市场不好投资客价格较先跳水

　　讨价还价比普通房东容易

　　楼市急转直下或是到了年底，投资客是二手房市场里较活跃的一批卖家，他们或是套现，落袋为安；或是出售房子，缓解资金压力。因为很多投资客手头上的房子不止一套，甚至十几套，一旦出现资金紧张，他们就会出手一两套解决燃眉之急。购房者如果能抓住时机，就能从中淘到物美价廉的高性价比房源。

　　回顾杭州楼市走来的两三年，其间起起伏伏，每到楼市有变化时，投资客的“抛售”、“跳水价”就冒出来了。去年因为经济环境不好，行业都不太景气，股市的低迷、金融政策密集出台，导致去年楼市五六月开始明显下滑，楼市行情看空，投资客急着出货。房产沉淀的资金量大，有部分投资客希望价格低一点能尽早出售套现。比如，去年6月钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的一套公寓半月狂降112万元。这套“疯狂”下调达百万元的房源是位于钱江新城的倚天·盛世钱塘。房东于6月挂牌总价是399万元，半个月内连降了112万元。较后的成交价格是16000元/平方米，比同小区的房源成交均价低4000元/平方米左右。

　　投资客这样大幅度降价的案例在去年楼市行情差的时候，屡见不鲜。去年6月，杭城二手房降价风潮涌动，急降40万元、30万元、20万元、10万元的现象常常出现。这些“急降”房源往往先出现在投资客聚集的楼盘或是区域。滨江和三墩是早几年投资客青睐的区域，于是，想着安全“撤离”楼市的投资客们，去年快速做出降价策略：滨江的一套江南豪园（查看地图）挂牌二手房，挂牌价从210万元，急降到170万元，一口气下降了40万元。挂牌的白金海岸一套二手房，总价179万元，折合单价10000元/平方米，已明显低于市场价格；亲亲家园（查看地图）一套二手房，折合单价7454元/平方米，这个单价已比小区挂牌均价便宜了近4000元/平方米了。

　　除了楼市行情不好，年底也是淘房的另一个好时节。年底往往是生意人资金回笼的时候，如果遇上楼市光景不好，投资客更能果断出手套现。比如2007年1月，滨江很多二手房的成交价格，比新开楼盘价格还要低。一套太阳国际公寓（查看地图）的房子，成交单价只在6600元/平方米，比滨江当时新开楼盘还要低。房东是温州乐清人，当时是为了炒房购了这里的房子，到了年关，他急于转手套现。

　　去年年底，杭城也涌现了一批好房。去年11月，杭城二手房市场涌现了一批明显低于市场价格的房源。比如，耀江·文鼎苑有一套90平方米的房源，折合单价12000元/平方米，而市场挂牌均价15000元/平方米；一套亲亲家园挂牌均价8000多元/平方米，比市场价起码低了1500元/平方米。据经纪人透露，这些卖家都是炒房的。

　　这类“急售”的房源有这样一些特点：房子较新，毛坯房，年轻人比较喜欢；市场不好，或者遇到投资客资金紧张的时候，讨价还价比普通房东容易得多。

　　交付后大批房源流入二手房市场

　　价格竞争激烈

　　投资客喜欢购中小户型，低总价，热点区域的房子，这正是头次置业年轻人较青睐的房源。楼市红火的时候，楼盘好的房源被投资客抢先一步，把中小户型，总价较低的期房购到手，而刚性需求购房往往难以与投资客拼时间、精力和财力，因此这类房源大部分只能落入投资客的手里。

　　不过两三年后，随着被投资客大量购购的楼盘建成交付，就会有大批房源进入二手房市场，投资客在二手房市场中套现。滨江、三墩就是典型的由投资客转手给头次置业的两大区域。

　　2007-2008年是滨江和三墩的商品房的交付大年。比如，滨江有水印城、倾城之恋、春江时代、锦绣江南、瑞立花城、天寓（查看地图）、风雅钱塘、盛元慧谷（查看地图）；三墩有亲亲家园、美林湾等。这些区域的楼盘当初投资客较多，房子交付后流入二手房市场，挂牌量也急剧上升，购房者选择余地非常大。同时，经过两三年的发展，滨江和三墩的交通、生活配套等都逐渐完善了，可居性增强，同时二手房的房龄新、小区环境好是吸引年轻人购房的重要因素。

　　在房产中介已工作了七八年的荆海燕介绍说，投资客多的楼盘交付后，大部分房源会进入二手房市场转手。这些投资客大部分是来自温州、台州或是义乌的外地人，房子挂牌后，为了方便看房，他们把钥匙交给物管保管。荆海燕回忆说，2004年彩虹城（查看地图）交付时，经纪人到物管这里拿钥匙看房，物管拿出来的都是很大一串一串的钥匙，由此可见外地投资客之多。

　　房子能卖，投资客头选是出售，这样快。还有原因是他们大部分在外地，考虑到毛坯房出租要装修，每月收租金等不便利因素，他们更愿意选择出售。投资客聚集的新楼盘除了交付后房子出售多，客户选择余地也大外；如果同一时间楼盘有大量房源出手，房源之间的竞争激烈，卖家要早点脱手，肯定要在价格上有完全优势。

　　众多房源中，一些急于脱手的房东不得不先下调价格，且幅度较大。这个时候，购房者不如抓紧机会到交付不久的楼盘看一下，淘一淘好房。实际上，房子交付后要办房产证、契证和土地证后才能挂牌出售，办理时间大约是楼盘交付后的三到六个月，而此期间一些性急的投资客就在中介登记房源，试探市场行情了。

　　比如，钱江新城2007年年底交付的倚天·盛世钱塘投资客多，因此楼盘交付后出手的也多，短时间内有近100套房源挂牌出售，房源挂牌价格随着楼市大环境，一路回落。据经纪人透露，该楼盘交付时挂牌均价2.5万元/平方米，半年后挂牌均价在2.3万元/平方米左右，较低的时候挂牌均价调整到2万元/平方米，甚至有一套成交单价是1.6万元/平方米。因为投资客大部分是生意人，需要资金周转，楼市行情不好，他们较敏感，想通过降价早点套现。还有滨江的白金海岸也是投资客云集的楼盘，2006年进入二手房市场，刚开始房源挂牌300多套，房源选择多，价格也很难上去。

　　投资客多

　　居住人群不稳定

　　市场不好，投资客遇到转手困难，炒房变成了房东；或者有些投资客想长期持有，这些房源就进入了租赁市场。在去年市场行情不好的时候，抱着“先出租等行情转好再卖”想法的投资客有不少。有业内人士分析说，杭州楼市冷淡，在这个时候卖房，无疑会减少不少收益，因此很多房产投资客都把自己的、第三套房子投入到租赁市场中，获取租金收益。

　　滨江经常遇到这类炒房客变房东的事例。去年9月万科降价，波及二手房交易行情。滨江的六合天寓的一个卖家，出售一套130多平方米的房子，他挂牌价降了10多万元，折合单价10000元/平方米左右，这比之前的挂牌价下降了2000元/平方米，购家还嫌不够便宜，说是当时降价的万科逸品阁都只卖到8000多元/平方米。卖家索性不卖转出租了，炒房客只能暂时做房东了。

　　滨江和三墩新房集中交付后，也有部分进入了租赁市场，为租赁房源补充了新鲜血液，但是这些房子相对位置偏远，内部要么简单装修，要么毛坯，租金相对便宜。因此，这类房源的租客经济实力较弱，一套房子租住多人的情况比较多。租客多，换房频繁，这样一来，给楼盘的自住户带来不安定感。

　　另外，一个楼盘投资客多，交付后两三年内的空置也可能很高，这些投资客要么准备出手，在二手房市场寻找下家；要么是进入租赁市场；还有一些就先空置着，等着较佳时机再出手。这样，人气不旺，商业进驻的也少。

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