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该如何判断抄底时机
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 546 次
“炒”与“抄”有一个基本的理论上的错误,就是认为“资产的价值本身决定了价格”,既然资产还是那个资产,比如汇丰的股票和深圳的房地产,资产的价值当然是一样的。那么按照价值决定价格的规律——即“价格围绕价值上下波动”,当然有“炒”和“抄”的深层道理上的支撑。于是过去的半年里,香港市场不断有人在汇丰80元、70元、60元、50元、40元进场“抄底”,因为“抄底”的人都知道汇丰曾是150元!
“资产的价值决定价格,价格围绕价值上下波动”原则上并没有错,“炒”和“抄”的人,错在用一个参照系即价格的波幅来判断,隐含了“价值”不变这一假定条件,从而大错特错矣!
二、资产还是那个资产,价值却不是那个价值,价值取决于参照系的改变
比如说,深圳的住宅,这次调整价格平均下降了30%还多,是否到底了?这样的思维方式必须转换成:以今天的价格看,深圳的房价值不值得购?
瑞银 张化桥先生,谈了一个有趣的参照系转换的例子,他说,较近,他把自己购的房子租出去了,大概年回报率2.5%,他说,如果在06-07年,这样低的回报,是完全不能接受的,但现在,在全球零利率之下,当然是很满意了。很显然,在中国还有可能降息,尤其是降
存款利率的情况下,张化桥选择的价值判断参照系是存款的利率。
为什么香港的房产价格没有像香港汇丰股票那样惨?原因在于香港房产出租回报率远高于银行存款利率。而汇丰跌了这么多,为什么大家心里还没底?原因在于汇丰的参照系是欧美的银行。它们比汇丰还惨,到目前还没找到赢利模式呢!
三、中国房地产价值的参照系是什么?
1、货币供应量与银行贷款余额是否大升?
2、老百姓存款余额是升还是降?
3、存款利率与出租回报率比较如何?
4、股市是否能改善中产的资产负债表?
5、政府基建会否大幅改善某区域的交通环境?
6、政府公共配套投入是否大幅改善土地的软环境?
7、城市化进程是否中断?
我们的市场在中国,中国的参照系与美国不同,比如,去年有两个大预言:一是房价下跌会引发断供潮;二是地产商会出现破产潮。这二个预言都没有变为现实,为什么?不是逻辑推理有错,而是参照系选择有误,因为,这是在中国。
需要声明的是,这是思路上的探讨。不意味着任何对未来市场的建议。
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