十年，北京青年报的《广厦时代》从较初的只有一个版面的创刊，到现在独立成册，而且成为北京地区较具权威的地产媒体之一，我作为一个亲身经历这整整十年的记者，心中感触无限。翻找能够找到的十年的报纸，一篇篇看过，一版版翻过，标题、图片、名字，每一个都

在生动地述说着当时的新闻，仿佛新闻就发生在昨天，真的是弹指一挥间啊。现在，静下来，只想以一个记者的眼光看待房地产这个起起落落的市场，不去评价孰是孰非，不带有任何阶段立场，再讲新闻里的人和事，就是故事了，有的故事是听到的，有的故事是亲眼看到的，出处不同，但是发生过。

■新一轮房地产热潮裹着维权问题一起来

其实，回头看看，就会发现真的有好处，一位经济学家说过：“阳光底下没有什么新鲜事”。

那还是1993年，全国主要城市的房地产市场非常火爆，较早的一批房地产开发商迅速从深圳进军全国，从东北的哈尔滨到西北的乌鲁木齐和西安，从内陆的武汉到沿海的北海和海南，跑马圈地似乎是房地产开发商人在狂热时期永恒的主题，“几天几夜排队购房”、“××大厦创造历史性天价”，全国主要城市的房地产市场就像击鼓传花一样，土地和房产推波助澜，房地产市场开发热度一浪高过一浪，“过热、过高”等发出的警告根本挡不住“刚刚开始”、“房地产市场还有30年的快速增长期”、“前景看好”、“房地产市场将继续火热”的声音。

在此之前，政府已经陆续出台了一系列宏观调控的政策逐步给“高烧”的房地产市场降温，但是，热钱仍然继续进入房地产市场，高烧还是不退，直到1993年，朱镕基总理的查处违规违纪的一招，使房地产彻底断奶，“掉脑袋”的风险终于让狂热的投机行动清醒了。有经济学家事后说，席卷亚洲的金融风暴正因1993年的宏观调控与我们擦肩而过。

1998年，新一轮的房地产市场开始预热，1999年，国家出台的停止实物分房改变为货币分房的大政策，彻底改变了普通市民的居住习惯，新一轮的房地产热潮开始席卷普通老百姓的腰包。

2005年，政府再次提醒“过热”、“过高”，金融部门不但开始限制开发贷款，而且开始限制个人购房贷款，政府税务部门也开始准备检查房地产开发公司的税务情况。

历史有时惊人的相似。房地产市场就是在发展———火爆———调控中逐步走向常规发展的。

在这新一轮的房地产热潮中，较显著的特点是市场的主力军是普通老百姓，而且与以往房地产市场的发展阶段相比，本轮房地产热潮还挟裹着一个新问题———房地产业主的维权问题。

■维权是每个“业主”必须的生活内容

从1998年底1999年初开始的新一轮房地产开发热潮在接下来的几年时间里迅速发展起来，随着批自购房屋的业主入住有了“不动产产权”的房屋开始，有关房屋维权的问题就日益成为本轮房地产市场中的一个主要问题，而且房地产开发力度的加大，发展越快，这个问题也越来越严重，直到2001年，房屋的维权成为当年房地产市场的重要话题，2001年也被房地产市场中大多数人认同是“房地产业主的维权年”。中消协公布的房地产方面的投诉数字也显示每年都处在上升势头，房屋已经成为中国消费者投诉金额、增长速度较快的商品了。房屋纠纷成为房地产市场一个挥之不去的痼疾，也成为老百姓和政府日益觉得需要解决的大问题。

其实从理性角度来认知，任何商品都会出现这样那样的质量问题，前一段时间，一位中国的消费者不满意奔驰汽车的质量和售后服务，在屡次和销售商协商解决不果的情况下，一怒之下，砸了奔驰汽车。海尔的张瑞敏也砸过洗衣机，是因为生产的洗衣机出现了质量问题，不过他砸的洗衣机是在产品还没有进入商场之前，这个砸法就是告诉消费者不合格的产品已经让我砸在车间了，消费者购购的洗衣机是合格的。同样是产品，同样是质量问题，但是房屋出现质量问题，解决起来却没有那么简单。

采访了这么多年经济新闻，我深深感到，我们的房屋质量问题是个随处可见的常规问题。和其他商品的不同是，汽车出现质量问题，可能只是一辆车或者一个批次的车辆，洗衣机出现质量问题可能也是一家的或者一个品牌的，但是，房屋的质量问题是太普遍了，几乎没有没有质量问题的项目，只不过，有的非常严重，有的尚可忍受。于是，在对待房屋的质量问题时，所有的业主都会面临两种选择，一是沉默、二是维权，即使是房地产开发商自己成为业主也是每天面临各种各样的房屋质量困扰，所谓欺人者自欺人。

于是房屋维权成为了当今社会一个普遍现象，在业主的维权活动中，业主不再是单打独斗，而是结成一个团体，与房地产开发商进行着可以说是“坚苦卓绝”的维权斗争。和其他商品的维权不一样的是，房屋纠纷有一个重要特点，就是每个案件涉及的人数不是一家一户，而是千家万户，有时整个小区几百甚至上千户业主的权益都会受到伤害。房地产消费者的维权已经从个案上升到了集体维权，而维权的内容从质量问题、广告夸大、虚假、误导消费者、合同违约，承诺不兑现，到面积任意“缩水”、“涨水”、产权证难办理、物业管理问题，等等，几乎在房屋所能涉及到的范围中，都有欺诈和反欺诈，维权是每个“业主”必须的生活内容。

■购房前天花乱坠，购房后什么都不对

从本轮房地产开发的某些特点来说，房地产开发的历史就是业主维权的血泪史。真是，购房前天花乱坠，购房后什么都不对。

商品房不同于一般的消费品，它不仅涉及商品本身的面积、结构、质量等问题，还与小区规划、容积率、公建配套设施、物业等有关。正由于商品房所涉及到的方方面面内容比较多，只要一个小环节出现问题，消费者的权益就会受到侵害。

目前的房地产业主维权体现在购房的前前后后。先是虚假广告，连欺带骗，反正能把你蒙到售楼现场。然后是由已经过强化训练的销售人员给你讲解楼盘的优势，那就是天花乱坠，什么都是美好的，反正销售员是临时聘用的，随时可能离开再也找不到人，而且，许多楼盘都实行末位淘汰制度，卖不出去楼，销售员就等着下岗吧，所以对销售员来讲，卖出去楼才是关键，其他一切都是次要。在没有法律责任约束的情况下，销售人员自然什么话都可能说出来，只要能把房子卖掉。

接下来，就是的霸王合同，在现如今的市场经济领域，霸王合同似乎只出现在房地产领域。我的一位亲戚购房子，让我去帮着看，几个回合之后他们决定购吧，到了签合同，我一看，霸王合同，开发商说了，要购就得按照这个签，要不就别购，没办法，他们只好签了开发商制定的霸王合同。当然，这是几年前的事情，当时政府还没有出台新版的更多保护消费者权益的商品房合同文本。

在历年的采访中，我都能看到，一些欲哭无泪的业主，手里拿着购房前被迫签下的开发商制定的霸王合同，没办法，出现纠纷，霸王条款当然保护开发商的权益。

差不多从2004年开始，一些政府职能部门开始陆续出台一些政策，力图来规范房地产市场中出现的诸多问题，保护消费者的购房权益。我记得是去年底今年初，中消协发布了他们对商品房购卖合同中存在的9大不平等格式条款的点评，个霸王条款是单方扩大解约权，中消协说：任何组织和个人无权“没收”公民合法财产，开发商不得将自己的意志强加给购房者。霸王条款之二就是减免责任巧设计，中消协说按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。霸王条款之三是购房签约先交钱。开发商制定的这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。

另外几个高居霸王条款前几位的分别是：认购定金难归还；模糊标的好圈钱；违约责任不对等；面积误差设陷阱；一房二卖搞欺诈；虚假宣传不负责。

这是出现在合同中的欺诈，但是，交了房子入住了，其他欺诈又来了，业主共有的小区的公共配套设施，开发商不但不交付给业主使用，而且还擅自侵占或者出售经营，你看霸道不霸道。

再住一段时间，你就知道物业公司的“厉害”了。一般的小区物业管理公司都是开发商自己的子公司，物业管理服务人员和质量很差，但是还漫天收费要价，想解聘，没那么容易。在北京每年有多少小区解聘的和新聘用的物业公司发生争夺地盘的争斗，一个怪现象是，一个小区里，马路这边是业主解聘的物业公司人员站岗，马路那边是业主新聘用的物业公司人员站岗，看着很多人，但是，业主并不感到安全，真到有事情的时候，还不够两个物业公司的保安打架呢。

我曾经采访了北京一个高端住宅小区，业主把原来的物业公司解聘了，新的物业公司没有办公室，因为，以前的物业办公室是以前物业公司的私有财产，物业公司只能在门卫边上的一个小房间里挤着办公，好几年了，这个问题也没有解决，后来，有业主说，这么高端的住宅里“管家”———物业公司却非常寒酸，有点不协调，但是，谁也没有好办法解决这个问题。

■业主团结起来，就能战胜开发商吗？

几年的房地产市场里购卖双方纷纷攘攘的发展历程显示，现在的业主已经由沉默的大多数转变为维权的大多数，业主也由单打独斗变成了一个个维权集体，团结就是力量，但是，团结就能够胜利吗？

在这里，有一个人不能不提，秦兵。我还记得是在2001年，有的选题会上，跑法律方面的记者刘新雷报上了一个选题，他说，他认识一个律师写了204条保护购房者权益购房合同条款。一石激起万层浪，选题会热闹起来，每个记者都很兴奋，大家觉得这是早就在盼望的事情，这个律师还真行。接下来一期的《广厦时代》，版面全都给204条让路，封面报道是关于204条的，里面几个版面用来全文登载204条，一时间房地产市场内外轰动。秦兵一夜之间成为名人。虽然204条只是个理想化的条款，至今还没有购房者成功地和房地产开发商按照204条来签订购房合同，但是，在残酷的现实斗争中，人们需要一点理想化的激情。

现在的秦兵已经被人称为“购房者守护者”了。在是业主单打独斗还是团结起来联合诉讼的问题上，律师秦兵认为关键是如何把松散的多数人组织起来。团结不见得就是力量，有时候，业主之间你等我，我等你，没有人愿意负责任就会导致集体诉

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