案例回放

　　2009年3月份，历女士在长春高新区吉林大学附近购购了一套精装修公寓房，房屋单价5000元，总价30万元。当时历女士与开发商签订了《房屋认购协议书》。认购协议中约定了房屋的具体位置、房屋价格、交房时间等等，其中明确约定了双方的违约责任。

　　由于认购协议并非正式的购卖合同，不能依据认购协议办理房屋产权，所以双方约定在签订协议书之日起6个月内开发商必须与历女士签订正式的《房屋购卖合同》，否则每延期一日，开发商赔偿历女士违约金30元。

　　后来开发商延期半年，即2009年9月份才通知历女士签订正式的房屋购卖合同，历女士去签订合同时没有注意违约金的事情，后来与朋友聊天谈到购房的事情时，经朋友提醒，历女士才想到，开发商延期半年才和自己签合同，应该有个说法才对，历女士回去看了看当初签订的认购协议书复印件才发现，按照约定开发商每天应该赔偿自己30元，历女士一算开发商总计应该赔偿自己近6000元。

　　历女士认为开发商的行为既然构成了违约，就应该承担协议书中约定的违约赔偿责任，故历女士找到开发商要求开发商支付违约金，但是开发商态度坚决，表示不会给予任何赔偿。历女士是否可以依据协议书约定要求开发商承担全部违约金？

　　案例分析

　　吉林良智律师事务所邱刚律师认为，依据《房屋认购协议书》的约定，开发商的违约赔偿责任应该近6000元，历女士能否获得全部的违约金还要看历女士的实际损失，如果实际损失达不到6000元，历女士不能仅仅依据协议书的约定要求开发商赔偿全部违约金。

　　《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　所以违约金的承担比例不仅仅依据合同确认，还要看一方当事人的违约行为给另一方当事人造成的实际损失有多大，如果开发商已经交付了房屋，那么历女士的实际损失应该远远不到30万，所以不能获得全部违约赔偿金。如果因为开发商迟迟没有签订正式的《商品房购卖合同》而导致房屋一直没有交付，历女士可以要求开发商承担一年的房屋租金。

　　根据历女士所购房屋的面积，以及长春市房屋租赁市场的行情，开发商延期交付房屋达到半年，半年内历女士如果租赁精 屋居住的租金应该也在6000元左右，所以历女士的实际损失应该与合同约定的违约金总额相符，开发商应该全额支付历女士违约赔偿金。

　　律师提醒

　　邱刚律师提醒购房者，签订《商品房购卖合同》的同时，如果约定了开发商违约时产生的违约金的计算方式，较好同时也要注明因为开发商的违约行为会给购房者造成哪些损失，将可能产生的损失情况列入合同中，在开发商违约时将更有利于购房者索赔。同时在签订《房屋认购协议书》时对签订正式的《商品房购卖合同》的日期不能约定太长，通常情况下在一周或者半个月之内为宜，如果约定的时间过长，购房者则不要交付全部购房款，交付一万元以下的认购意向金即可。

　　房法锦囊

　　问题：张女士购购了一套二手房，当时张女士与房主谈好了房屋价格，同时房主还承诺房屋内的装修和家具、家电全部留下，张女士只要搬进来就能直接住了。当张女士将房款全部交齐后，房主交房时却将家电都搬走了，张女士认为房主的行为很过分，想问问是否可以通过法律进行维权。

　　邱刚律师答：如果张女士已经与售房人对房屋的价格构成进行了说明，那么根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，售房人的行为构成了违约，张女士可以要求售房人继续履行合同，直到达到合同约定的标准。如果售房人坚决不履行合同义务，张女士可以依据合同直接向房屋所在地的人民法院提起诉讼，要求张女士继续履行合同义务，并赔偿违约金。

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