2009年在国家一系列刺激政策的引导下，北京市房地产市场成交量节节攀升，二手房成交量突破20万套，接近三年之和，创十年新高。但是，岁末年初新旧交替之际，政府接连6次出台政策调控2010年房产市场的发展，市场中客户观望心态渐显，业主的心态也发生了一些变化。北京中原三级市场研究部的分析人士认为，在岁末年初市场调整之时，购房者可以抓住业主的议价心态，适时的把握购房机会入市。

　　一、2009年北京楼市 火爆+疯狂

　　北京二手房市场在经历2008年低迷调整后，政府出台了系列政策来刺激楼市发展：加大自住和改善信贷支持；购房低税费，降低支出成本；放开境外购房限制，扩大购房人群；降低公积金贷款担保服务费收费标准，推出组合贷业务等，在系列政策刺激、宽松的市场环境的助推下，2009年，抑制近14个月之久的京城二手楼市在春节后复苏，交易量节节攀升。1-6月半年交易量达75300套，超过08年一年的成交总量。后续市场持续活跃，09年全年二手房成交量突破20万套，接近三年之和，创十年新高。

　　而与此同时，2009年北京市中高端二手商品房的价格从1-2月的持平后开始节节走高，在3-12月的10个月之中，由13753元/㎡上涨至17841元/㎡，涨幅达29.7%，可见2009年北京中高端二手商品房价格上涨的速度之快。从走势来看，不同于08年的先扬后抑，与07年一路上扬的走势相同。

　　二、岁末年初 调控政策频出

　　2009年12月以来，房地产市场进入了政策调控期，国家政府接连6次出台政策调控2010年房产市场的发展。具体如下：

　　时间政策内容简述

　　2009年12月9日 总理在国务院会议上提出，营业税征免期限从2年恢复为5年。
2009年12月14日 总理在国务院会议上提出“国四条”，明确表态“遏制房价过快上涨，抑制投资投机性需求”。

　　2009年12月17日五部委出台土地调控新规，明确开发商以后拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，头次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　2009年12月23日财政部和国税总局联合发布出台2010年营业税征收细则。

　　2010年1月10日国办下发的“国十一条”，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。对已利用贷款购购住房、又申请购购套（含）以上住房的家庭，贷款头付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年1月12日人民银行宣布自1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是中国央行自2008年6月7日后近19个月来头次上调存款准备金率。

　　北京中原三级市场研究部的分析人士认为，目前这些政策都旨在抑制房产市场中的投资和投机需求。早在去年底的经济工作会议中，即确定了2010年将实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”， 2010年货币政策的着力点将由“宽松”转为“适度宽松”，主要是因为2009年中国经济企稳回升、逐季走高，尤其是房地产市场价量高涨，信贷风险凸显，加剧经济结构失衡。

　　2010年政府仍然是鼓励头套自住需求，对于二套采取头付40%，利率由各银行根据风险确定。政策仍属温和调控。而此次央行提高存款准备金率，政府期望通过适度调整货币政策，来收缩货币的流动性，达到抑制房地产市场中的投资、投机性等过度需求。

　　三、二手房“量降” “价难降”

　　随着政策的不断调整和春节的来临，目前市场中业主和客户的心态也发生了一些变化。据北京中原分行反应，近期门店业主来人来电咨询量激增，政府不断的调控房产市场的举措让很多房主感到紧张，问价、咨询甚至直接把房子挂出来销售的人明显增多，而业主们和客户们关注的焦点也都集中在价格行情和政策走向问题。

　　北京中原三级市场研究部的分析人士认为，虽然目前二手房市场房源量呈现出快速增加的势头，二手房成交量也与去年12月成交高峰时相比，出现了大量的下滑，但是降价趋势并没有出现。因为，政府的系列政策，较终反映到楼市可能还要过段时间，而且，从购房人看刚性需求购房依然坚挺，大部分业主方面的心态也都比较平稳。

　　四、部分业主心态松动 购房时机渐现

　　北京中原三级市场研究部的分析人士认为，虽然目前政府宏观调控密集，但是市场仍处于博弈期，业主的心态绷的比较紧，但是中国的小业主心态也是很容易的变化的，回过头看，08年底至09年初是市场较低点，而09年自小阳春后出现暴涨。而且，春节即将来临，一般来讲岁末年初之时，市场成交都比较平淡，一些小业主看见市场不好，交易量下降，议价空间也会大些。因此，在岁末年初市场调整之时，购房者可以抓住业主的议价心态，抓住购房的一个好时机，勿等到春节过后，市场恢复平稳，业主的报价心态和房价走势也都会变得比较坚挺。

　　同时，北京中原三级市场研究部的分析人士认为，2010年中国政府对房产市场调控的主要方向，仍为实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，政府的本意并不是要打压交易量，严控房价，只是希望稳定市场。但是，在目前政府不断调整房产市场的情况下，引致了一些小业主的不稳定心态，刚性需求者若瞅着机会，在传统的1月-2月淡季入市，不失为一个“逆其道而行”的好办法。

　　以2009年市场为例， 09年1月和2月，北京市中高端二手商品房价格走势都比较平稳，维持在13600元/平米左右。但是，自3月份开始随着市场的回暖，客户激增，成交量大涨，房价也开始出现上涨，且一直持续到年底，房价也飙升到了17841元/平米。现在反过来看，09年1月和2月市场淡季的时候，正是房价较低，业主心态不稳，入市的较佳时机。而且，不论是从政府期望楼市稳定的层面来看，还是从北京长远发展来看，2010年将会是房价高位盘整的一年，并不会出现大涨大落。

　　五、做好准备 理性购房

　　北京中原三级市场研究部的分析人士认为，虽然目前业主的报价心态有所松动，但是经过2009年一年的市场火爆，目前房价已经处于高位运行，因此建议有意在岁末年初择机购房的购房者，要切合自身的实际情况和经济实力，做好各方面的准备，做一个冷静、考虑周全、智慧的购房人。

　　1、政策调整期，购房者时刻关注政策调整动向和业主心态的变化。虽然说2010年中国货币政策的方向仍为适度宽松，但是2月12号央行已经出台政策上调存款准备金率，因此国家政府仍可能根据需要，“适度”出台政策调整房产市场的发展，而政策的变化也将会影响业主们报价的心态。因此，有意购房的消费者要提高自己对政策方向和市场动向的敏感度。

　　2、注意房产的保值增值性，确保在合适的时间购到合适的住房。目前为购房的一个合适的时机，一方面岁末年初，部分业主的心态开始出现松动，另一方面，目前房价较为稳定，但是在抓住购房好时机的同时，购房者要选择具有保值增值性的房产。一般来讲，有未来**开通、特殊资源优势如学校等区域的住房保值增值性更强，即使未来房价出现下降，这些区域的住房价格仍会比较坚挺。

　　3、选择合适自己的还贷方式。目前市场中主要的还贷方式有三种：等额本息、等额本金和双周供。而这三种形式各有适合的人群及优缺点，采用不同的还贷方式，在每月的月供及总利息上都会有所不同，消费者要根据自身的实际情况选择合适自己的还贷方式。

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