电梯、小区里的公益广告牌慢慢被商业广告挤走了；周末，小区空地上突然出现几家公司的展销台；小区的会所租给了别人，业主想健身都找不到地方……本报上期社区周刊发出有关公共空间收益问题的征集令之后，收到了很多业主对小区公共空间收益的反馈。虽然商业广告随处可见、公共收益每个小区和写字楼都有，可大部分业主并不知道：占用小区公共用地的商家给小区交了多少钱，这些钱交给谁、干什么用了？这些收益该怎样分配？其中是不是有属于自己的一份？

      ●小区门面房租金该归谁？
     
      公共空间收益问题多集中在小区门面房租金上。

      徐女士是顺河路金苑小区的业主，入住小区8年多了，可是直到2004年12月，任物业公司进入小区之后，她和其他业主才知道小区的门面房有租金，此前这些租金一直由原来的物业公司收取，并且数额不小。

      徐女士说，小区建成之后，物业公司在临街的空地上盖了几间简易的平房，出租给一些商家经营使用。至于这些房屋的租金，物业公司从来没有向业主通报过。

      2004年7月，任物业公司从该小区撤出，小区随后成立了业主委员会。当年12月，小区聘用了一家新的物业公司，因为这些门面房的租金，业主委员会部分成员和物业公司产生了分歧。物业公司坚持仍由他们收取租金，这笔收入可以用作小区的公共基金，而业主委员会部分成员认为这笔收入应该归全体业主所有，由业主委员会保管。较终，双方在这个问题上没有达成一致意见。

      2005年4月，由于其他原因，这家物业公司从金苑小区撤出。业主委员会内部也闹了分裂，陷入瘫痪状态。

      任物业公司撤出后，小区的两位女业主，自告奋勇住进了原来的物业办公室，承担了物业公司的职责，看大门、打扫卫生，每月向每户业主收取15元的物业管理费用。有人看门总比没有人好，大部分业主接受了这一既成事实，可是随后，这两位女业主又将其中一间物业用房出租给一家卖烧饼的。

      此举引起了部分业主的不满，公共用房当成私人房屋出租，而且小区门面房租金业主还是见不到。
     
      ●会所改商场，没门！
     
      除了小区门面房被物业公司出租之外，还有一些本来供业主活动的小区公共空间被出租作其他用途。

      “30亩花园之中，有一处500平方米的业主俱乐部”，这的确是一个很诱人的条件。汝河路某小区的业主张先生当初就是冲着这一点才在这个小区购房的。入住之后，张先生发现所谓的“业主俱乐部”正被小区的售楼部占据着，物业公司承诺房子售完之后就立即还业主们一个俱乐部。可是苦等了两年多之后，业主们却发现：这个一直被售楼处占据的地方，竟然被租给了一家商场。

      业主们不干了，找来几把链子锁，锁上了俱乐部的大门，试图阻止。业主们找来了小区全部的楼书，上面全都明确标注着这处500平方米的业主俱乐部。由于开发商也拿不出这处房屋的产权证明，下属的物业公司只得暂时搁置这一问题，俱乐部也被空下来了。

●楼顶离谁近就是谁家的？

      除了物业公司侵占小区公共空间外，还有不少业主反映，有些公共的地方被个别业主侵占了，其中占用楼顶的较多。

      刘先生家住东明路金水湾小区，前一段时间，他想去楼顶看看，却发现楼顶的平台上盖了一间屋子，顶楼的住户把楼顶当成了自家的，房子改成了复式。刘先生觉得有点不合理，楼顶应该是全楼业主的公共活动场地，不应该由顶楼的住户一家独自占有。

      有着类似问题的还有郭先生。郭先生家住农业路某小区，顶楼是一户复式。前些日子，郭先生想在楼顶安装太阳能热水器，可是顶楼的住户却说，他们购的是复式房，楼顶是他家的，不允许别人在上面安装。郭先生找到物业公司协调，物业公司也无法说服顶楼业主，郭先生较后只得打消了这个念头。

●意想不到的高额广告费

      除了上述收益之外，还有一些利用小区公共空间产生的收益，恐怕很多业主目前还没有意识到，并且，这些收益不是个小数目。

      家住花园路北段某小区的李先生说，他所在的小区是一个高端社区，道路两旁有很多宣传栏，平时都是张贴生活提示、公告、通知之类的，可是较近他突然发现，一些商业广告取而代之。

      “在小区里面做广告，物业公司肯定要收费吧？”李先生想，“但是这些收益应该归谁呢？有没有属于业主的一份？”其实，这种现象在一些地理位置较好的写字楼更为常见。记者在黄河路、花园路、经三路等路段的一些写字楼看到，除了广告牌，还有大量的楼顶广告、楼体广告、灯箱广告以及电梯广告等。

      这些广告能带来多少收益呢？记者调查发现，它们的收益十分惊人，特别是楼顶广告，一年收入少则几万元，多则几十万元，较高的一年能收入上百万元。

      一位业内人士向记者透露，楼顶广告一般情况下是根据面积按月计费的，不同地理位置价格也不同。他举例说，二七广场一带，每平方米每月70～80元，花园路、文化路沿线，每平方米每月60～90元。在一家广告公司的招商网站上，记者看到黄河路与文化路交叉口有一块楼顶广告，长78米，宽8米，面积624平方米。按照每平方米每月80元的价格计算，这块广告牌一个月的收入就接近5万元，一年下来将近60万元。

      而小区内的广告牌，一般是按块计费的，同样是根据小区所处的地理位置浮动的。一般的小区每块每月300～500元，位置特别好的每块每月1000～2000元。

      “我们花钱购房子，同时也购了公摊面积，那么利用房屋的公共部分做广告的收益也应当有我们的一份。”采访中，一些业主已经意识到这个问题。

●进小区做活动，你以为是免费的？

      读者胡先生家住经三路北段某小区，一到周末，就有公司到小区搞活动，有电脑公司、有美容保健公司，还有化妆品公司。几张桌子，几块宣传展板，还有大量的传单，都是推销他们的产品或服务的，他想知道这是不是物业公司收了钱的。

      记者致电该小区物业管理处，自称是一家经营电子产品的公司，想趁暑假期间到该小区做几次宣传活动，问需要什么手续。一位姓王的女士听完记者的陈述，告诉记者需要准备公司营业执照、个人有效证件等，费用是每天100元。

      记者问能否提供桌椅等用具，该女士称其他公司到他们小区做活动都是自带这些东西，物业公司一般只提供场地。如果想要提供更多条件的话，她得向专业汇报，不过可能要加钱。

      记者又问会不会和其他公司的活动冲突，这位女士表示，暑假期间这样的活动很多，很多公司都想趁此机会到小区做宣传，记者较好能提前联系确定日期。

      这家物业公司的负责人告诉记者，平时业主们也都非常需要这样的活动，不用出远门就能享受到便利的服务，他们也是想业主所想，尽量为业主服务。收取的费用主要用于物业人员的管理和公共场所维护，包括前期的准备、后期的清扫以及消耗的水电费等。

      后来的采访中，一位物业管理人员向记者透露，这实际上是物业行业人人都心知肚明的事情，物业管理本身就是一个微利行业，光靠物业费有时候根本就顾不住开支，更不用谈营利，所以需要有些适当的补贴途径，这也是物业公司“来钱”的途径之一。记者趁机追问还有哪些“来钱”的途径，这位物业管理人员欲言又止。

      ●绕不开的停车费
     
      说到公共空间收益，还有一个不能不提的问题就是小区公共停车场和公共道路的停车费。

      家住红旗路东段某小区的安先生说，小区有一个公共停车场，物业公司在通知上贴的收费标准是每个车位每月80元。此外，由于车位不够用，小区道路上也设了很多停车位，停车费是每个车位每月60元。

      安先生认为，小区公共停车场和小区道路的产权是属于小区全体业主共有的，那么，利用公共空间所产生的这笔费用，也应该由全体业主共同享有，而不应由物业公司收取。

      小区物业负责人承认公共停车场和公共道路的产权属于全体业主共有，但是收取的这笔费用是停车管理费，这些钱除了用于支付物业人员的劳动成本费用以外，其他的用于停车场和公共道路的维修养护，并不是装入了物业公司自己的“腰包”。

      安先生则希望物业公司将这笔收益的数额、用途向全体业主公示，做到透明化。今报记者 魏巍

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