黄志祥获此雅号，与一宗香港土地拍卖相关。该土地拍卖当日，信和置业与隆丰国际及中海外频频报价，竞争激烈。黄志祥眼见隆丰国际拍卖代表出价至12.3亿元时仍然全无退意，情急之下，使出一招“飞象过河”，弯腰向前与相隔数排的隆丰代表磋商合作。这一举动引发现场哗然，土地出让的拍卖官员为了确保土地拍得高价，亦当即对其阻拦。

这是一则记录在《香港地产业百年》“过渡时期地产经营的集中性和泡沫的形成”一章中的趣闻，相信了解内地房地产市场的读者读至这一段落，均会会心一笑。内地的地产市场在2004年以来表现较为炽热，土地行情“水涨船高”也是历史罕见。这一阶段的内地地产老板中，不乏黄志祥的影子，而其不拘一格的拍地姿态，也完全可谓这波土地行情较富戏剧性的代言。

事实上，这正是我们今日重新谈论冯邦彦的《香港地产业百年》这本史料之作的较重要缘故——透过本书，你可以感受到更多似曾相识的香港地产往事正在内地市场一一重现。

往昔重现内地市场

《香港地产业百年》2001年出版于香港，去年1月份在内地头次出版。迟隔一年之后再来阅读本书，历史的诡谲与宿命味道更加明显。

通读全书，较强烈直观的感受是，每次香港地产市道调整，总有大小不一的发展商掉队，从而沦为后来者崛起的背景。在这些调整过程中，每一次或激进、或保守的土地策略与财务策略的转化，都会给企业带来不同的命运和结局，令人感到投入商战如履薄冰，而企业家、公司专业的战略、性情实在是决定企业前途的权重因素。

据说2007年4月中城联盟在苏州召开的年会上，董事长联席内部会议讨论间隙，冯仑向在座的数十位地产老板推荐了本书。在这些董事长的“起哄”下，冯仑答应给在场每人寄一本。这些董事长事后是否收到本书并认真阅读，不得而知。不过几个月以后，内地地产行业便遭遇10年地产大牛市以来较强震级的“调控”——银根收紧，市场低迷，资本市场的笑脸亦快速烟消云散。很多已习惯于谈论成功学的董事长们突然发觉，过往的土地策略与财务策略已经为自己挖了一个大坑，现在，该是为自己的前途命运担心的时候了。

大公司崛起之路

人们读历史，较直接的目的就是想知道谁是王侯谁是寇，谁站在历史的潮头，谁充当了历史细微的注脚。而对于本书这样一部回顾之作，自然不能免俗，本书中浓墨重彩的一大章节便是：大公司是如何崛起的？

简而言之，香港地产公司的演变基本上是一部中资地产逐渐战胜英资地产，继而在复杂市道下竞争、分化并体现出各自特点的一个过程。

香港自晚清开埠以来，在土地出让及房屋兴建中，英资地产公司一直拥有天然的优势。比如，在1841年香港历史上头次官地拍卖中，赢家无一例外是英商（事实上，也正是由于这一因素，英资概念地产公司通常都占据相对优越的城市区域，比如香港置地、太古以及九龙仓。这也为日后这些地产公司变身地产投资商埋下了伏笔）。后来，华商地产公司开始出现，在数量上也逐渐超越英资公司。但是整体上显现压倒性优势，还是在上个世纪的六七十年代。

回顾香港地产的发展历程，原来竟也是资本市场在新兴的中资地产公司崛起之路上扮演了一个特别关键的角色，这与内地房企近年来整体崛起的幕后背景并无本质区别。

据该书记载，上个世纪70年代的香港资本市场正处于一个大牛市的起点上，1969年12月，一个叫“远东会”的证券交易所的创办打破了英资对香港证券体系的长期垄断。随后，香港资本市场存在4个交易所互相竞争的局面，这为一批已经显露头角的新兴中资地产公司提供了上市良机。

1972年成为一个标志性的年份，一批日后声名的地产公司正是在这一年上市并发力启动的。

上市成倍扩大了地产公司的融资功能，迅速壮大规模。评论者均把这一阶段视为继上世纪50年代初吴所泰、霍英东头创分层头付、分期付款以来的又一历史机遇。以长江实业、新世界发展、新鸿基地产为例，这三家公司上市后不到10年便成为香港地产市场位居香港置地之后的前三强。

这一期间，一个属于香港市场的特殊现象慢慢形成，日后这一现象也令2006~2007年的内地共鸣不已——股市与楼市彼此刺激，循环共振。在这一共振下，嗅觉灵敏的地产公司能够快速从股市吸纳资金，然后在地产低潮期购入土地物业，几个回合间便确立实力地位。然而，也不乏地产公司未能踩准节奏，较终淡出、破产的个案。

这一“香港模式”于过去两年间在内地地产公司身上屡被复制。通过引进高土地储备概念，在资本市场上制造财富效应，继而拿圈得的廉价资金变本加厉扩大土储、激进扩张。

诸多内地公司沾染上上述“陋习”的一大恶果是，在每次市道调整时，均会有一个典型公司的安全遭遇危机，一如顺驰、恒大、富力。从历史上看，这样的情况在太古地产、恒隆、香港置地、鹰君地产、佳宁集团均一一出现。而政府方面出于多种因素考量，不得不跟随着进行周期性的地产调控。

不同性格寡头的形成

在1997年香港回归之前，其地产市场已形成十大上市财阀。按照1994~1996年的一份关于市场占有率的调查统计，前10位地产公司的市场份额这3年分别为52%、56%与63%。

这样的局面令内地房企难以望其项背，内地的住宅提供商万科的市场份额也一直在3%以下。但是，在具体商业模式上，香港同行对内地颇具指导价值。

在这十大上市房企中，特色非常明显：长江实业被称为“大型私人住宅”；新鸿基则是地产上下游产业均有所涉猎的“地产巨无霸”；恒基地产的投资策略是以企业专业的直观嗅觉紧扣市道循环，逢低吸纳土地；新世界是以地产为主，同时多元化扩张，中间虽然挫折不断，但是本色并无太大变化；恒隆集团在遭受一系列挫折后，战略渐渐趋向稳健，并逐步增加投资物业的比重；信和则采取攻击性十足的拿地姿态，这一点在过往两年的成渝两地楼市淋漓尽显；九龙仓、会丰、太古、希慎与香港置地则逐渐变身地产投资商，通过区域的项目重建获得发展。

如果拿一份内地房企诸强的榜单相对照，会发现相似度颇高：万科志向单一——为中产盖更多的房子；碧桂园快速周转，这是建立在公司产品蔓延至上下游的产业链条之上的；业务同样远至上游的地产发展商还有星河湾地产、绿城等；万达则做多元化的投资商；而SOHO中国则坚持在较核心的城市较核心的区域发展商用物业，日后说不定会成为香港的太古……

本书在描写这些地产寡头的形成过程时，并不讳言各自在崛起过程中的严重战略失误。对市道清淡之时，各家地产巨头间撕破平日嘴脸，展开降价偷袭战亦有描绘。比如，1998年年初，受东南亚金融危机重创的香港楼市就上演了一幕幕减价对攻战，为了尽快出货，一个地产公司在竞争楼盘开盘前48公里突然宣布大促销的现象，已经呈燎原之势了。

这不禁令人想起眼下的中国楼市之降价迷局：前脚说“不会降价”的带头大哥，说不定明天就出其不意地降价了，令惟其马头是瞻的众小弟干呼“被涮了”。

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