跟往年相比，明年的杭州楼市，将有一些的显著特征：大量现房和准现房将出现，让购房者的购房挑选余地大增；而根据目前市场的基本共识，2009年的楼市仍将处于调整期，短期内房价面临进一步回调；明年，宏观经济环境的运行，将与购房者的切身利益紧密结合。这些特点，都将影响购房者的购房抉择。

　　现房时代，购一手房还是二手房？

　　由于今年楼市平淡，杭州不少在售楼盘“库存”了不少房源，有些楼盘虽然已经进入交付期，但是仍有可观的尾盘余量，于是一些楼盘同时在一手房和二手房市场有房源可售，这些楼盘主要集中在以下几个区域：

　　钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)板块：经过几年的悉心打造，钱江新城板块其杭州新高端住宅区的形象也渐入人心。目前该区域内可选择的房源较多，层次不一，其中已交付楼盘有金色海岸、钱塘雅苑（查看地图）、钱江时代、赞成林风（查看地图）、景江城市花园（查看地图）、盛世钱塘、新城国际，待交付楼盘有晓庐、观澜、东方润园（查看地图）等。

　　赞成林风是这一区域较近在一手房市场和二手房市场都有成交记录的主要代表楼盘。根据二手房中介公司的成交统计，该楼盘二手房的整体成交均价为15271元/㎡。而在一手房市场上，赞成林风三期房源御树今年10月开盘，在售均价为16500元/㎡。

　　紫金港板块：作为新兴的板块之一，紫金港板块以其人文气息汇聚众多购房者。在一些新盘陆续交付后，这一板块二手房市场初具雏形。目前该区域已交付新盘主要有西城年华和文鼎苑，其中文鼎苑在一手房和二手房市场上有大量房源供应。

　　据中原数据显示，文鼎苑二手房近期成交价格在14000元/㎡左右，与一河之隔的星洲花园(2002年左右建造)价格相差无几，从挂牌情况看，该楼盘根据楼层、户型、面积的不同，挂牌价集中在13000~15000元/㎡。

　　而其一手房在今年陆续推出过两期新房源，根据透明售房网数据显示，5月12日推出的500余套房源开盘均价为17800元/㎡，不过实际成交均价约在16329元/㎡；5月31日推出的房源，开盘均价为19000元/㎡。

　　学院板块：老文教区内的学府大院正在被一个个高端的住宅项目所取代。目前该区块内新交付楼盘主要有银马公寓（查看地图）、今日嘉园、枫华府第（查看地图）、梧桐公寓（查看地图）等。其中枫华府第目前在一手房市场和二手房市场上都有较多房源供应，出售的二手房源中以128、131平方米的3室2厅户型居多，根据较近的二手房成交统计，成交均价在19000元/m2。

　　枫华府第的一手房在较近2个月成交也较为活跃，从11月开始到12月下旬，陆续有10余套的成交，均价17800~25000元/㎡不等。

　　三墩板块：该板块内已交付楼盘主要有美林湾、三墩颐景园（查看地图）、亲亲家园（查看地图）、兰韵天成。其中美林湾在板块中地理位置较好，因此价格也略高于同区域内的其他楼盘，目前二手房挂牌价格集中在11000~12000元/㎡，值得一提的是，该楼盘挂牌房源以80~90㎡、2室2厅的中小户型为主，为初次置业的购房者带来选择的余地。

　　该楼盘的一手房在11月也出现过若干成交记录，均价约在10000~11000元/㎡左右。三墩颐景园的二手房挂牌价格集中在8000~9000元/㎡，不过该楼盘一手房在12月16日成交一套房源，均价为6512元/平方米。

　　城东板块：今年城东一带有多个楼盘开盘，冷寂了多年的城东板块迅速启动。作为该板块内为数不多的已交付新盘，浅草名苑在一手房和二手房市场都有一定的房源供应。华邦地产的数据表明，该楼盘二手房源在10月底有一套成交，均价为12000元/㎡；9月份成交过一套，均价10156元/㎡。浅草名苑的一手房自11月份以来动销很快，有约20套的成交量，主力成交价格在8000~9000元/㎡，高一点的则为10800元/㎡。

　　滨江板块：今年是滨江区的开盘和交付大年，新房与二手房交相辉映。目前已交付楼盘有水印城、倾城之恋、春江时代、锦绣江南、燕语林森、天寓（查看地图）、风雅钱塘；待交付楼盘有盛元慧谷（查看地图）、花城、观邸国际寓所（查看地图）。目前该区域内有较多一手房和二手房供应的楼盘主要有天寓。根据华邦地产提供的二手房成交记录，该楼盘在11月成交了若干套二手房源，成交均价集中在9200~10163元/㎡。而该楼盘的一手房价格目前开在11500元/㎡左右，不过较近两个月没有成交记录。

　　从目前的市场成交量来看，有的楼盘，其二手房成交价格高于一手房，而有些则相反。因此购房者购房时不妨多方探听，为自己争取较实惠的购房方案。

　　降价了，怎么购到有品质保证的房子

　　房价开始理性回调，这让购房者高兴的同时，也有担忧：房子价格降了，品质会不会跟着降？

　　对此，开发商的说法也各有不同。一位不愿透露名字的房产公司高管认为，目前杭州绝大多数是去年开盘的老盘，都存在一定的降价空间，因为去年的房价涨得太猛了，很多楼盘在并没有投入更多附加值的情况下就实现了价格翻倍。因此这批楼盘即使出现降价，也仍有较大的利润空间，除非是不负责任的开发商，否则都应该保证楼盘的品质。

　　而一些今年下半年开盘的新楼盘，定价上已经趋于理性，特别是一些去年拿地今年开盘的楼盘，开盘价基本跟保本价持平，如果这些楼盘也加入降价大军，“其品质标准可能不可避免地出现下滑。”本地某开发商表示，这些楼盘往往是在年初劳动力成本、钢材水泥成本较高的时候进入建设期，因此光建安成本就接近2000元/㎡，再加上其它各种费用和开支，毛坯项目的保本价格基本上为土地成本再加上3000元/㎡。“好房子的品质，还包括将来的物业管理以及为楼盘居住舒适性所提供的各种服务配套，如果开发商没有利润，这些后期的东西就有可能落空。”该人士认为。

　　面对房价下降带来的如何保证品质的问题，业内人士的提议是购房时尽量选择品牌开发商旗下的楼盘，因为品牌开发商在开发经验、抗风险能力、资源整合、社会责任感等方面相对具有优势，购房者可以相对省心。此外，就是尽量购现房，毕竟眼见为实。

　　在经济周期中，合理组合购房工具

　　2009年，各种针对整体经济的财政、货币措施会涉及方方面面，对房地产市场的影响也是深刻的。

　　通货紧缩。无论从经济环境变化还是政策保持经济稳定发展的目标定位，2009年可能面临通货紧缩。在这样的条件下，银行的专业理财师认为，购房作为大宗支出，必须留有余地，比如以前用七成甚至全部积蓄购房，现在这一比例可能应控制在四成左右，以应付通货紧缩。

　　后期支出。这是购房者购房时的头选目标。以前购房者购房时会考虑头付能力、装修储备、办证相关费用、物业使用相关费用等，一般不会太计较后期支出，即按揭贷款、维护费用及水电公摊等费用的支出。但在明年的经济环境下，就业、收益、个人现金流等方面可能都会相对严峻，因此作为一个购房者，现在也要关注后期支出。

　　降息。百日之内，央行连续五度降息，持续降息的本质是稳定经济增长，但也有利于购房负担的减少。在一个持续降息的周期下购房，购房者可以大胆采取信贷消费形式，延长信贷期限，缩小现金支出。

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