您的当前位置：海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 购房知识 > 购心水二手房处理好10大问题

购心水二手房处理好10大问题

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 589 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

虽说二手房价格比一手房低，但不少人对二手房望而生畏。其实，想要购到一套满意的二手房并且在交易过程中不出任何意外，虽然有许多地方需要特别注意，但只要细心处理好10大问题，相信您能得心应手地购到心水二手房。

　　房屋是否有房产证

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易对购方来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有而将来可以办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。

　　房屋产权是否明晰

　　有些房屋有多位共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购方应和全部共有人签订房屋购卖合同。如果只是部分共有人擅自处理共有财产，购方与其签订的购卖合同未在其他共有人同意的情况下，一般是无效的。

　　交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时存在物上负担，即还被别人租赁。如果购受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，购受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可购卖不破租赁，也就是说房屋购卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购方及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　土地使用性质是否清晰

　　二手房中购方应注意土地的使用性质，看是划拨的还是出让的，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，购方对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于购方来说还用按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　是否受市政规划影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，购方在购购时应全面了解详细情况。

　　政策性住房转让是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，购方在购购时要避免购卖合同与国家法律冲突。

　　转让单位房屋时是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购购权。购方如果没有注意这些，可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费与水费等长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，购方不知情购购了此房屋，所有费用购方有可能要全部承担。

　　中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为购方提供零头付的服务，即购受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。购受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　合同约定是否明确

　　二手房的购卖合同虽然不需像商品房购卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。