王先生在选购一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，王先生以为购购了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是与前业主签订了合同并办理了过户手续，但是在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“购卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和王先生没有尊重其“优先购购权”，其有权主张王先生的房屋购卖行为无效。这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在的问题，承租人所提出的“购卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的购卖而受影响，购受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于购卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，购受人方才可以行使完整所有权。

记者了解到，我国《合同法》第229条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《较高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条款规定：“私有房屋在租赁期内，因购卖、与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。而承租人提出的“优先购购权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购购的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购购的权利”；《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购购权”；较高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购购权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋购卖无效”。

由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，王先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为，王先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购购该房屋的话，承租人有权主张该购卖关系无效。对此，有关律师提醒消费者：二手房购受人应当在购房前充分了解要购购的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。

孙婧焉 保健
摘自《青岛财经日报》

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