开发商和全体业主

　　一起定价？

　　那么，物权法里的“共有部分”到底指的是什么？对此，杭州市下城区房管局物业管理科科长金志韦表示，现行的法律中只有对于“物业共用部位、共用设施设备”的解释，并没有对“共有部分”有详细说明，所以还需要法律对此进行明确。

　　他认为，如果说地下车位属于“共有部分”，而“共有部分”指的又是“物业共有部位”，那么，这就属于全体业主所有了，地下车位的处置、定价就是全体业主的事了。

　　市场人士对此的看法也是仁者见仁，智者见智。同人置业销售部经理凌玲认为，杭州目前开发商出售车位惯有的做法，之前是在《业主公约》里约定地下车位的权属，后来在《物权法》第六稿出来之后，把“地下车位属于开发商所有”的约定，作为补充协议附在《商品房购卖合同》之后。所以《物权法》实施，对于现有的做法并不会产生很大的影响。

　　此外她认为，开发商与业主一起确定车位价格，不太具有操作性。“业主如果说1元钱卖给他，你卖不卖？”她认为，如果真要这么操作，政府是不是应该成立一个专门的部门来核定车位的成本，较后确定利润额，然后再定出较后的价格？

　　而旅游房产副总经理任坚刚表示，购房者所购购房子的所有权，应该包括商品房面积和公摊面积，前者也就是所谓的专有部分，是指房门里面的面积，而公摊面积也就是共有部分，包括公共的楼道、平台、小区道路、绿化、地面停车位等，这应该属于全体业主所有，在这上面所取得的收益，也应该属于全体业主，但公摊面积应该不包括地下车位。

　　疑问2

　　地下车位是否可以卖给

　　小区以外的业主

　　《物权法》第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当头先满足业主的需要。”

　　对此，很多人对“头先满足业主的需要”这个概念提出了疑问。比如说，开发商如果先征求了业主的同意，但业主表示暂时还不要车位，开发商于是把车位卖给了其他小区的业主；业主在一段时间以后购了车，但发现车位已经归其他人所有，这是不是属于已经头先满足了业主的需要？又比如说，建筑规划规定小区必须配备一定车位，但开发商建造的车位数量超过了这个数目，那么多出来的车位是不是意味着开发商可以自由处置？

　　记者从杭州市房管局了解到，这个问题根本就不存在。虽然《物权法》说法比较含糊，但是杭州之前对此已有明确规定：小区的地下车位作为小区的公建配套，只能卖或者出租给小区业主，而不可以卖给小区以外的业主。

　　疑问3

　　建在公共绿地上的车位

　　收益归谁？

　　《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　有人提出，那么如果公共绿地上开发商建造了一个立体停车库，收益应该归谁？一方面，公共绿地属于全体业主所有，那么建造在其上的立体停车库就应该属于全体业主所有。但是另一方面，车库是开发商造的，根据“谁投资，谁收益”的原则，开发商是否应该享有收益权？如果不建造，那么小区的停车难问题该如何解决？任坚刚认为，这在目前还是一对矛盾，应该在地方细则里作出明确规定。

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