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被"炒"房子价格超不坚挺 想购房抓时机淘现房

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 727 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
楼市行情变化的时候,投资客是胆的一族,他们或是蜂拥而入抢房,或是在楼市不好的时候选择抛售,来去自如,这是普通购房者难以赶上的速度。现在,楼市的投资客又形成了一股强大的购房力量,用财力、精力、经验与刚性需求比拼购房,而与投资客不在同一起跑线的刚性需求,此时更多是购不到合适房子的无奈。不过,从滨江、三墩区域两三年来的发展看,头次置业者错过了当时购期房的机会,但可能在这些房子交付后,从二手房市场淘到好房。

  市场不好投资客价格较先跳水

  讨价还价比普通房东容易

  楼市急转直下或是到了年底,投资客是二手房市场里较活跃的一批卖家,他们或是套现,落袋为安;或是出售房子,缓解资金压力。因为很多投资客手头上的房子不止一套,甚至十几套,一旦出现资金紧张,他们就会出手一两套解决燃眉之急。购房者如果能抓住时机,就能从中淘到物美价廉的高性价比房源。

  回顾杭州楼市走来的两三年,其间起起伏伏,每到楼市有变化时,投资客的“抛售”、“跳水价”就冒出来了。去年因为经济环境不好,行业都不太景气,股市的低迷、金融政策密集出台,导致去年楼市五六月开始明显下滑,楼市行情看空,投资客急着出货。房产沉淀的资金量大,有部分投资客希望价格低一点能尽早出售套现。比如,去年6月钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)的一套公寓半月狂降112万元。这套“疯狂”下调达百万元的房源是位于钱江新城的倚天·盛世钱塘。房东于6月挂牌总价是399万元,半个月内连降了112万元。较后的成交价格是16000元/平方米,比同小区的房源成交均价低4000元/平方米左右。

  投资客这样大幅度降价的案例在去年楼市行情差的时候,屡见不鲜。去年6月,杭城二手房降价风潮涌动,急降40万元、30万元、20万元、10万元的现象常常出现。这些“急降”房源往往先出现在投资客聚集的楼盘或是区域。滨江和三墩是早几年投资客青睐的区域,于是,想着安全“撤离”楼市的投资客们,去年快速做出降价策略:滨江的一套江南豪园(查看地图)挂牌二手房,挂牌价从210万元,急降到170万元,一口气下降了40万元。挂牌的白金海岸一套二手房,总价179万元,折合单价10000元/平方米,已明显低于市场价格;亲亲家园(查看地图)一套二手房,折合单价7454元/平方米,这个单价已比小区挂牌均价便宜了近4000元/平方米了。

  除了楼市行情不好,年底也是淘房的另一个好时节。年底往往是生意人资金回笼的时候,如果遇上楼市光景不好,投资客更能果断出手套现。比如2007年1月,滨江很多二手房的成交价格,比新开楼盘价格还要低。一套太阳国际公寓(查看地图)的房子,成交单价只在6600元/平方米,比滨江当时新开楼盘还要低。房东是温州乐清人,当时是为了炒房购了这里的房子,到了年关,他急于转手套现。

  去年年底,杭城也涌现了一批好房。去年11月,杭城二手房市场涌现了一批明显低于市场价格的房源。比如,耀江·文鼎苑有一套90平方米的房源,折合单价12000元/平方米,而市场挂牌均价15000元/平方米;一套亲亲家园挂牌均价8000多元/平方米,比市场价起码低了1500元/平方米。据经纪人透露,这些卖家都是炒房的。

  这类“急售”的房源有这样一些特点:房子较新,毛坯房,年轻人比较喜欢;市场不好,或者遇到投资客资金紧张的时候,讨价还价比普通房东容易得多。

  交付后大批房源流入二手房市场

  价格竞争激烈

  投资客喜欢购中小户型,低总价,热点区域的房子,这正是头次置业年轻人较青睐的房源。楼市红火的时候,楼盘好的房源被投资客抢先一步,把中小户型,总价较低的期房购到手,而刚性需求购房往往难以与投资客拼时间、精力和财力,因此这类房源大部分只能落入投资客的手里。

  不过两三年后,随着被投资客大量购购的楼盘建成交付,就会有大批房源进入二手房市场,投资客在二手房市场中套现。滨江、三墩就是典型的由投资客转手给头次置业的两大区域。

  2007-2008年是滨江和三墩的商品房的交付大年。比如,滨江有水印城、倾城之恋、春江时代、锦绣江南、瑞立花城、天寓(查看地图)、风雅钱塘、盛元慧谷(查看地图);三墩有亲亲家园、美林湾等。这些区域的楼盘当初投资客较多,房子交付后流入二手房市场,挂牌量也急剧上升,购房者选择余地非常大。同时,经过两三年的发展,滨江和三墩的交通、生活配套等都逐渐完善了,可居性增强,同时二手房的房龄新、小区环境好是吸引年轻人购房的重要因素。

  在房产中介已工作了七八年的荆海燕介绍说,投资客多的楼盘交付后,大部分房源会进入二手房市场转手。这些投资客大部分是来自温州、台州或是义乌的外地人,房子挂牌后,为了方便看房,他们把钥匙交给物管保管。荆海燕回忆说,2004年彩虹城(查看地图)交付时,经纪人到物管这里拿钥匙看房,物管拿出来的都是很大一串一串的钥匙,由此可见外地投资客之多。

  房子能卖,投资客头选是出售,这样快。还有原因是他们大部分在外地,考虑到毛坯房出租要装修,每月收租金等不便利因素,他们更愿意选择出售。投资客聚集的新楼盘除了交付后房子出售多,客户选择余地也大外;如果同一时间楼盘有大量房源出手,房源之间的竞争激烈,卖家要早点脱手,肯定要在价格上有完全优势。

  众多房源中,一些急于脱手的房东不得不先下调价格,且幅度较大。这个时候,购房者不如抓紧机会到交付不久的楼盘看一下,淘一淘好房。实际上,房子交付后要办房产证、契证和土地证后才能挂牌出售,办理时间大约是楼盘交付后的三到六个月,而此期间一些性急的投资客就在中介登记房源,试探市场行情了。

  比如,钱江新城2007年年底交付的倚天·盛世钱塘投资客多,因此楼盘交付后出手的也多,短时间内有近100套房源挂牌出售,房源挂牌价格随着楼市大环境,一路回落。据经纪人透露,该楼盘交付时挂牌均价2.5万元/平方米,半年后挂牌均价在2.3万元/平方米左右,较低的时候挂牌均价调整到2万元/平方米,甚至有一套成交单价是1.6万元/平方米。因为投资客大部分是生意人,需要资金周转,楼市行情不好,他们较敏感,想通过降价早点套现。还有滨江的白金海岸也是投资客云集的楼盘,2006年进入二手房市场,刚开始房源挂牌300多套,房源选择多,价格也很难上去。

  投资客多

  居住人群不稳定

  市场不好,投资客遇到转手困难,炒房变成了房东;或者有些投资客想长期持有,这些房源就进入了租赁市场。在去年市场行情不好的时候,抱着“先出租等行情转好再卖”想法的投资客有不少。有业内人士分析说,杭州楼市冷淡,在这个时候卖房,无疑会减少不少收益,因此很多房产投资客都把自己的、第三套房子投入到租赁市场中,获取租金收益。

  滨江经常遇到这类炒房客变房东的事例。去年9月万科降价,波及二手房交易行情。滨江的六合天寓的一个卖家,出售一套130多平方米的房子,他挂牌价降了10多万元,折合单价10000元/平方米左右,这比之前的挂牌价下降了2000元/平方米,购家还嫌不够便宜,说是当时降价的万科逸品阁都只卖到8000多元/平方米。卖家索性不卖转出租了,炒房客只能暂时做房东了。

  滨江和三墩新房集中交付后,也有部分进入了租赁市场,为租赁房源补充了新鲜血液,但是这些房子相对位置偏远,内部要么简单装修,要么毛坯,租金相对便宜。因此,这类房源的租客经济实力较弱,一套房子租住多人的情况比较多。租客多,换房频繁,这样一来,给楼盘的自住户带来不安定感。

  另外,一个楼盘投资客多,交付后两三年内的空置也可能很高,这些投资客要么准备出手,在二手房市场寻找下家;要么是进入租赁市场;还有一些就先空置着,等着较佳时机再出手。这样,人气不旺,商业进驻的也少。

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