1 1945年-1952年禁运造成楼市震荡

战后，香港楼市的个循环周期起步于1945 年，到1952 年。由于受到朝鲜战争爆发，联合国对中国实行禁运的影响，香港传统的转口贸易一落千丈，经济不景气迅速波及地产市场。

2 1953年-1958年过度投机招致售楼花限制

朝鲜战争结束后，香港经济开始转型，迈向工业化道路，刺激了楼市的复苏，出现了战后楼市的个循环。从1953 年开始起步的地产循环，到1957 年达到顶峰，1958 年却开始从高峰下跌。新落成的楼宇门前贴满招客租屋的广告，甚至中区落成的大厦，也有过半面积未能租出，底层只好租给卖宵夜的摊贩。究其原因，主要是前几年动工的楼宇大量落成，但市民购购力仍然有限。当时香港地产商热衷卖楼花，香港政府为保障购家的利益，在1957 年制定新条例，对售卖楼花进行限制，如规定发展商要投资一定数额的资金于发展中楼盘，才可向购家卖楼花，卖楼花的钱必须专款专用，不准挪作其他用途。

3 1959年-1968年银行崩盘引发楼市危机

香港楼市经过短暂调整后在60 年代中期再度繁荣。出口加工业的蓬勃发展推动了香港经济的起飞。60 年代初，香港地产置业公司已从50 年代中期的五六百家急增到1500 多家，60 年代中期更超过2000 家，这些公司除经营楼市外，一般兼营工程建筑业务，不过，绝大部分都是小公司，"一楼一公司"的情况相当普遍。

60 年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，触发战后以来较严重的一次地产危机。危机中，部分看好香港长远前景的新兴地产商趁机大量吸纳贱售的地皮物业，一举奠定日后在地产界大展宏图的基础。当时，香港的银行条例并不严格，没有存贷比的规定。过度投机地产引发了银行危机，1965年，恒生、永隆、道亨等银行都发生过挤兑，恒生为挽救困局，被迫将51%股权出售予汇丰。

危机过后，银行界重新调整投资策略，大幅收缩对房楼市的贷款，并加紧追讨欠款，地产商在筹措资金方面立即遭到极大困难，许多冒进的开发商因资金周转不灵而倒闭。

4 1969年-1974年国际石油危机诱发楼市低潮

在地产危机中被贱价抛售的花园洋房和高端住宅率先反弹。从1968 年起，于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高端住宅，租售价均开始急升，两年间升幅超过1.5 倍。商业楼宇方面，由于供不应求，租售价格亦全面回升。

1973 年春地产高峰期，地价、楼价、租金受到股票投机狂潮影响，不断攀升，楼花炒卖异常活跃，当时，不少地产商均延迟楼宇销售，宁愿空置以待更高售价，甚至保持楼宇收租；而购家的要价更漫无标准，出现了有购家无卖家的局面。

地产的过度发展和股市的过度膨胀，终于酿成股市危机，恒指从3 月9 日的恒指1775 点狂泻到1974 年的150 点，不及高峰期的1/10。紧接着，1974 年中东石油危机爆发，受世界经济衰退影响，香港经济不景气，银行进一步收紧信贷，楼市遂再次陷入另一个低潮。

5 1975年-1983年婴儿潮时代的楼市狂潮

中东石油危机过后，香港经济开始转型，成为亚太区国际性的金融。大批跨国公司在香港开设分公司，大大增加了香港商业楼宇和高端住宅的需求。新移民的涌入也带来香港人口的急剧膨胀。五六十年代是香港人口出生的高峰期，这批人在70 年代后期和80 年代初均进入结婚年龄。商业楼宇市场，中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高端商厦的浪潮，新兴商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成。

香港地产市场自70 年代中后期大幅攀升，到1981 年中达状态，地价、楼价和租金争创历史记录，投机炽热。此时，楼市的种种利空及不稳定因素相继浮现。1982 年9 月撒切尔夫人访问北京以后，地价楼价跌势加剧，地产市道崩溃。1982 年，香港地价普遍下跌40%-60% 不等，随着地产市道的崩溃，头当其冲的那些采取投资冒进策略的地产公司，其中包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产商香港置地，部分甚至遭受灭顶之灾。

6 1984年-1997年过渡期三大升浪

1984 年12 月，中英两国政府正式签订关乎香港前途问题的《联合声明》。自此，香港步入回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展，楼市进入新一轮循环周期的上升阶段，时间长达逾10 年之久，实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。

次升浪：1985 年-1989 年80 年代后期，香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的跳板，海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处，扩大了对高端写字楼和大型住宅的需求。1988 年，海外投资香港物业达到历史高峰，全年上亿港元的物业交易逾100 宗，涉及金额超过200 亿港元，外资公司成为支持写字楼租金高水平的基础。

次升浪：1991 年-1994 年1989 年中，受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响，香港经济陷入疲弱局面，从1985 年起步的楼市升势受阻并掉头下跌，平均跌幅约3 成。当时，香港移民潮骤起，中小型住宅楼价普遍被看淡。然而，经过半年多的调整，到1990 年中，香港楼价绝大部分已回升至风波前的水平。1991 年香港楼市再度飙升，全年累积涨幅超过55%，在社会舆论的压力下，港府于1991 年8 月颁布7 项打击炒楼活动的措施。不过就在中小型住宅疲软之际，1992 年季度起，大型豪宅价格开始大幅上升，短短半年内升幅达2 成至3成。这次升浪，基本以住宅楼宇为主力，带动写字楼和商场店铺市场上升。

第三次升浪：1995 年-1997 年1994 年季度，香港地产走势已与市场实际承受能力脱节，社会上要求政府加以干预的呼声日高，港府在舆论压力下推出扩大供应、敦促开发商加快开发进度、为开发商提供融资改善其资金流动以推出更多商住单位、严厉打击投机活动等措施。楼价应声下调。从1994 年季至1995 年第三季，香港楼市从高峰回落。

经过一年半的调整，1995 年第四季，香港地产市道开始复苏。1996 年香港特头董建华选出，特区专业班子组成，香港政治前景趋向明朗，投资者已逐渐从对1997 年回归的怀疑、恐惧，转变为一种对新投资机会的憧憬，海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场，藉此展开过渡期的第三次升浪。这次地产升浪的高峰是在1997年6月，换言之，香港楼市是以历史性高位迎来香港回归的。

7 1998年-2008年10年没有回到家乡

1997 年，一场酝酿已久的金融风暴悄然而至，并三度冲击香港，作为香港货币金融政策的基准和核心的港元联系汇率制定经受了严峻的挑战，处于状态的股市、地产连番暴跌，香港经济经历了战后以来较严重的衰退。香港楼市随着恒指于1998 年8月触底后反弹，一度出现了"小阳春"，但随着网络泡沫破裂、9.11 事件、美国对伊拉克动武的影响，香港楼市在2002 年又二度触底，SARS 过后，香港楼市开始缓慢反弹，与2006 年、2007 年加速上涨。

10 年过后，香港楼市还没有回到1997年高峰期的水平。在触底过程中，香港楼市从高点下滑了70%，到2008 年初，除了豪宅超过前期高点之外，普通住宅价格从1998年较低点上升了一倍，即为1997 年高点的7成。2007 年下半年，贝尔斯登引爆的次贷危机引发金融海啸，香港楼市又掉头下跌，年初至今已下跌5%-10%。从目前来看，金融海啸仿佛看不到尽头，香港楼市受到的冲击可能才刚刚开始。

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