“坐拥车第三城”的有车族，享受着出行的方便，也有些苦恼。开“拓拓车”的成都市民刘先生较近有点烦。他看中市一新楼盘，可是车库只卖不租的回答让他失望:购个车才三四万元，车库却要8万多。
　　刘先生不知道的是，他的烦恼许多成都人也有。“坐拥车第三城”盛名之下，小区车库管理问题也日渐凸现出来。成都某物业公司总经理闻涛日前向本报记者透露，症结在于开发商、业主、物管三方在车库上的利益博弈纠缠在一起，剪不断理还乱。

　　开发商VS业主:各自的算盘

　　为规范住宅小区车辆停放问题，《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》(以下简称《办法》)于7月1日起施行。在成都市物业管理协会副会长马聪看来，这个办法解决了小区配套车库由业主优先使用和露天停车场收益归业主两大问题，具有积极意义。

　　8月15日，记者随机调查了5家新开楼盘。除一家含混表示“卖或租正在考虑”外，另四个楼盘都声称车库只卖不租。

　　“这是开发商的霸王条款。”马聪认为。开发商强硬的背后是利益的追求。有开发商透露，目前成都城区的车库售价在5万元左右，较高的超过10万元。一个中等小区车位以200个计，每个8万，只车库就能卖上1600万，这在开发商的利润中占了不少部分。在目前房产市场观望气氛浓郁、开发商资金链条吃紧的条件下，无疑是一本万利的捷径。对于开发商来说，都企望在一个楼盘上快速赚走、赚足利润，靠出租车库回收资金，战线会越拉越长——“肥的拖瘦、瘦的拖死”。

　　而业主则有自己的算盘。以刘先生算的账为例:一个车位月租金200元，一年2400元;而即使按银行现行1年期存款利率计算，8万元的税后利息是1440元，每月平均也有120元，剩下80元缺口对有车族每月为爱车所掏的腰包来说，只是“毛毛雨”。更何况，“把鸡蛋放在几个篮子里总比放一个篮子保险”，如果中途要换房，租的话没有任何风险。

　　采访中有学者建议，开发商可以将车库计入公摊，由业主委员会决定处置方式，收益归全体业主。

　　但是开发商哭丧着脸:现在好多楼盘的公摊比例已经高得让购房者“退避三舍”，再加上几千上万平方米的车库，公摊恐怕会高得离谱。市场本来观望气氛很重，再有胆量的开发商也不敢在这时“吃螃蟹”。

　　但小区车库产权和使用权争议更大的是在早些年开发的楼盘。因为早几年的公摊计算不如现在规范透明，开发商的公摊包不包括车库、会所，对这一问题业主在购房时尚未“有所警觉”。万和物业一负责人透露，这也是许多小区车库纠纷原因所在。闻涛给记者举了个例:某楼盘车库产权一直不清不楚，而开发商又突然提高租金，有车的业主纷纷把车停在小区空地上，没车的业主对此却有意见，小区里弥漫着紧张气氛。

　　对于这样的“历史”问题，西南财大法学院民商法教研室主任辜明安认为，这很简单，请管理部门查一查开发商是否将车库计入公摊，如果计入，开发商则对车库没有产权和处置权。正面向社会征集意见的《物权法》(草案)中也有相关规定:“会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　物管VS开发商:强弱争锋皆为利

　　前些年，开发商在完成土建和销售后，就地成立物管公司管理小区。因此许多小区物管和开发商是“母子关系”。闻涛透露，车库一直是块“肥肉”，开发商除全部卖掉快速回收资金外，也乐于将车库全部出租，收租金的事就交给了自己的“儿子物管”。因为两者利益一致，在处理开发商与业主的利益分歧上，物管听从于开发商。

　　但随着物管业的兴起，一些非开发商嫡系的物管公司发展起来。在经过招投标后，业主炒掉了“儿子物管”，新进物管与开发商的矛盾就出来了。

　　“原本是一锅食一个人舀，但现在有外人分享，可以想象开发商有多不悦。”开发商将车库交给外来物管打理后，虽然收益权没有变，但是你得给物管报酬啊，或者提点或者每个车位给50-100元管理费用。一个车位200-300元租金，就要抽掉20-50%。

　　物管面对不乐意让利的开发商，自有一套。采访中，某物管公司老总兴奋地讲起他经历的一个“非暴力不合作”的“经典”案例。开发商将车库租售给小区以外的车主，并自己请了人来管理车库，物管不可能强行把他们赶出去，就说服业主委员会，不动声色地断了车库的水电。按照相关的物管条例，一个物管区域只能有一个电总开关、一个水总开关，开发商不可能再接进新的水电。物管断水断电也有他的理由:既然你开发商认为物管管不着车库，物管当然也有权利借业主委员会的名义，不向车库供电、供水。一个星期下来，业主、车主反映都很强烈，开发商乖乖地向物管投了降。

　　业主VS物管:双方都有无奈

　　李先生3年前在东郊某楼盘购了一套房子，并租下一个车位。前不久，偶然发现在自己上班时间，车位停了一辆陌生汽车。物管解释:“闲时利用一下。”

　　李先生很气愤，“我租下了，我就有使用权”，更何况租给其他车的收益该算谁的?典型的“物管请客，业主购单”。但他也无奈:收了多少租金?已经收了多长时间?物管不认账，他也无从查起。

　　与此同时，隔壁小区的物管却有自己的烦恼。随着住户的电动车增加到60多辆，管理问题开始显现。物管专门划出一片露天区域停放，然后以通告的形式要求业主与物管签订保管协议，否则电动车丢失物管不负责任。然而一个月过去，没有业主购账。

　　对前一种情况，马聪认为，物管显然违规，是短时效应，长此以往恐怕就要被业主炒掉。而后一个问题，电动车如果停放在已经计入公摊的公共区域内，收取保管费用说法不妥，应该是看管费用。他同时表示，除了必要的管理费用外，看管收入不能揣入物管腰包，而应该归全体业主共有，或者转入小区维修基金。　

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