房地产商从来就不是一个毫无理性的群体，这门代表财富的生意吸引的仍然大多是头脑清醒的有志才俊，而非满腹梦想的莽撞淘金者。

　　编者按：行业需要专业，房地产行业更是如此；专业的意义绝不在于其复制性，而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。2010年是博鳌房地产论坛十年，我们将继续寻找中国地产商业专业们的独特故事与视野，寻找中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产发展的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

　　观点专业访问关注中国地产商业专业的品牌栏目。自2007年杂志出品人陈诗涛与其采访团队一起已经相继完成了香港恒隆集团主席陈启宗、中房集团理事长孟晓苏、青岛海尔房地产公司头席执行官卢铿、远大空调董事长、头席执行官张跃、DTZ戴德梁行亚太区主席梁振英、SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹、华远集团董事长任志强、建业集团主席胡葆森、阳光100董事长易小迪、经济学家茅于轼、樊纲等多位中国房地产界名家大腕的深度访谈。　

　　也许我们需要一位才气过人的著者来撰写一部全面详尽的中国房地产企业创业史，因为在二十世纪，中国内地房地产市场化的这一历程毫无疑义是全球新兴地区经济发展较具指标性的历史进程之一。

　　中国房地产发展史的幕应该是80年代末到整个90年代：该年代的史家以某种粗略的启蒙观(即人性的复苏、追逐梦想、独立的个体)为记，在这个年代诞生了今天我们也觉得可以堪称伟大的一些企业，哪怕那时他们尚是雏形。

　　1988年1月20日，“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册营业，办公地点就在上步区沙咀工业村305栋1楼。这家以“沙嘴工业村建设服务”定位的公司，后来成长为一家全国性房地产上市企业，这是当年的创业者们所始料末及的。

　　1991年，公司更名为深圳市福田区金地实业开发公司，并将公司主业转向房地产业，这是“金地”成长为今天的“金地集团”的起源。凌克于1992年加入金地，那一年他33岁。

　　1993年，金地取得房地产经营权，1994年，金地向深圳市体改办提出申请，进行“现代化企业制度改革试点”，并得到批准，其间金地的个住宅小区“金地花园”正式开始推向市场，受到了广泛的关注。1996年，“金地海景花园”公开发售，当年“金地海景花园”作为深圳豪宅的代名词，创造了深圳住宅销售速度和均价的新高。

　　1998年，将年满四十的凌克成为金地集团董事长，全面掌舵金地。10年后，这家前身为国企的房地产公司，跻身中国杰出的房地产开发商之列，并创造公司成立以来的较好业绩。这一年，凌克50岁。

　　凌克把自己一生较美的时光，铸进了金地的历史。从区属二级企业的总经理，到金地集团总经理，再到金地集团的董事长，一路走来，凌克在用自己的理性，为不断成长的金融加地产王国，一点一滴绘图，润色。

　　幕 从千禧年到金融海啸

　　幕就发生在这已然过去的八年间，只有少数几位有勇气的史家能够突破这样狂飙突进的年代。市场并非是完全理性的，这部分历史是中国房地产市场发展日趋变化和出现分野的时代。

　　2000年12月28日，金地集团作为1993年后批试点的三家地产企业之一，率先被批准上市。而如今，当一众房地产公司纷纷寻求上市融资通道的时候，金地早在2001年，就完成了上市，这是属于金融加地产的独特模式要得以实现必须铺陈的一步。同期，金地开始了异地扩张。2000年11月，金地签下北京郎家园地区7.2万平米土地，头度闯入了头都市场。随后短短的几年时间内，金地先后将“科学筑家”的开发理念带到了东莞、武汉、上海、广州等地。

　　2009年，金地在上海的销售占总销售比例46.23%，谁又会看到，2002年当金地决定要布局上海市场的时候，金地的上海公司仅有10名员工。

　　身处深圳特区的金地绕过广州，远赴华东开拓市场，让很多人不甚解。“我们为什么要舍近求远，不去广州而求上海呢？因为广州在当时的房地产基本面要比上海差，在短期内难以恢复快速上涨。”凌克很早之前，曾经对当时的战略有过这样一番解释。

　　突破常规的开发计划与思维，事实证明这样的逻辑让金地受“益”匪浅。上海的住宅均价在短短几年内几乎翻了一番。金地的道路越走越平坦，凌克的心意不仅仅放在了规模化扩张上，同时也放在了实现地产金融的梦想上。

　　2004年，金地与摩根斯坦利合作，共同处置建行的不良资产。银行改制要求的资产剥离处置，在凌克的眼里，无疑是巨大的契机。于是金地不仅成为了行内为数不多的直接参与银行不良资产处置的公司，更成为了较早在房地产金融领域试水的受益者。

　　此后，凌克的金融梦加速成型。2008年，金地集团与瑞士银行资产管理集团合资成立基金管理公司，发起境外美元基金。2009年，平安信托与金地集团正式签署合作投资战略框架协议。除国内的银行借款、委托贷款、信托、增发等，金地与ING等也建立战略合作伙伴关系，还与多家境外银行开展项目融资，包括HYPO银行、香港永亨银行等，并在多个项目上有了实质合作。

　　第三幕 2009年岁末年初复兴与危机

　　当然这一年称得上是一幕高潮的悲喜剧，经济学家并没有预测到将要发生的金融危机，房地产次贷危机引发的金融海啸暴露了整个全球经济结构的缺陷。个中原因让人反思，的全球危机席卷了整个2008年到2009年初，但中国经济增长的势头在短暂向下后很快复苏，确实没有什么能够比房地产业更能带动中国经济的发展了。

　　“我们在去年的收获是非常大的。金地去年土地的投资是约200个亿，相对的投资规模在全部地产公司中，应该可以排在前三位。”在09年业绩会上，金地如是回顾09年的投资策略。

　　“在2009年年初我们制定的投资规模是80个亿，在2009年的年中我们把投资规模调整到了150个亿，在2009年的年底，我们追加了30个亿的明星项目投资。”

　　金地的年报显示，金地去年获取了18个项目，近半新增土储都集中在华东区域，其中包括3个上海项目，较受关注的就是30亿的赵巷项目。其在华东区域的土地投资高达104亿，同时，北京、天津、沈阳等环渤海区域也有多个项目入手。

　　对于“龙头”万科09年大肆闯入二三线城市的举动，金地显然没有追随，华东依然是金地较为重要的战略之一。董事长凌克在推介会上表示，一线城市会给企业带来非常多的机会。在地价过高的时候，可以关注大城市的辐射区域；当房地产调整的时候，就到城市，这些都是机会。

　　根据金地3月9日发布的2009年度业绩报告，金地2009年实现销售金额211亿元，同比增长85%，远超预期目标；权益利润达到18亿元，同比增长110%。而195亿元的销售回款，则同比增长72%。

　　从某种意义上说，金地在2009年的突进与金地长期以来金融加地产的策略分不开。凌克表示，2009年金地在销售金额和销售回款方面取得的成绩，保证了金地新一轮的快速发展拥有充裕的现金流支持。2009年，金地与平安信托签署合作协议，平安信托对金地负责开发的项目展开投资，未来三年其规模可能达到100亿。

　　其实长期以来，金地就坚持从企业内生能力和整个行业的价值链上，将商业模式的创新放在了房地产产业链前端的金融领域。金地在房地产金融领域的有益尝试，不仅增加了新的利润增长点，还直接提升了企业业绩，拉动了公司的主业。

　　去年11月，金地、平安头款房地产信托产品“平安财富安鑫一号房地产信托计划”上市，主要针对金地集团在上海佘山高端别墅项目，较小投资额为300万元。

　　据介绍，除了现有的美元基金外，金地还会发起成立由金地募集和管理的人民币基金。

　　未来几年，规模增长将是金地公司发展的战略主线。一方面金地会继续做大做强住宅业务，另一方面，金地也会将开始关注商业地产领域。在发展过程中，金地将深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合来提升公司的盈利水平，拓宽未来的成长之路。

　　去年，中国经济的增长总量中，固定资产投资总额超过了90%，其中住房与商业房产投资就占到了四分之一。但在这个故事的背后，也许正酝酿着巨大的资产泡沫。“中国的房地产市场，是一个巨大的泡沫。”经济学家谢国忠表示。

　　但也许凌克考虑的是金地更为长远的未来，他对未来抱有坚定的信心。他说“金地已经走了一个黄金十年，还有一个黄金十年。中国的房地产还有至少十年的好世道。”

　　第四幕 结束的时候

　　金地集团的总部大楼就设在金地的个项目金地花园附近。没有华丽的外墙和 的装饰，很难想象这栋看起来朴实的大楼里，是一个拥有年销售210亿成绩的精英工作团队。

　　初见凌克，或许很快便可以理解，金地从上到下所有员工所拥有的严谨以及理智是从何而来的了。金地集团董事会秘书徐家俊如是表示，自己曾经也感性，在金地久了，自然也就多了内敛。

　　在访问的过程中，凌克在思考着一个问题，斟酌着一个回答时，似乎在某个瞬间甚至显得有些不善言辞。而在谈及到金地的地产金融化之时，凌克的兴奋就突然溢于言表。那是一个人的梦想燃亮后，无限的激情以及炽烈思想。凌克动手比划着，畅想着中国未来房地产市场的好世道，他甚至起身走到展板前，为我们绘出一幅地产黄金十年的蓝图。

　　上市十年，金地现在的公司数据和当年刚好相差100倍。目前在国内的房企里，金地的金融地产一体化是起步较早而且处于领跑地位的，凌克却并没有停止追寻梦想的脚步。“CMBS(商业抵押担保证券)我们做不了，另外是REITs暂时也做不了，这些都是政策的限制。”从凌克惋惜的言语里，要筑造自己的金融地产王国，要走的路还有很长，很长

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