物权法的出台，为业主的权利提供了法律保障。但是，目前房地产业的一些合同和做法，却并没有随着物权法的出台而做出相应改变，这使得很多业主在购房时产生新的风险。仁和律师事务所副主任孟宪生(孟宪生博客,孟宪生新闻,孟宪生说吧)律师介绍，“盲点”主要表现在计价方式、公共配套设施所有权等四个方面。

　　主张按照套内建筑面积计价

　　仁和律师事务所副主任孟宪生律师认为，验房要谨慎交房面积是否缩水。目前普遍采用以建筑面积为计价单位，个别开发建设单位利用建筑面积与套内建筑面积换算进行价格欺诈。

　　孟宪生表示，建筑面积等于套内建筑面积与分摊面积之和。一般购房者很难准确量取建筑面积。他介绍：“《北京市城市房地产转让管理办法》第34条规定：预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价。签订商品住宅预售合同时，业主和开发商应当选择按照套内建筑面积计算；购购非商品住宅、别墅或购购现房的业主仍旧可以在建筑面积、套内建筑面积、按套三种计价方式中自行选择一种方式和开发商进行约定，也可以约定按使用面积等其他方式进行计价。”

　　在物权法颁布后，计算房子面积也清楚了很多。物权法规定，业主对专有部位享有所有权，对公有部位享有共有权。公有部位又是在开发项目立项时确定的，不应该变得归业主共有。业主在签订购房合同时，应主张以专有面积即套内建筑面积计价。同时，在合同中须列明公有部位和共有配套场所、设施、设备的标准。

　　公共配套设施归业主所有

　　小区的公共配套设施是业主通过缴纳相关费用后所得，这是一个认识上的误区。孟宪生律师说，小区的公共配套设施归业主共同所有，且为业主的原始取得，并不是通过转让而取得的。

　　城乡规划法规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；这就使得规划条件要求配备的公共配套设施开发商是不能减少的，是必须按照要求建设的，否则就存在违法。

　　同时2008年7月1日生效的房屋登记办法，第三十一条规定房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，否则不颁发房屋权属证书。较高法院司法解释讨论稿也表示：登记为业主共有，虽没有登记业主共有，但确为业主共同管理所需要的公共的部位设施认定为业主共有。

　　当心房屋被抵押

　　物权法规定，抵押物转让时，必须经过抵押权人同意，否则无效。以土地使用权作抵押的，后建的建筑物不属于抵押物，但是处理抵押物时可以一并处分。

　　不动产抵押规定的改变，给期房预售合同带来新的风险。如果开发商预售商品房时建设土地权被抵押了，土地使用权是抵押物，后来建在土地上的房子遂不属于抵押物，但是当抵押人违约时，抵押权人在处分抵押土地时，同时可以处分土地上的建筑物。在物权法生效前，根据担保法规定，开发商只要向购受人履行了告知义务，向抵押权人履行了告知义务购卖合同有效。

　　物权法生效后，如果开发商预售商品房时并没有得到抵押权人的同意，那么就意味着业主与开发企业签订的购卖房屋的合同无效，购受人希望通过合同取得的利益不能获得法律保护。

　　办理预告登记可免一房两卖

　　一房两卖的事情早已屡见不鲜，物权法十一条规定“预告登记”：当事人签订购卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　需要告知购房人的是，房屋购卖合同登记备案只是行政管理措施，并不产生物权效力，发生一房多售后，很难保证业主取得所需要的房屋。

　　而预告登记后，如果开发商将房屋再转让他人不发生物权效力，即通过预告登记保证了业主享有的期待利益，即便开发商一房多售，也不会损害到已经预告登记的业主的物权。因此业主购房时，应当与开发商协议约定办理预告登记。

　　海芳 康蓝方/采访整理

　　“中消协愿当购房者不收费的律师”

　　邱建国

　　中国消费者协会投诉部主任

　　近几年房地产投诉开始增多，中国消费者协会投诉部统计，投诉大体上有两类主要问题，一类问题是房子的质量问题，涉及消费者的安全，房子盖起来之后，出现房子开裂、渗水、漏水这种情况比较多；另一类是面积问题，短斤少两。此外，前期的产品宣传存在误导信息、办理产权证问题、后期的物业管理等方面也存在较多的投诉。

　　作为普通购房者，在北京购套房子很不容易。中国消费者协会投诉部主任邱建国说，当消费者权益受到损害时，消费者有五条渠道来维护自己的合法权益：是和解；是到消协进行投诉，由消协找到被投诉方调解；第三是到工商局等有关行政执法部门申诉；第四是仲裁；第五是到人民法院进行诉讼。

　　邱建国表示，消协是消费者的代言人，或者是消费者不收费的律师。要提醒消费者，一定要学法懂法，尤其是与房地产相关的法律法规。另外，要谨慎对待广告，认真审查合同条款。当消费者权益受到损害后，一定要依据法律来维权。当然，要建立房地产市场良好的消费环境，还需要社会各个方面共同的努力。房地产企业应加强自律，守法经营；有关政府部门要加强这方面的监管；消费者也要进一步提高自己的维权意识，做到理性消费。丁辉/采访整理

　　“较真儿还得理性点”

　　王建文

　　时代九和律师事务所律师

　　有的业主遇到墙裂了、地漏排水不畅等问题，就要退房。时代九和律师事务所律师王建文说，这是不理智的，这样的情况属于无条件维修，构不成退房的性质。

　　那么，哪些情况下如何维权？

　　购房维权纠纷两大类

　　目前因为购房而引起的维权纠纷主要有两个方面：一是质量问题。消费者购房是被动消费，房子的成品化程度等因素，消费者在前期是不可控的；二是物业纠纷。小区电梯天天坏，到了该交物业费的时候，物业公司三个电话催促，还派专人来盯，这样的服务怎么能不引起纠纷呢？

　　王建文律师认为，维权的核心问题在于市场化程度不够，这个市场不是竞争太激烈了，而是竞争还不够。如果不能有效解决市场供求关系，那么消费者权益的维护，以及双方潜在的矛盾就永远得不到解决。

　　维权要持续和理性

　　王建文律师建议购房人，在房子的消费维权上，头先要做好分析，到底是质量上的问题还是性质上的问题。如果是质量问题就要本着解决问题为目的，抱着务实的态度；如果是性质问题那就一定要较真，甚至通过法律途径来解决。

　　墙裂了、地漏排水不畅等问题，属于无条件维修范畴，构不成退房的性质。遇到类似的质量问题还是要本着实际解决为原则，或者有效解决为原则。

　　王建文律师说，有一类维权建议业主要较真，比如很多业主抱怨自己的权利太少，法律地位不够，而真正到了开业主大会来处理问题的时候，真正来开会的人却。维权是一个公共意识，如果大家都认为事情与自己无关就可以不关心，反过来，到了你真正遇到问题的时候，别人也可以同样不去关心。

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