来自市消委会《消委会工作简报》的数据显示，房屋建材投诉一直是消费者投诉的热点问题。2008年全年，消委会总共处理房屋建材投诉296件，其中涉及到房屋投诉的176件，占该投诉类别的59%。在这当中，投诉量尤以第四季度较为集中和明显，“这是因为第四季度往往是商品房的成品交房时间，大量的投诉集中在年末阶段。” 市工商局消协科的宋正泉说，超过七成的房屋投诉集中在10、11、12这三个月份。

　　对此，包括市消委会在内的我市消协成员单位也做了大量的调解工作，但针对商品房屋的投诉量却仍然居高不下。宋正泉告诉记者，他们在工作中发现，消费者与开发商之间意见分歧极大。房子出现问题，消费者不仅希望问题能圆满解决，还会要求开发商退赔部分房款。但几乎所有的开发商均拒绝退赔部分房款。为了一套房子而闹得沸沸扬扬、满城风雨的事件屡见不鲜。结合相关案例，本报特地邀请了市工商局消费维权专家以及嘉诚律师事务所的萧剑律师就如何维权进行点评。

　　热点一：质量问题

　　以消委会第四季度的《工作简报》为例，消委会处理房屋建材投诉179件，其中房屋质量投诉问题143件，占总投诉数量的80%。部分房地产开放商过于追求发展速度，忽略了工程质量，给楼市留下了诸多隐患之后，由此产生的消费投诉也在情理之中。据统计，房屋质量问题主要表现在地基下沉、层高不符、墙体开裂等。

　　投诉案例：宋先生购购了城区莱佛士帝景的一套建筑面积为166.99平方米的商品房。交房以后宋先生在2008年7月乔迁新居。搬家当晚下起大雨，宋先生家中的客厅、三个卧室的落地外墙玻璃全部渗水，造成主卧室地板损坏。天宋先生通知房产公司和莱佛士物管处要求尽快维修外墙玻璃并更换损坏的地板。但截至当年10月底，房产公司和物管方只是维修了外墙玻璃，对因渗雨损坏的地板一直拖着不换，造成宋先生无法入住新房。后经协调得到解决。

　　律师点评：消费者头先需要判断的是，出现的损失是否是由于房屋质量的原因造成的。在这方面消费者可以委托专业鉴定机构进行鉴定，确定是否是质量问题。

　　在确定了以后，类似宋先生的这种情况，可以去找承建单位进行交涉，而物业方的工作内容一般属于物业管理范畴，它并不具备维修的能力。质量问题产生的经济损失，消费者可以直接要求建筑方进行整改和赔偿，恢复到正常使用水平。如果责任方拒不履行，消费者可以直接到法院起诉。

　　热点二：合同违约

　　房价迟迟居高不下，购房者这边却出现“求大于供”的局面，连夜排号、托关系购房、一夜售清等真真假假的消息不绝于耳，出现了开发商合同约定不完全履行、承诺不兑现的情况。房产商擅自变更规划、设计;广告、楼书承诺配套设施不兑现;小区实际环境与房产商承诺的大相径庭……就算向消费者支付违约金，足够少的数额丝毫不影响开发商略抬价格以后的二次出售。一方面，开发商可以左右逢源，而另一方面，购房者却在合同违约里进退两难。

　　投诉案例：唐女士2007年在城区流水庭院购购建筑面积为114.16平方米的商品房一套，合同约定2007年12月30日交房。但截至2008年3月24日，开发商仍然未交房给消费者，由此导致唐女士不得不暂时在外租房居住，按照当初合同约定，唐女士要求开发商按照合同购卖价格的万分之五支付违约金。后经协调得到解决。

　　律师点评：合同延期交房，消费者和开发商头先要做的是判断延期原因是否因为受地震影响。根据国家相关规定，受地震影响，开发商出售的现房需要经过国家检验机构对质量进行鉴定，较长可以推迟三个月的时间延迟交房，这个是正常的。但根据唐女士的表述，她购购的房屋显然不在受地震影响的因素之内，因此唐女士可以根据合约规定，向开发商详细询问延期交房的原因，并根据合同约定向开发商索取违约赔偿金。

　　热点三：小产权房

　　什么叫小产权房？“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说得直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　投诉案例：城区的两处楼盘——“乐和家园”以及“紫鑫苑”的开发商均属于私人联建房投资，概念意义上属于“小产权房”的范围。谢先生等数位消费者购购了此处的房屋，但作为售房中介公司的红源公司未按委托协议约定将购房合同交开发商签字认可，也未将业主购房款100余万元交给开发商，由此导致购房者迟迟不能入住，并不能取得房屋的产权证和土地证书。后经协商得到解决。

　　律师点评：小产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购购或转让？

　　头先应当明确的是“小产权房”只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

　　既然是合法的，那么乡产权房是否可以购购和转让呢？萧剑律师介绍说，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的购卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

　　热点四：虚假宣传

　　所谓虚假宣传，与“合同违约”事件有区别，虚假宣传更多的是涉及到小区环境建设、周边生活环境以及公共设施、绿化等配套小区生活条件。在消费者购房的过程中，部分售楼部将出售小区的周边环境、绿化设施等吹嘘得天花乱坠，直到成品房交房时，当初宣传的各种优惠条件往往不能实现。

　　投诉案例：刘先生在购房时犹豫再三，较后决定购购城区靠江边的一处电梯公寓的住所。影响他下决心的因素即是当初售楼部宣传的小区环境——“售楼部的小姐告诉我这处电梯公寓有着优美的绿化，与其他高层电梯公寓的小区环境不在一个档次，由于又是靠江的原因， 因此我才掏钱购购。”刘先生在交房时发现，整个电梯公寓几乎无小区环境可言，不仅没有宣传中所说的绿化面积、流水庭院，甚至连路面停车都无法实现。

　　律师点评：头先购房者在挑选楼盘时应该保持一种冷静的心态，不要轻易相信开发商的承诺，不管是将来的物业管理还是小区环境，一切要以购房合同约定的为准。一旦出现开发商虚假宣传，消费者要做的是对照合同约定查看当初的承诺是否写入合同。写入合同而没有实现的，消费者可以根据合同违约的情况向开发商索取赔偿。

　　专家建议

　　面对问题

　　开发商要积极 业主要平和

　　统计了2008年全年度的296例房产纠纷案例后，消委会工作人员告诉记者，从近几年所发生的房屋维权纠纷不难看出，房屋的质量是发生纠纷的主要问题。而纠纷的主体主要在两个方面——一般性的建筑质量问题和根本性的建筑质量问题。面对这个两个问题，在维权时也表现出两种不同的解决方式：如果是一般性的建筑质量问题，主要赔偿的方式是赔款。而要是涉及到建筑质量的根本问题，比如说根本无法正常居住，那么业主有权解除合同。这一点司法条例是支持的。

　　业主维权主要就是因为两个问题，一个是到底能不能收房，而另一个是开发商在出现一些细节问题时，应该负一定的责任并且应该主动整改。

　　“矛盾需要沟通。”专家也好，律师也罢，在面对频繁出现的房屋维权时，他们都建议矛盾双方需要一种更理性、更积极的交流心态。房屋维权纠纷的频繁出现，表现出了业主和开发商之间缺乏沟通。房子要100%的合心，那是不可能的，但是可以把不满意度降到较低。双方都应该正视这个问题，业主们应该平和，不偏激地处理问题，而房开商要以积极主动的态度来解决问题。本报记者 刘珂

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！