索赔看清“白纸黑字”

　　【案情】2002年8月，张某购购了龙泉驿区开发的一套商品房，房屋交付时间约定为2003年6月30日前，合同总价款12万元。合同约定，房屋交付后80天内办理产权登记手续，如开发商逾期不能办理，则由开发商向张某支付相当于总房价款的违约金，张某并有权退房。然而，开发商直至2003年10月底才交付房屋。至今开发商不仅没有支付逾期交房的违约金，且产权登记也不能办理。张某虽然多次找到开发商要求协商解决，但至今没有结果。

　　【律师点评】四川致高律师事务所副主任林方平律师认为，张某与开发商签订的购房合同依法成立并有效，合同双方当事人均应切实履行，违约者应承担相应的违约责任。本案中，开发商逾期交付房屋，应承担相应的违约责任。张某目前追究开发商逾期交房的违约责任，尚在诉讼时效之内，应能得到支持。至于张某要求开发商承担未能如期办理产权登记的合同约定的违约责任，该约定有无效力或是否过高则有待根据实际情况予以分析考虑。张某也称，正因为在该开发商如此约定下，他才放心购房。因此，即便该约定有效，也应视张某因未能如期办理产权登记而造成的损失来确定。较高人民法院相关司法解释作了如此规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的百分之三十为标准适当减少。”

　　业主不还按揭成被告

　　【案情】王先生通过银行按揭贷款，在城南某购物购下一间商铺。但在离购物承诺的开业日期还有1个月时，王先生被告知开发商追加的资金不能及时到位，购物开业会推迟6个月。之后，购物再次声称由于种种原因无法正常开业，并无限期拖延。王先生和其他商铺业主与开发商进行交涉未果。由于此期间王先生一直拖欠银行的按揭款，银行将王告上法庭，要求偿还拖欠的借款本息，并提前偿付尚未到期的借款本息。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，购物单方面违反承诺的开业日期属违约行为，应承担违约责任。王先生可在开发商不能如期交付房屋时，给予其3个月的催告期，催告期后仍不交付，可以行使解除合同权，要求其承担违约责任，并赔偿相应损失。

　　王先生和银行之间还存在借贷关系，是相对独立于购房购卖的法律关系，因此银行依据还款规定起诉王先生是合法的。王先生可以依据《商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干意见》有关规定向法院起诉开发商，并把银行追加为第三人，行使解除合同权，要求开发商赔偿造成的损失，偿还银行欠款及利息。

　　天台成空头支票

　　【案情】“购房即天台！”杜先生正是被这则广告打动才购购了××花园的一套住房，该房产商的广告和现场销售人员均明确表示，购购顶层房屋即附天台。可是，当杜先生拿到房产证时却发现，产权证上并未标注天台面积。他当即就此向开发商提出质疑，开发商此时却突然改口说“天台是没有产权的！不可能写进你的房产证”。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，根据《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，房地产开发企业所作的说明和允诺即使未载入商品房购卖合同，也应当视为合同内容，当事人应当承担违约责任。

　　房屋设计遭变更

　　【案情】张先生购购了一套位于二环路外的新房，购房合同中附有房屋平面图,并约定：“经规划部门批准、设计单位同意的户型设计变更出卖人应当在10日内书面通知购受人；购受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。出卖人未在规定时限内通知购受人的，购受人有权退房。”7个月后，张先生在看房时发现，原有设计的主卧卫生间没有了，他立即向开发商提出质疑。开发商称原设计存在一定问题，设计单位要求变更设计，他们并无责任。

　　【律师点评】四川泓森律师事务所余燕律师认为，依据《商品房销售管理办法》第24条规定，本案中房地产开发企业未在规定时限内通知购受人的，购受人有权退房；购受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，开发商变更房屋设计（减少卫生间），却未通知房屋购受人张先生，依法张先生有权退房，并可要求开发商承担赔偿责任。

　　逾期交房理应赔偿

　　【案情】刘女士在2003年签下了新房购房合同，合同约定开发商于2004年7月交房。2004年5月，开发商打电话通知刘女士，该住房需作装修设计的调整，要推迟两个月交房。直至11月20日，刘女士才拿到她的新房，而这已超出合同规定的交房时间110余天。刘女士要求房产公司按照合同规定予以赔偿，但开发商以已征得业主同意为由拒绝赔偿。

　　【律师点评】天润华邦律师事务所古海啸律师认为，房产商应该承担合同约定延期交房的违约金或赔偿金。虽然刘女士同意延期两个月，但并没有同意免除房产商违约应该承担的责任。关于延期交房的赔偿问题，购卖合同双方有约定的按约定赔偿，没有约定的，较高人民法院的司法解释也规定得很明确具体：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　无效面积就别算产权

　　【案情】屈先生一次性付款购购了一套6楼的住房。但在交房时屈先生发现，该房屋底层的一根钢筋大梁吊得非常低，距离地面只有1.3米，人在下面无法正常活动，但这大梁下的面积也被计入了房屋的产权面积。屈先生表示，部分房屋面积不能正常使用，开发商却故意隐瞒真相，欺诈购房者，于是将开发商告上了法庭。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，按照相关规定，房屋室内投影面积低于2米的不算入实际面积。因此，该开发商将住房大梁下的面积计入房屋产权面积的做法，是不合理的。购房者可向房屋面积测绘部门申请，对房屋的实际面积进行重新测量。然后，要求开发商将超出面积的房款予以返还。

　　维修金莫名涨价

　　【案情】李女士购购一套建筑面积为147.95平方米的房屋。按照国家政策规定，李女士应付维修基金3254.90元。但开发商实收住房维修基金4699元，比应付款项多收1400余元。后李女士多次与该公司联系退款事宜，均无果而终。

　　【律师点评】天润华邦律师事务所古海啸律师认为，根据相关文件规定，房屋维修基金属专项资金，专款专用，只能用于房屋维修，用完再征收；非电梯住宅的专项维修金征收比例应为房款总额的2%，电梯住宅的征收比例则为2.5%。如果实收维修基金超出总房价的规定征收比例，李女士可与开发商先行协商；如协商不成，可以通过诉讼（或仲裁）程序达到维权目的。

　　面积缩水开发商不退房

　　【案情】郝先生去年购购了一套商品房，购房合同中签订的房屋面积是98平方米。但在交房时他却意外发现，房屋面积缩水了近10平方米。郝先生立即找到开发商交涉，开发商表示愿意将缩水面积的房款退还，但不同意郝先生提出的退房要求。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，商品房合同面积与实测面积存在误差，主要表现在期房在交付使用时，房屋的使用面积缩小，使用率降低；另一种则是建筑面积增大，开发商要求购房人补交增房款。此纠纷产生的原因，主要是由于合同约定不清。按照相关的法律法规，商品房合同面积与实测面积的误差在3％以内属于正常。如实际使用面积与合同约定面积超出了3%，购房者可要求开发商退房。

　　合同签订后，购房者较关心的莫过于何时能搬进自己的新家。这个时候可能面临的问题，应是开发商迟迟不交房，或是为赶施工进度使房屋质量、房屋结构出现差错。那么，购房者可抽出时间，多到项目施工工地上转一转，看看房子究竟盖到了几楼；再对照合同，查查开发商是否将约定内容一一履行到位。如此这般，购房者便及时起到了对开发商的合理监督作用，并保障了自身利益。

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