典型案例：

　　小区广场竟然对外停车

　　成都市某小区业主委员会主任苗先生反映，该小区有个休息广场，一直以来禁止所有的机动车辆进入。但去年初以来，小区隔壁的火锅店安排客人的车辆进入小区广场，而小区的物管工作人员对此置之不理。他和几位业主代表曾找到该火锅店负责人，要求其不要在小区内停车，但是该负责人告诉他，他们已经给小区物业上交了使用费。而小区物管负责人则表示，由于物业公司管理该小区一直处于亏损状态，用这一部分停车费补充亏损。

　　无独有偶，成都东郊一小区的方女士打进本报热线称，他们小区游泳池被物业公司以3000元／月的租金租给别人。方女士认为，游泳池是业主的共有财产，水电费让广大业主公摊购单，收入却被物业公司收走了，这太不合理了，而且也是不合法的。小区业主应该拿起法律武器维护自己的合法权利。

　　律师说法：

　　共有部分收益应归业主

　　四川致高律师事务所林方平主任认为，在实际中，购房者的购房款中一般均含有公摊面积的费用，因此，小区内公共区域属于全体业主所有。依据《物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条的规定和建设部《商品房销售面积及公用建筑分摊规定》的相关规定，所有权人对所购房屋单元享有专有所有权，对建筑物的外墙、电梯和楼道等共有部分享有共有所有权。同时《民法通则》第七十一条和《物权法》第三十九条都明确了财产共有所有权人依法对共有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，作为小区建筑物外墙、电梯和楼道等共有部分的权利主体的广大业主，有权共同决定建筑物共有部分使用权的归属同时使用的收益也归全体业主共同所有；物业管理公司无权处分建造物共有部分的使用权，更无权取得该部分收益。否则，物业管理公司就是侵犯了全体业主的合法权利，全体业主也可以诉诸法律寻求法律较有力的保障。较后，依据国务院《物业管理条例》第五十五条的规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。因此，建筑物的共有部分的使用收益应归全体业主共有，并由业主大会确定其使用方式。

　　林方平律师建议，对小区共有部分的收益，可以由业委会通过物业合同明确约定，业委会可审计物业收费，物业公司一旦违约，业委会可通过诉讼渠道维权；没有成立业委会的小区，业主可以推选代表进行诉讼，其他业主对此没有异议的，诉讼结果对整个小区都具有约束力。

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