东家请保姆打理家务，按月照付工资，结果保姆不仅在客厅划出一块区域，向东家和客人收钱，还把东家的书房出租，收益全部私吞。如此保姆，东家能不跟他急吗？

　　公共设施收益不少却归属不清，权益之争成焦点

　　北京双城律师事务所赵恒律师认为，小区公共设施的经营收益被物业公司侵占，是当前物业纠纷的重要起因。

　　位于北京昌平东小口地区的天鑫家园，关于停车的争端已持续了数年。业主们告诉记者，购房时规划图纸显示的绿地，被物业公司改成了收费停车场，小区路边也标上了停车位，业主每车每月需要向物业公司缴纳９０、１５０、２１０元不等的停车费，临时停车每公里收费１元。这样算下来，物业公司每年仅停车费就有近百万元进账，而物业合同没有说明停车场收益归属，物业公司及其前身也从来没有公布过收支情况。并且，为了便于收取停车费，物业公司封死了小区南门，由保安在小区先进出口拦截进出车辆，强行收费。

　　就此问题，天鑫家园业主席联相去年向北京市建委投诉，建委答复称：“该小区已取得了昌平区市政管委核发的《北京市公共停车场备案表》”。随后，昌平区市政管委称，天鑫家园小区停车场是通过备齐材料、现场验收等登记备案程序合法进行备案的，备案之后收取停车服务费是合法的。属于全体业主的小区公共空间，竟然成了物业公司“合法”的收费停车场，业主们无奈发问：“究竟谁是小区的主人？”

　　“即使合同没有规定，毫无疑问收益也应归全体业主。”北京忆通律师事务所李劲松律师告诉记者，“所谓‘备案’，从法律上看，值得推敲，因为小区的土地使用权归全体业主，小区不是市政用地。”

　　位于北京市朝阳区的大西洋新城，业主和物业公司同样就公共设施收益争执不下。开发商当初承诺的“独立会所”，后被对外承包，业主使用要付出高价；楼栋底层的商用房，楼道面积被公摊给了业主，商店却被出租；此外，电梯内还张贴有收费广告。业主们质疑，我们的出租收益归了谁？我们的广告收益权哪儿去了？

　　由于利润巨大，物业公司即使收不到物业费也不肯走

　　“请物业公司就像请保姆，可主人却无权决定请什么样的保姆。更甚者，当主人对保姆种种作为不满意时，竟辞退不了。” 大西洋新城业主代表郭联这样描述业主们无奈的现状。奇怪的是，尽管有些小区业主欠费达四五年时间甚至更久，却不见物业公司因开支拮据而萌生退意。

　　李劲松律师分析说：“物业公司为什么扛着不走呢，其实是开发商不让走。物业公司不走，就是开发商的一块挡箭牌；物业公司一走，开发商的利益黑洞就暴露了，像美然动力小区，为了一个产权资料，就争了一两年，拿到这个资料就意味着你就可以给他算账，算出来开发商欠你多少钱，比如规划时面积是多少，实际建设是多少，规划的停车位是多少，规划的土地面积是多少，绿地面积是多少等等。”

　　实际上，物业公司自己也不愿走。李劲松介绍说，在国外，正常情况下一般允许物业公司有５％的利润，当前国内由于各种数据不透明，没法计算具体数字，但可以肯定远远高于５％。美然动力小区的物业公司一边强调他们垫了几千万元的物业费，一边却又赖着不走。“想想看，正常情况下谁扛得起啊，早饿死了！”一位业主评论说。

　　而就在前不久，幸福家园公共配套设施收益的黑幕却被物业公司自己捅破了。记者从该小区业主聘请的代理律师口中了解到，物业公司一开始出了个报表说今年亏了２５万，业主于是就追问，为什么亏了？而且按照规定来说，亏了的话税务局要审查，物业公司一听，天又造了个报表说赚了２５万。是赚是亏全凭物业公司一张嘴，业主几乎无从知晓。

　　此外，取暖费也是一块“肥肉”。大西洋新城小区业主代表陆颂吴告诉记者，根据合同，该小区应该是大市政供暖，物业公司代收代缴取暖费，实际上却被改成了小区供暖。２００３年，由一个临时业主机构和物业公司达成了一个临时协议，供暖收费不高，业主们比较满意，当年取暖费缴了９５％以上。但一年之后，物业公司又擅自提价，引起了业主们的强烈反对。老陆说：“两者是有根本区别的，在大市政供暖条件下，业主缴费后什么都不用管，而小区供暖不一样，比如锅炉使用８年以后要强制报废，换锅炉要业主承担费用。并且，当年我们核查过物业的账目，即使按原来商定的标准收费，物业还盈余了９０万到１００万。”

　　李劲松律师告诉记者，部分小区公共设施的年收益以数百万元计，应该返还业主或者冲抵物业费，但物业公司往往将其尽收囊中。物业公司难撤换，就在于巨大的利益驱动。

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