10月1日起，《物权法》、《物业管理条例》等一批法律法规正式施行。

从停车位归属到物业选聘，从业主“自治”到问责“居改非”……新法关注民生、保障民权，人们走进一个新维权时代。

新维权时代，业主如何“当家”？为此，我们聚焦新法、新规，贴近生活、围绕予以解析。

业委会侵权，怎么办

背 景

家住普陀区的戴先生去年4月发现，小区业委会和物业公司公布的小区维修基金使用账目可能存在问题。其中，关于小区每栋住宅楼更换近8000元的防盗铁门的账目，更让业主们一头雾水，疑点重重。为此，戴先生和其他部分业主要求核查相关的账目。然而物业公司表示，根据小区业委会前段时间作出的决议，业主个人没有查账权。

小区业委会权力过大，谁来监管？业委会作出的不恰当决定若侵害业主权益，业主怎么办？

说 法

根据《物权法》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，《物业管理条例》也明确指出，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

可见，随着新法律法规的实施，对于小区业委会的侵权之举，广大业主拥有了获得司法救济的权利，完全可以依法维权。

“迷你小区”，能否“自治”

背 景

物业公司突然玩“失踪”，曾令得源公寓小区的业主一度陷入物业服务“真空”状态。无奈中，这个仅有44户人家的“迷你小区”开始了“自治”。得源公寓于1999年开发建成，2006年4月，小区物业公司以“长期亏损且合同期满”为由悄然“隐退”，小区的保安、维修等工作随之陷入瘫痪。此时，新成立的小区业委会临危受命，成为小区的“临时管家”。虽然是摸着石头过河，但一年半过去了，小区物业管理并未出现混乱局面，而且环境面貌焕然一新。较近，业委会成员已开始酝酿“自治”升级的事宜。

在法律上，业主自我管理小区的做法，究竟可不可行？

说 法

《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这实际上就明确了住宅小区的三种物业管理模式，即业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理。也就是说，随着《物权法》的实施，小区业主对于小区的“自治权”已没有了法律障碍。

不过，业主到底如何“自治”，小区物业服务的各项具体制度怎样通过“自治”的方式加以落实，这些问题目前尚无章可循，有待相关法律法规进一步作出细化和完善。

停车位纠纷，如何解决

背 景

今年3月，某小区开发商告知全体业主，所有地下车位将于两个月后停止出租。一百多位原本租用车位的业主，一时陷入了不购车位便无处停车的窘境。“开发商说车位不办理产权证，只有使用权。就这样，一个车位还卖十几万元。如果有问题，我们上哪儿去维权？”业主黄女士忿忿不平。

上南路某小区没有地下车库，物业公司便在小区公共道路上划出停车位，按月出租给业主和外来车辆。不过，停车收益都被物业公司拿走，至今未向小区业委会移交。近年来，小区停车位及相关收益的归属问题，已引发不少物业纠纷。

说 法

《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，若商品房购卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。此外，占用小区道路的地面车位以及由此产生的收益，应依法归小区全体业主所有。对于物业公司侵占有关停车费的做法，小区业委会有权代表业主提起侵权之诉。

“管家”不管家，怎样更换

背 景

2002年以来，乔先生居住的小区一直由某物业公司提供物业服务。不过，小区业主对这个老“管家”的服务并不满意。一方面小区物业的收费太贵，不少业主感到难以接受；另一方面，物业公司的服务质量差强人意，致使业主与物业公司之间冲突频频。

去年10月，小区成立了业委会。经讨论，业委会决定解聘小区的旧“管家”，另聘物业公司。然而，由于业委会成员不熟悉相关法律程序，这件事直到今天仍未办成。

说 法

《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。这意味着，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购购的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数即可。除了更换物业，包括制定和修改业主大会议事规则，制定和修改小区管理规约，选举或更换业委会成员等其他事关小区的重大事项，都只需半数以上业主同意就能作出决定。

会所“变脸”，如何应对

背 景

承诺中的观景会所变成了中餐馆，健身房被安排在缺少阳光的地下。小区会所“变脸”，引发了业主的不满。

春天花园是一个建成不久的小区。规划中，小区将拥有一个玻璃观景会所，并设有健身房、壁球馆以及室内温水泳池、桑拿等专属设施。然而，随着会所的不断建造，业主们发现，这一号称专为小区设计的建筑大部分被改建成了一个中餐馆。“治安、环境卫生、交通安全以及噪音等隐患都随之而来，小区的‘封闭式’环境将受到严重的威胁。”对于会所变成餐馆一事，不少业主表达了自己的担心。小区会所“变脸”，业主该如何应对？

说 法

根据《物权法》的规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

具体来说，房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。确需改变的，应征得业主大会的同意。否则，业主有权要求开发商承担违约赔偿责任。

邻居违章搭建，怎样维权

背 景

为将自家的庭院设计成田园风情，家住某小区一楼的业主在庭院里搭建了一个约两米高的葡萄架。这一举动，引起了楼上住户杨女士的强烈不满。

杨女士认为，底楼两米高的葡萄架直接伸向她家的窗户，其顶端距离二楼卧室窗台下沿仅几十厘米。这好比架起了一座通往自家室内的扶梯，便利了小偷。为此，杨女士与邻居产生了矛盾。虽经物业、居委会、房管办等部门多次协调，可问题至今未解决。

说 法

《物权法》规定，小区业主违章搭建并妨碍到其他业主的物权时，权利人可依法起诉，请求排除妨碍或者消除危险。

相关法律还规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，同样有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

遭遇“居改非”，向谁问责

背 景

刘先生家所住的居民楼一直以来都是封闭式的，楼下还装了密码防盗锁，比较安全。可前不久，楼下一家饭店在二楼开了一道门，外面的人从饭店内就能直接走进居民楼。刘先生多次找物业公司反映这一情况。可物业公司总是推说无法可依，他们对此无能为力。

天钥桥路某小区内的一家公司，大清早就在住宅楼的公共走廊和大堂门口摆花篮，放鞭炮，庆祝公司开业。楼内的居民纷纷表示不满，可在现场进进出出的物业公司女经理却对此熟视无睹，置若罔闻。

说 法

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，住宅小区业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。而物业服务企业发现业主、房屋使用人在物业使用过程中存在“居改非”等情形时，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应在二十四公里内向小区业委会和有关的行政管理部门报告。物业服务企业若未履行有关义务，区、县房地产管理部门可责令其改正，并处以罚款。

可见，业主遭遇“居改非”的问题时，有权问责有关房屋的所有人、使用人以及未尽管理职责的小区物业公司。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！