金地已经走了一个黄金十年，还有一个黄金十年。中国的房地产还有十年的好世道。

　　2010年，金地上市十周年。在2009年里，金地实现了其上市以来较好的业绩。在凌克看来，金地走过的黄金十年也正是中国房地产的黄金十年，在这个节点上展望未来，凌克认为中国的房地产还有十年的好世道。在金地2009年业绩发布会当天，观点地产新媒体对凌克进行了专访，以下是实录片段，更多访问内容请关注4月号《观点》杂志。

　　观点地产新媒体：2010年4月12日，金地上市刚好十年了。2003年，您在博鳌房地产论坛的演讲里说到：当下的经济好，地产的世道好。您觉得未来的中国房地产还有多少年的好世道？

　　凌克：金地已经走了一个黄金十年，还有一个黄金十年。中国的房地产还有十年的好世道。

　　我说的是指住宅地产。为什么呢？如果中国的城市化率达到60%-65%的时候，这个住宅地产的市场就显得平常了。但是现在中国的城市化率是 45%。因此中国城市化率在45%-60%这段期间里，我们中国住宅房地产增长的速率是很高的，仿佛看到了一条曲线，这个曲线就往上跑得很快。然后到了 65%的时候，再看住宅房地产的这条曲线，斜率变平了，就是这种感觉。

　　从去年的销量就可以看到这种情形。去年中国一个国家住宅房地产的销量是850万套。850万套相当于什么？美国的新房全部加起来，美洲的新房全部加起来，欧洲的新房全部加起来，甚至还要把亚洲很多的国家的新房全部加起来，才是中国一个国家的销量！

　　这个是一个直观的影响，为何我说今后的十年是黄金十年？这主要是因为住房供求，实际上在处于一个需求非常大的阶段。

　　中国如果城市化率达到65%的时候，我们那个时候就有9亿人口要住在城市里面。我们中国城市化率现在是40%出头，只有6亿城市人口，还有3亿人要从小城镇搬到城市来，他们要房子住。

　　观点地产新媒体：这部分是刚性需求，但是谈及刚性需求，目前有很多声音不认同，您是怎么认为的？

　　凌克：这么多人，不管是要住政策性用房，还是要租一间房，还是要自己购一间房，总共就是需要这么多房子。要盖这么多房子出来，这就是生意，这就是需求。

　　现在我们中国可能有1.5亿到2亿套建成住宅，假设每套住三个人，我们现在就有6亿人住在城市里边，刚好和城市化率的估值差不多，或许现在还可能差一点，不到6亿人。

　　但是如果中国的建成住宅到3亿套的时候，这1亿套住宅刚好可以住3亿人。这么说。我们如果还有3亿人要搬到城市里边来住，那么还要建一亿套住房。加起来，再解决3亿人口的住宅到城市里边，正好是9亿。

　　1亿套住房是什么概念？如果十年要修一亿套，每年就是1000万套！而1000万套相当于多少？还是那句，我们2009年总共销售了850万套。

　　观点地产新媒体：按您的说法，十年之后住宅房地产的增速曲线开始平稳了。但接下来十年依然是黄金十年。是否可以理解为您否定了现有的两三年的"泡沫论"？

　　凌克：十年之后，大致上供求是一个平衡的关系，新增加的需求量不会很多。那就变了，那个时候市场的感觉和今天完全不一样。如果来得快的话，七年就会到，来得慢的话，就长一点。

　　大势在七年，或十年。增速的一个斜率一定会有，房地产市场的大势好，不代表没有短期的波折。这两者是不矛盾的。

　　到2020年，或者到2030年的时候，增长的速度基本就保持一致。但2010年后的十年，地产的大势的斜率是非常高的，但是大势好不一定所有东西都好，也有很多东西会存在。大势好算是一个概括的局面，然而大势趋上里面的起伏波折，就危险了。

　　这些短期的波动危险，足可以让一家公司倒闭。不仅仅是小公司，大公司也死。这样的一个波动如果持续三年的时候，公司有问题的就倒闭。所有的公司较重要的就是怎样去克服这些短期的波动。

　　观点地产新媒体：先倒下的，往往是那些拿了过多"地王"项目的企业，或是激进拿地的企业吗？金地去年的平均地价近四千元/平米，比万科高了近一千元/平米，您是如何分析的？

　　凌克：那可不一定是拿了"地王"项目的才会先倒。金地去年就拍卖投资超过200个亿，哪里在乎一块地！

　　金地是有意识的拿地。楼面价贵不重要，我们要把产品定位往上走。现在政府要提供很多的增值性房，金地不跟这类住房竞争，我们要把自己的定位往上拉一拉，我们是非常有意思地去做，我们就是要提高我们高价地的价值。

　　有时不在乎是地王不是地王，地王也只是一块地。金地公司的有些地也被称为地王，但是我认为每次拍出来的不都是地王吗？只有拿地王才能拿得到地。关键是你投资的时间点和投资的规模，规模和时间点错了，你公司就破产。

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