50%收取。而后两种情况，争议较大，又很难鉴定，业主说我装修了但没入住，物业公司说，你装修有没住人我们哪清楚，这样就有了争议。正确的操作方法是，物业公司按照规定预收三个月全额费用，装修后不入住的业主告知物业公司，双方确认后，这样预收的三个月全额物管费就可冲抵后期的物管费。

南昌市去年出台的《南昌市物业服务收费管理实施办法》规定：符合基本居住条件的住宅小区(水、电、有线电视、道路已通)业主办理入住手续后(已交钥匙)一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳。不符合基本居住条件的住宅小区，业主已办理入住手续(已交钥匙),无论是否入住使用都不得收取公共服务费。公共服务费由开发建设单位全额补贴。

同时，《南昌市物业服务收费管理实施办法》第十四条规定：业主、使用人装饰 屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告之业主，不得收取装修保证金。

华联住宅小区

业主拿不到产权证

案例：潘先生在南昌市华联住宅小区购购了一套商品房，现在已入住了几年，房屋的产权证始终没有拿到，对此，他想知道如何才能办理到属于自己的房屋产权证?

律师：建设部公佈的新修改的《城市商品房预售管理办法》规定：如无特殊约定，在预售的商品房自交付使用后90日内，开发商就必须为业主完成房产证办理，否则负违约责任。针对一些业主入住多年仍拿不到房产证的问题，新修改的《城市商品房预售管理办法》提出，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，併提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书(即房产证)的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应承担违约责任。

房屋渗漏

不构成退房条件

案例：熊先生在某楼盘购购了一套商品房，在交房时，他发现牆面渗漏较为严重，为此，他找到了开发商交涉，开发商答应进行维修，但王先生担心房屋难以维修好，他提出要求退房，询问是否符合条件，如果开发商答应退房，开发商该如此何来赔偿他的损失?

律师：居住房屋应具有合理的承载能力和正常使用性能。我国现行的一系列规定对此有明确的表述。房屋漏水不管是屋顶渗漏水还是牆面渗漏水，都属质量问题。按照现行规定，房屋渗漏水不可以退房，除非是房屋主体结构出现严重质量问题，影响到居住安全。但房屋渗漏水，开发商应在保修期内承担免费保修责任，併按合同规定给予业主一定的补偿。

如果开发商答应退房，除了付给购房者所购房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出费用。

在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款购房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于购家头付款的部分直接退还给购家，属于购家向银行借款的部分直接交还给银行，併视为购家已向银行提前还款。银行接收还款併终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人头付款利息。即从头付款交付日到开发商归还日该笔头付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。

若购房者要求退房时，已在此居所居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

上海新城

逾期交房让人忧

案例：张女士2004年12月2日，以1124元/平方米的价格在上海新城购购了一套面积为84.34平方米的二室二厅的住房，与开发商的购房合同上，原定于2004年的12月30号交房，可是一直到现在，也就是2005年3月份，张女士的房子还没有交付使用。张女士称，开发商连他们的住房按揭都还没有办好，购房刚开始的交付的头付款2.48万元也象打了水漂一样没有了音信。手上也只有开发商开的2张收据，连发票都没有。每次去售楼处问情况，等来的都是售楼小姐的推脱，再等等就会交房了。较近，张女士从该售楼处小姐口中得知。开发商内部股东也起了纷争在打官司。连她们自己都不知道该怎么办。这样下去，张女士真担心，这样等下去，上海新城到底什么时候才能够交得了房呀。

律师；从张女士的叙述中，南昌市上海新城很显然是属于违约行为的，针对这样的情况，张女士有权要求开发商解决这个问题。可以先向开发商递交交房函，若开发商还不能够解决这个问题，那么张女士有权向开发商直接提出退房要求，併要求开发商退还张女士2.48万元的头付款本金以及利息。

购了商品房

面积有误差 案例：徐先生在江西省南城县建昌镇商贸城东路购了一套商品房，发现产权证的面积与合同协议的面积误差值超出合同签订的1%，合同上的建筑面积有24.93平方米，而产权证上的建筑面积只有24.13平方米，购房款已按合同上的建筑面积付清。开发商称这是房管局测量的较终结果，不是实际误差。而徐先生认为不管怎样测量，应当以产权面积(实测面积)计算,合同上也是以实测建筑面积计算。请问怎样跟房产商当面协商?

律师：根据《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号)十条:按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比完全值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(二)面积误差比完全值超出3%时，购受人有权退房。购受人退房的，房地产开发企业应当在购受人提出退房之日起30日内将购受人已付房价款退还给购受人，同时支付已付房价款利息。购受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购受人；完全值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购受人。

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