物权案件审理由难变易部分条款待完善

到今天为止，物权法已经实施一月余。一个多月来，物权法对司法审判及社会生活有哪些影响？记者对此进行了深入采访。

审判有了物权法思路明确多了

"有了物权法，有关物权案件 的审理就要顺理成章得多了。"北京市通州区人民法院法官曹越说。

曹越从事民事审判7年。近两年，他每年审理民事案件600件，按工作日计算，平均每天差不多3件。

"以前我们审理物权方面的案件，很多时候要靠法理推论，虽然也可以判案，但往往说理性不强。"曹越说，"物权法实施后就不同了，绝大多数案件都会有相应的、明确具体的法律条文。"

对此，北京市朝阳区人民法院法官俞里江也有同感。他举例说，物权法对建筑物区分所有权规定得比较细致，而过去这方面就是空缺。还有相邻关系方面，物权法都有比较具体的规定，审理案件时就要明确得多。

还有一点是让在审判一线工作的法官们认为重要的，那就是物权法中关于维护不动产的善意取得的规定。

北京市海淀区人民法院几个月前判决一件房屋合同纠纷案时就参照了物权法的这一精神。

海淀区的张某经中介公司介绍，将一处房屋以270万元的价格卖给了李某，三方为此签订了购卖合同，李某当场交付了10万元定金。

合同签订时张某的房子尚未办理完产权证，但产权证办完后他却迟迟不愿与李某办理房屋的过户手续。李某多次与张某交涉无果，只得起诉。

庭审中张某强调，三方订立合同时，他并未征得妻子的同意，因此，他认为合同是无效的。

按前些年的做法，这种情况有可能判定合同无效。但海淀法院认为，李某有理由相信张某卖房是他们夫妇共同意思的表示，因此不应以一方不同意或不知道为由"对抗善意第三人"。据此判决张某双倍返还李某定金20万元。

在判决中，海淀法院根据的是较高人民法院关于婚姻法的司法解释，但也参照了已经通过的物权法。因为维护善意取得者利益的精神在物权法中体现得比较充分。

"如果现在审理类似案件，就好判多了。"俞里江告诉记者，现在房价天天涨，不少卖房人卖完房就后悔。这种情况下，如果房子未过户可判双倍返还定金，如果房子已过户则判购方拥有房屋，如果卖方占据房屋不予腾退，购方则可要求强制执行。如果卖主夫妇之间确是一方瞒着另一方擅自卖房，可以就卖房所得另案处理。

完善还需要5至10年时间

"物权法立法经历13年，曾广泛听取了群众意见，经8次修改、7次审议，应该说是相当完善了。"北京市朝阳区人民法院法官陈晓东说，"不过由于一些社会客观原因，某些立法条件不成熟，一些条款从目前的司法审判角度看，还有不明确或简单的地方。"

陈晓东提出，物权法有关国家征收的规定中对公益的定义不明，地下室和防空设施的归属规定也不是很清晰。他认为，这将可能导致原有的拆迁纠纷、地下室人防工程归属纠纷仍然不好处理，仍然会是民事审判中的难题。

俞里江说得比较具体。他说，物权法一个重要思想是"物权法定"，也就是说所有权要经过法定机关登记才能生效。与此同时，物权法规定登记机关因登记错误给物权人造成损失的要赔偿，但这个赔偿是国家赔偿还是登记机关赔偿不明确。再有，当事人提供错误、虚假资料致使登记出现错误由谁来赔偿也不明确。

业主委员会的职能是社会生活中一个比较复杂的问题。比如按目前的有关规定，业主委员会无权代表业主提起诉讼，但在实际生活中，业主与物业公司发生矛盾，业主往往不易团结一致，集体诉讼很困难，而业主委员会又不能代表业主诉讼，致使许多小区业主与物业矛盾长期得不到解决。

曹越是通州区法院主要审理小区物业纠纷的法官，他提到一种情况，就是关于物业费纠纷审理的变化。他说，过去业主与物业公司发生矛盾，业主往往采取不交物业费的方法对抗。物业公司起诉、法院宣判后，物业公司再申请法院执行，法院成了物业公司的"催款员"。现在这类案件在通州区法院已限制立案。法院的理由是，物业公司应该尽量改进工作方法，取得业主满意，自己去解决矛盾。

曹越说，有时审判人员在具体审判工作中，要根据情况理解和适用法律，这也是对法律的一种完善。

"一部法律的完善要经过一段时间。"陈晓东说，"民法通则实施了20年，合同法实施了8年，都在以司法解释的形式进行补充完善。物权法大约需要5至10年的时间才能完善。"

宣传应该从概念抓起

11月11日，记者在北京街头进行了一项小调查。随机问了十几个人，竟然有一半人不知道有了物权法，而关心物权法的人对其中的许多概念也不甚了解。比如物权法的涵盖面、物权法与民法通则的关系等。

据媒体报道，湖北省武汉市魏某购了楼层相连的4套房子，他要把四套房子打通并将走廊包括进来，但物业公司阻止他进行装修，理由是走廓是本楼业主共有财产，不能归个人使用。魏某向法院提起诉讼，结果败诉。武汉市东湖高新区人民法院认为，根据物权法的规定，魏某对走廊享有区分所有权，而不享有专用所有权。

俞里江认为，建筑物的区分所有权的概念应该是物权法宣传之处。建筑物内的承重墙、外面的墙面都应该是共有的，可以共有共管，但不能据为己有。比如，业主自己不能把外墙挖开，把自己的屋子变成门脸房。这些知识一般人都不太清楚。

"对物权法的宣传应该从概念抓起。"陈晓东说。

一位法律专家认为，"物权"的概念在以前的几部民法中都没有引入，现在突然形成一部法律，对一般人来说应该有一个较长的熟悉过程。

各方评说物权法实施疑难问题

中国人民大学民商法律主任杨立新教授：目前我国的物权法对业主委员会、业主大会的规定非常缺失，使得实践中业主的权益无法得到实体和程序上的保护。所以建议在今后的司法解释中应当赋予业主委员会、业主大会程序法和实体法上的团体地位。另外，按目前物权法的规定，业主大会、业主委员会无诉讼主体地位，无法保障其权利，建议承认业主大会、业主委员会为实体法上所谓的"其他团体组织"，赋予其实体地位。

福建省高端人民法院法官陈枫：解决小区车位车库纠纷须具备两个前提：对有约定按约定原则应做明确的范围限制；相关的配套规定必须及时制定。同时，关于车位车库头先满足业主需要的规定，应通过法律解释增强其实践操作性。

福州市中级人民法院民庭副庭长黄勤武：物权法第十二条规定了以形式审查为主、实质审查为辅的原则。在不动产登记原则上，我国的登记机关一般情况下还是采取形式审查，形式审查可能会损害到其他债权人，如果利害关系人未提出，登记机关是审查不了的，这里存在司法权和行政权分工的问题。利害关系人可提出诉讼，由司法机关对该登记进行实质审查。如果判决认为登记错误，行政机关应进行修正；如果不进行修正，则另行进行行政诉讼。

广东律师郭东升："徒法不足以自行"，立法之后关键是守法，公民社会的核心就是每个主体都能身体力行，积极履行职责。对行政部门而言，必须监管小区的规划和开发，在小区的设计上，要确保车位、绿地及公共道路的建设能够满足业主的基本需要。

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