楼市调整期低质风蔓延 建议购房小心四大盲点

随着315国际消费者权益日的到来，楼市维权再起高潮。2008年是中国房地产的降价元年，但伴随着房价下跌，部分商品房的品质也在同步下降。专家提醒购房者，尽可能将购房消费纠纷避免在发生前。

房屋质量投诉增多

北京业主曹先生较近的心情相当糟糕，花了半辈子积蓄购的商品房，收楼时竟发现有严重的质量问题。

曹先生称，他去年购购了一套商品房，收楼时却发现该房屋存在严重的质量问题：与厨房连接的小阳台顶上有几条裂缝，阳台左侧下方还有一处长13厘米的裂缝；主人房内的卫生间和厨房水管都有不同程度的漏水。曹先生非常气恼，向开发商质询，随后开发商承诺让物业公司尽快解决问题。物业公司前后维修了三次，但问题仍没有彻底解决。

开发商狡辩，不愿意赔钱，315到了，我们几个业主说好了一起再投诉。曹先生告诉记者。

据中国消费者协会统计，近几年房地产投诉开始增多，主要有两类问题，一是房子的质量问题，涉及消费者的安全，房子盖起来之后，出现房子开裂、渗水、漏水这种情况比较多；另一类是面积问题，短斤少两。此外，前期的产品宣传存在误导信息、办理产权证问题、后期的物业管理等方面也存在较多的投诉。

中国消费者协会投诉部主任邱建国说，当消费者权益受到损害时，消费者有五条渠道来维护自己的合法权益：是寻求和解；是到消协进行投诉，由消协找到被投诉方调解；第三是到工商局等有关行政执法部门申诉；第四是仲裁；第五是向人民法院提起诉讼。

低质风开始蔓延

2008年是中国房地产的降价元年，但伴随着房价下跌，商品房的品质也在同步下降。

广东省质监局近期公布的对广东部分商品楼等工程质量的专项监督抽查结果显示，佛山的高明碧桂园二期、中海文华熙岸花园一期、水悦城邦，广州的罗马家园，珠海的中天维港、仁恒星园等大型房地产企业开发的楼盘均被列入黑名单。

商品房低质风还在全国范围蔓延。2008年，除了碧桂园，保利、珠江等开发商的楼盘因质量问题也被曝光，万科在上海开发的金色雅筑也都因质量欠佳被当地媒体曝光。

今年以来，上海因为各种房屋质量问题导致业主集体维权的楼盘已超过10个。某网上海房地产频道一位 编辑透露说。卫明不动产智库负责人蔡为民(蔡为民博客,蔡为民新闻,蔡为民说吧)则认为，这是因为房价下跌后，多年积累的房屋质量弊端，如火山那样集中爆发了。他说，国内楼盘的品质问题实非一日之寒，但之前房价持续上涨，业主的注意力在房价上，忽视了其他。但现在房价下跌，于是购房者重新开始关注品质。

中原地产分析师许萌并不赞同上述观点，他认为，那么多品牌开发商在降价后出现质量问题，是因为开发商偷工减料，想通过使用低劣建材来弥补降价带来的损失。许萌表示，毕竟去年上半年房价下跌的同时，各地的建材及人工成本却在猛涨。也有业内人士认为，开发商资金周转不佳也是一个诱因。去年，整个中国房地产业的资金周转情况都不太理想，拖欠建筑企业施工款的现象极为严重。如果工程款被严重拖欠，房屋质量多半就会很差。

今年全国两会上，取消房屋预售制度成为与会代表委员关注的焦点之一。在一份《关于加快修订〈中华人民共和国城市房地产管理法〉，促进房地产业的健康发展的建议》的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，它不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题，更为严重的是，它诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押甚至携款潜逃等问题。卫明不动产智库负责人蔡为民虽然不赞成取消房地产预售制度，但他认为，目前的预售制度需要改良，应学习一些海外市场的经验，实施分阶段付款制度。由业主根据房屋的施工、竣工情况，分阶段付款，这样就给了业主足够的监督权，使开发商不得不用心造房，从而避免了偷工减料、随意更改规划等问题。

今年购房小心四大盲点

在当前楼市调整时期，四大类问题已成为投诉热点，专家提醒广大购房者，擦亮眼睛，尽可能将购房消费纠纷避免在发生前。

头先是逾期交房。这是购房中很容易出现的问题。这其中有工期、天气等客观原因，也有开发商资金紧张等主观原因。专家表示，对于这类问题，购房者应在购房前就与开发商约定好并签入合同，一旦逾期交房，购房者应尽快与开发商协调，索取违约赔偿金，而当超过了一定的时间，则可按合同要求解除购房合同。

其次是公共绿地无故缩水，这也是房地产投诉中出现频率较高的一个热点。专家建议，这类问题需要取证，要看合同里面有没有明确规定。有些合同里面虽然没有明确规定，但如果在宣传资料中明确具体地作了标识，从某种意义上来说，这也是构成了合同违约，消费者可以向开发商进行相应索赔。

第三是交房面积缩水。目前楼市普遍以建筑面积为计价单位，个别开发建设单位利用建筑面积与套内建筑面积换算进行价格欺诈。专家表示，物权法颁布后，计算房屋面积也清楚了很多。物权法规定，业主对专有部位享有所有权，对公有部位享有共有权。业主在签订购房合同时，应主张以专有面积即套内建筑面积计价。同时，在合同中须列明公有部位和共有配套场所、设施、设备的标准。

较后是建筑质量问题。专家建议消费者遇到此类问题，头先不要收房，并向开发商提出整改要求。由整改导致无法按期收房，开发商应该承担违约损失。如果消费者决意退房，也是无可厚非的。另外，消费者购购 时，应该与开发商明确装修的内容、使用材料的厂家、品牌、规格及价格，并作为交付使用的标准。

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