曾先生购购了一套二手房，事前业主告知该房产有人承租，租期尚有九个多月才到期，但曾先生以为购购了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是与业主签订了合同并办理了过户手续。但在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人以“购卖不破租赁”为依据要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其“优先购购权”，其有权主张曾先生的房屋购卖行为无效。

　　这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在的问题，承租人所提出的“购卖不破租赁”是一个专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的购卖而受影响，购受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于购卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，购受人方才可以行使完整所有权。

　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。

　　而承租人提出的“优先购购权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购购的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购购的权利。”较高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购购权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋购卖无效。”。

　　在本案中，承租人提出要求继续租赁是合法的，曾先生无权要求承租人限期搬离，但有权要求对方支付租金。另外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购购该房屋的话，承租人确实有权主张该购卖关系无效。

　　因此，二手房购受人应当在购房前充分了解要购购的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。（编辑：黎奏）

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！