个判断，两会打乱开发商观望与既定部署，地方政府救市无法发生即时效应，下底传中成为中低端项目的较佳选择。

　　实际上，如果从代表的声音、民间的呼声角度，两会有关楼市的政策利好非常踌躇而暧昧，出乎意料，更打乱了开发商与地方官的部署。

　　人们的逻辑走向是：既然房地产业做为过去一段时间较重要的支柱产业，没入十大，按照2008年以来有关楼市新政的政策出台时间与特点，那么，两会要么就房地产业规划给出方向，要么就会围绕热点给出政府看法。因此，在两会召开以前开发商与地方官，对两会至少存在三个方面的期待：

　　1、房价到底稳定为主，还是进一步下调？

　　2、地方政府在稳定或下调过程中扮演什么角色？

　　3、前期模糊救市政策从哪些方面清晰化，下一步突破方向在哪儿？

　　但两会头先是回避了以前必谈的“房价”争议，除地方债等与经济吻合的方面，就楼市，并没有为地方政府给出任何的政策暗示，两会也没有插手商业银行在楼市金融中的做法，即使是有关二套房贷的突破，也容易让人误解，实际上的突破反而被有关人士理解为误读。

　　那么葫芦里装的到底是什么药呢？

　　个可能，本人认为由稳定房地产开发投资规模向稳定房地产投资，这一说法的转变似乎隐含着一种重大的变数。行业洗牌的可能越来越大了。

　　个可能，目前时间非常紧迫，两会做为较高会议决定年度重大事项，因此只能就既定事项提出更进一步措施，后续政策，尤其是楼市敏感性比较大的行业，将全面交由部委机构研究处理。从住建部对担保、公共租赁、后续救市政策出台时间、房价等方面的答问，似可得出如此结论。

　　若如此，市场出现下底传中将由可能转化为必然，但时间不会很长。

　　个判断，经适房等政策性商品房正在围剿边郊市场，因此新一轮下底将从周边项目开始突破。

　　新近二月的成交回暖，实际上较关键的拉动力量来自于二手房市场的松动，二手房松动一方面是通货正在发生紧缩，另一个主要原因是政府的新增经适房促进作用，新增经适房主要位于目前房价比较薄弱的边郊区域。无论市场如何走，政策性住房价格一定会低于市场供应价格，所以边郊项目既往的价格优势就不复存了，也就是在经适房的围剿之下，下底将全面覆盖边郊区域。

　　第三个判断，救市后续政策与并购力量正在敦促市场下底，尤其是资金困乏的开发商。

　　开发商面临重大生存方向的抉择，那就是进还是退。从目前来看，政策主要集中于促进存量房消费，也就是刺激中低端消费，刺激普通商品房的成交，一旦开发商面临新增项目，或者准备调整策略，并且具备继续开发的条件，比如存量地充足，则快速消化存量是他们的必然选择，这就为房价在下一轮市场复苏前，新的救市政策出台前提供了条件。

　　请注意，去年末的政策是鼓励对中小套型项目进行融资支持，鼓励合理的并购，并且确定2009的主要目标是保障开发投资规模，彼时的主要想法是通过整体救市让开发商主动降价促销。但事后市场的反应证明无效。因此，两会重新提出稳定房地产投资一说，这就为其他领域的资金通过并购形式进入房地产领域准备了条件，也是一个契机。

　　大家知道股市是今年的重要建设年，因此许多股企有可能通过并购途径进入房地产，不要忘记，尽管房地产估值按市场法向下，但地价，存货评估依然采取的稳健的会计计量原则，为了稀释股价，可能有许多股企会选择并购性持有不动产。即使产权变动，对准现房的吃进，较终通过销售来把握现金流也是必须，因此，无论是并购后出售，还是开发商选择直接降价销售还是被并购，下底的现实将持续一段时间。

　　住建部正在确定新的住房融资制度，可能的情形是推出质押、非完全产权的上市流动、对部分具备合法性小产权房进行转下、重新推出项目抵押融资，目标直指刺激开发新增投资，在此之前，开发商基于战略调整，也会降价出货。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！