区域现状

通常所说的文教区东起保俶路、西至古翠路、南北横跨文一、文二、文三路。在这个不大的区域，汇集了近十个在开发的楼盘。原先的文教区汇集了大量的大专院校，随着各类高校的外迁，这些学校旧址上建起了一座座的商品房。如银马公寓（

医疗

文教区的医疗配套也很不错。在古翠路、文二路交叉口就有省立同德医院，省立同德医院是浙江省卫生厅直属的大型现代化综合性三级甲等医院，被列为省、市职工医疗保险、子女统筹，离休干部保健定点医院，省级干部保健基地和涉外医疗机构。担负着城西、文教区上万人口的医疗重任。

商业

商业氛围是个很微妙的东西，同一条街的南面和北面会有截然不同的商业氛围，路南热闹非凡，路北可能就是冷冷清清。因此出现文三路商业的火爆、文二路的温和、文一路的杂乱也就不奇怪了。相比之下，学院路和教工路就显得比较低调。

去年4月出台的《翠苑规划单元控制性详细规划》中，规划了文三路为电子信息特色街区，是杭州高新开发区、文教区的地区和IT产业的高度密集区。现已集聚一批以电子信息技术产品为主体的批发零售企业。要提高街区专业化程度，以现有电脑、数码产品、电子器件的经营网点为基础，向软件、知识产权通信产品、展示交易等方面拓展；完善餐饮、金融等配套服务设施。要严格限制开设与专业产品及交易活动无关的网点，使其形成专业性突出、业态结构合理的科技型商业特色街。

逛过文三路的人都能感觉到，短短几千米的距离内从东到西即有西溪数码港、百脑汇电脑城、高新电脑城、颐高旗舰广场、高新数码城、颐高数码科技广场等N家卖场，竞争异常激烈。据不完全统计，在杭州电脑城里的商家总数已经超过了1500家，此外，不管是品牌电脑，还是数码产品、外设、软件、网络产品等，只要和IT沾边的产品，在卖场里几乎都可以购到。据了解，文三路的崛起和飞跃同时也是杭州市政府整体规划中的一个表现。杭州市政府也是希望把文三路打造成一条具有特色的IT商业街，并带动周边地区构建一个成熟、规模化的IT商圈。

《翠苑规划单元控制性详细规划》规划了文二路与古翠路交叉口四周为区级商业，在这一带除现有1家大型综合超市物美外，还可开设大型百货店1家，发展一批多业态的商业设施，鼓励开设品牌专卖店，适度发展餐饮、文化娱乐设施，提高商业网点整体水平，形成行业结构比较合理、业态比较先进、以购物餐饮为主的区域商业。

新盘情况（加入各楼盘详情、社区链接）

中豪晴园

枫华府第

银马公寓

梧桐公寓

兰庭国际

今日嘉园

城市芯宇

滨江地块

从2004年国都拍得计量学院地块成为地王后，有专家估算出该项目售价将在8000元/平方米以上，这在当时堪称天价，周边楼盘售价才5000-6000元/平方米。但2005年，金都以7000多元/平方米的价格拍得原丝工院地块后，该区域12000元/平方米的定价似乎坚不可摧了。

尽管开发商对自己的产品充满自信，并声称区域楼盘间并没有太大的竞争压力，但从各项目规划上看，项目间的错位竞争有意或者无意地存在着，较明显地体现在各项目的户型设计上。

产品共性上看，几乎所有项目均设置了小、中、大三类，其中小户型在90平方米以内，多为单身公寓，中等户型多为100-120平方米，130平方米以上的大户型所占比例。枫华府第的户型分为三个层次：40平方米左右的单身公寓、130平方米的三房以及170平方米的四房；而梧桐公寓也设置了小户型公寓但户型面积较枫华府第大，为70-90平方米，一期主力户型为110-120平方米的中等户型；今日嘉园的户型也分了大、中、小三个层次，40-70平方米小户型、90-100平方米中等户型以及130-150平方米大户型；兰庭国际主力户型130-160平方米；银马公寓户型面积70-300平方米，跨度较大，主力空间165-175平方米。

由于单价高，户型面积的差异对总价影响较大，由此可见，开发商在户型定位上有意或无意地制造了错位竞争。

区域展望

人口

根据新出台的规划，文一路物美超市附近将成为该区域的居住区。目前新的小区在开发中，预计在2008年前后会陆续交付入住，届时枫华府第1300户、城市芯语1000户、银马公寓600户、梧桐公寓400户、兰庭国际400户、中豪晴园290户、今日嘉园365户，总共有4355户入住该区域，按户均3.5人计算，这个区域将新增1.5万的人口。

商业氛围

事实上，文二路原先由学校学生和周边居民形成的商业氛围已逐渐随着高校外迁、各类公司的迁入而转变了服务功能，更具有了商务区的特点。像道路两边的小饰品店逐步地关门，各类快餐、商务餐逐步兴盛，就是较明显的痕迹。

文一路（特别是翠苑段）由于实行双向通行，整个区块的大型商业如物美等都集中在这里，高峰时期车流量非常大，加上川流不息的购物人群，显得有些杂乱。尽管高校外迁，但由于有翠苑小区的老杭州人口聚集、原高校毕业学生的“校飘”情结、外地来杭务工者的群居带，使得文一路的热闹丝毫不减当年，搬到文一路以北的学院路段的夜市依旧人声鼎沸。随着拆迁、改造一系列工作的进行，品牌专卖店逐渐多了起来。文一路，特别是物美一段，目前还基本维持着小商小贩的商业布局，以经营中低档产品为主，等到了2008年，周围这些万元小区交付入住后，整个区块的商业氛围将会何去何从？

对此寿江峰认为，住宅区边上的商业只要满足日常的需求就可以了。人都是有生活圈子的，要健身、要运动、要娱乐的人会主动寻找适合自己的地方。

对文教区有着多年的了解的业内人士邵昌坚认为，整个区域将不可避免地成为一个钟摆式的区域，白天留守的多是老人和学生，到了晚上，在市区上班的白领、金领们陆续回来后，餐饮业会异常兴旺。白领、退休工人、学生混居，导致这个区块的商业有一定的风格，就像解百的老楼与新楼的现状，新楼想往时尚、潮流上靠，但多年来经营中老年服装为主的老楼拖住了新楼的步伐。如果不混居，像现在的吴山广场一带一样，将原住民全部迁出，就会导致涌金广场这样的，由于缺乏当地消费的支撑，商业很难发展的现状。而钟摆式的生活方式、当地的产业基础决定了这个区块不可能出现如银泰、杭州大厦之类的集中商业。

置业建议

黄龙区域写字楼里以外贸、教育、金融投资业等行业为主，文三街的IT高新产业，在这两个地方工作的人，应该是文教区楼盘销售的中坚力量。然而这部分人所处的社会和现有小区的居民会有一定的差距，梧桐公寓开发商杭州时代房地产开发有限责任公司总经理寿江峰介绍说，文教区的未来基本会维持这种各种人士混居的现状，逐步向高端发展，与现在的蒋村衔接、同质化。

按130平方米、13000元/平方米均价计算，文教区主流户型套均价近170万，也就是说如果头付二成，购房者需要有35万元以上的资金，月供至少在8000元以上；按照百万元以上房产，购房者头付4-5成比例居多计算，购购者需要有86万元以上的头付，月供至少在5000元以上；倘若一次性付款，购房者一次付清170万元，一般说来，此类购房者资产至少在500万元以上。这样的高价阻挡了很多有学院情节的年轻人。

大部分开发商给区域定位为市，因此，有开发商对目标人群的描述为：在周边区域工作，有较高知识水平和学历背景，有一定资金实力，注重效率和生活品质的高收入人群。在楼盘广告中“少数派”“智尊”十分清楚地反映了开发商这一定位。

在年龄层次上，大部分开发商认为30-45岁这个年龄层需求的有效性较大。一方面，有了一定的工作经历后，资金实力相对较强；且该阶段家庭人口在3人以上，因此，对户型的需求相对较大；此外，该年龄层次的购房者往往事业正值，对价格的敏感度降到较低，他们注重的是能实现自己的需求，因此对品质的需求较高。

目前，从在售楼盘中豪晴园、枫华府第以及梧桐公寓、银马公寓的购购人群看，公务员、企业主、高校教师、高端白领、外地购房者均有，并没有明显的职业特征。年龄层次略有偏高，用公积金贷款比例较高。

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