一、 什么是二手房？

　　二手房是针对商品房销售及公房以房改售而派生的概念。二手房在顺德可简单地理解为：已领有《房地产权证》的产权人有意出售的存量房地产，不论房地产是来源于向房地产开发企业购购、以房改政策购购、继承取得、自建而得。

　　二、 什么是二手房转让？

　　二手房转让是指房地产权利人通过购卖、交换、与或者其他合法方式将已取得《房地产权证》的房地产转移给他人的行为。

　　三、 以其他合法方式取得房地产包括哪些？

　　一般指以房地产作价入股、企业通过收购、合并或分立取得房地产，以房地产抵债给债权人等情形。

　　四、 关于转让方及受让方的理解。

　　通常，人们会把房地产购卖中的卖方、房地产与中的与方、房地产交换中的甲方称为转让方，把房地产购卖中的购方、房地产与中的受方、房地产交换中的乙方称为受让方。可简单地理解为：转让方是旧房（业）主，受让方是新房（业）主。

（二）转让主体资格及房地产权属审核

五、 二手房转让的产权依据是什么？

　　二手房作为转让的标的，必须是已领有《房地产权证》的依法可以转让的房地产权。

　　六、 在顺德，《房地产权证》是二手房转让的先进产权依据吗？

　　是的。必须是已经验证换证的、其附图是已经数字化测量的《房地产权证》。

　　七、 对二手房转让双方的主体资格要求有哪些？

　　二手房转让双方称为转让方及受让方，一般来说，对受让方没有特殊的限制，受让方可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人及其他组织；但对转让方就有特定的限定，即该转让方必须是《房地产权证》上记载的房地产权人，该房地产权人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人及其他组织；若该产权人是自然人

　　，则该人必须具有完全民事行为能力。

　　八、 是否所有取得《房地产权证》的二手房都可以转让？

　　不是，下列二手房不得转让：1、公安、检察、法院、税务稽查、国家安全机关等部门限制转让的房地产；2、县级以上人民政府依法收回土地使用权的房地产；3、权属有争议的房地产；4、已经抵押，未经抵押权人同意转让的房地产。

　　九、 对哪些房地产转让有特别规定？

　　属有限责任公司、股份有限公司的房地产转让，需经公司的董事会、股东会决议同意；属合伙企业所有的房地产转让，需经所有合伙人决议同意；属国有、集体所有（指区、镇两级所有）的房地产转让需经区、镇（

　　街）公有资产管理部门同意，并经公开交易；属村集体所有（即村委会、股份社及它们的下属企业名下）的房地产转让，需 2/3以上村（股）代表表决同意，镇（街）农办或镇（街）集体资产管理委员会同意，并经公开交易。

　　十、 房地产的他项权利有哪些？

　　房地产他项权利是指与房地产权（含土地使用权、房屋所有权）相关的权利，如：典权、租赁权、抵押权等。就我区的目前情况，设置在房地产上的他项权利一般有租赁权、抵押权。

　　十一、 对已设置他项权的二手房转让有什么规定？

　　已设置抵押权的二手房转让，需征得抵押权人的书面同意，或转让人先清偿贷款，或转让双方与抵押权人协商在办理房地产转让的同时办理转按手续；已设置租赁权的二手房转让，转让方需在房地产转让前 3个月书面通知承租人，并房地产转让成功后需遵循“购卖不破租赁”的原则。

　　十二、 什么是二手房转让的优先购购权？

　　二手房转让的优先购购权是指以购卖形式转让二手房，在同等的购卖条件下，对购购二手房所拥有的优先权利；下列当事人依次对二手房购购享有优先购购权：

　　1、房地产共有人；

　　2、房地产抵押权人；

　　3、房地产承租人。

　　十三、 什么是房地产共有人？

　　对于一房地产，由两人或两人以上共同享有房地产权，则在房地产权登记时，把其中一产权人确定为房地产所有权人，其余的产权人确定为房地产共有权人；谁作为所有权人，谁作为共有权人由全部产权人在申请房地产权登记时共同协商确定，所有权人与共有权人对房地产所享有的权利及所承担的义务没有分别；按我国现行法律规定，房地产共有分为两种：一种是共同共有，即共有人对共有财产不分份额的共同享受权利和承担义务，共同共有多存在于具有特殊关系的人之间，如夫妻、家庭成员之间；另一种是按份共有，即共有人按各自享有的份额对共有财产享有权利和承担义务。

　　十四、 什么是房地产抵押权人？

　　要明白什么是房地产抵押权人头先需明白什么是房地产抵押，房地产抵押是指抵押人（即房地产权人）以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民

　　、法人或者其他组织。举个例来说，有人因向银行借钱把自己的房地产抵押给银行，则银行就是抵押权人。

　　十五、 对农民住宅的转让有什么规定？

　　农民住宅只能出售给住宅所在村委的农民，或在房地产权人的直系亲属间与。农民住宅是指位于农村辖区范围内，土地性质属集体所有，房屋的所有权属农民所有的住房。在顺德，已由村委改为居委范围内的原农民住宅不受此限制。

（三）签 约

十六、 二手房转让需否订立书面合同？

　　二手房转让需订立书面合同，而且转让的方式不同，订立的书面合同亦不同。二手房购卖，购卖双方需订立《房地产购卖合同》；二手房交换，交换双方需订立《房地产交换合同》；二手房与，当事人须订立《房地产与公证书》及《接受房地产与公证书》。

　　十七、 《房地产购卖合同》应包括哪些内容？

　　《房地产购卖合同》一般应具备以下内容：

　　1、 购卖合同双方当事人的名称或姓名、住所。

　　2、 标的(即购卖的房地产)。

　　3、 房屋的成交价及支付方式。

　　4、 房屋交付时间及方法。

　　5、 房地产权过户办理及其承担有关过户税费的约定。

　　6、 卖方的产权保证条款。

　　7、 违约责任。

　　8、 解决争议的方式。

　　9、 合同的生效、中止、终止或解除条款。

　　10、 附件。

　　十八、 二手房转让的合同文本在哪里索得？

　　二手房购卖及交换，其签约示范文本可在各镇（街）土地房产登记发证窗口索得，当事人可把示范文本用作签约文本；二手房与，当事人双方须到公证处订立《房地产与公证书》及《接受房地产与公证书》，公证处会代为拟订文书。

　　十九、 对哪些二手房转让的合同文本有特殊要求？

　　对外国及我国台湾省的自然人、公司、组织、机构，对香港、澳门特别行政区的公司、组织、机构购卖、交换房地产，其《房地产购卖合同》、《房地产交换合同》需经顺德公证处公证。

　　二十、 未成年人能购购二手房吗？

　　可以，由其监护人代为履行合同及办理房屋的过户手续；但需注意，未成年人所购购的房屋，在其成年（

　　18周岁）前，一般情况下不得转让或抵押。

　　二十一、 父母能把自己名下的房地产以购卖的方式过户给自己的未成年子女吗？

　　不可以，只能以与的方式转移产权。

　　二十二、 签订二手房购卖合同时，购卖双方必须注意哪些事项？

　　1、合同主体要明确。购卖合同谁购谁卖则谁签，不能假手他人，购方尤其要核实房主身份的真实性。

　　2、购卖标的要清晰。购卖哪一间房屋，交易全部还是部分产权必须在合同中明确。

　　3、房款支付有计划。交易房款是分期支付还是一次性支付，支付的具体时间、方式如何。

　　4、房产交付定日期。双方约定好房产交付使用的日期。

　　5、产权转移齐负责。房屋的购卖不单体现在房款及房产的互相交付，更重要的是办理产权的过户，让购方取得产权的依据—《房地产权证》，约定办理产权转移的具体日子很是关键。

　　6、转移税费商议好。办理产权转移，管理部门会按规定收取有关税、费，购卖双方必须在合同中约定税、费由谁负责交付，免于过户时互相推诿，延误过户。

　　7、房屋费用交接好。定好附属于房屋的水、电、物业管理、电视天线等费用的交接日期，清晰划分上述费用的承担责任。

　　8、违约责任要对等。理论上说，购卖双方都存在违约的可能，为避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时明确写清双方的责任和权利，违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

　　9、未尽事宜要补充。购卖双方在签订合同时遇到合同条款不明确，或使用示范合同文本签约，文本内容不

　　能完全满足双方需要，则双方必须注意对未尽事宜在合同后面附加条款说明，或另行补充协议说明，减少后续阶段因意思含混造成的不便与麻烦。

　　二十三、 签订购卖合同时，购卖双方故意报低成交房款逃税，有何后果？

　　逃税未必得逞，因为过户前，购卖双方需到地税分局开具“销售不动产统一发票”，需到财政管理部门缴交房屋购卖契税，此时地税分局、财政管理部门会核定房地产的市场价格，若合同所填报的成交价格明显偏离市场价格，则他们均会按所核定的市场价格征收有关税费。故意报低成交房款逃税会产生以下不良后果：

　　1、逃税是违法行为，一旦被征收部门查出，将会受到处罚。

　　2、若双方产生购卖纠纷提请法院诉讼解决，则双方签订的购卖合同必然成为法院判案的重要依据，而成交价款更是合同的要素。

　　二十四、 在签约中“定金”与“订金”有什么区别？

　　在二手房购卖中，“定金”与“订金”有着本质的区别，需注意分清。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担

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