进入冬季，郑州市各小区开始征收冬季取暖费，加上自来水管网改造费的收取，物业再次成为小区业主们嘴边常挂着的一个词，不过，出自业主口中的更多是对物业管理公司的不满，是什么原因让本是“唇齿相依”的一对儿变得如此矛盾重重呢？对此，业内专家认为，除了规范物业行为之外，业主也有必要从法律角度了解物业，在和物业公司打交道中避免“想当然”。

　　误区一 不满就拒交物业费

　　现状：物业交费率不足七成

　　2005年岁末，“拒交”成为物业管理上镜率较高的词汇，由此引发的矛盾一再见诸报端。10月30日，北京市57名业主因长期拒付物业费，并不履行判决，被朝阳区法院强制执行，其中16人被处以司法拘留。

　　物业公司希望按时收到物业费，但由于种种原因，一些业主对物业公司的服务并不满意，“拒交物业费”由此成为其“抗议”较常用的手段，这也是造成矛盾激化并爆发较主要的原因。

　　根据北京市建委小区办的随机抽样调查，去年北京市商品房小区的物业费交纳率不超过65%；北京物业管理商会的调查数据则显示，在回迁房小区，交纳率甚至不足三成。笔者在郑州没有找到这些统计数据，但通过多方调查得知，目前郑州的各家物业公司，能收到小区60%~70%的物业管理费，就已经算是经营状况比较好的了。

　　律师观点：什么样的拒交才合法

　　在被北京市朝阳区法院强制执行的业主中，12名拒不执行法院判决人员和4名妨碍公务人员被处以15天司法拘留，并处1000元罚款。残酷的事实说明，法律是无情的。

　　河南言东方律师事务所张宏光律师表示：“作为单个的业主无论什么情况下都不应拒交物业管理费；物业公司违约，如拒绝履行服务义务等严重违约，可由业主大会决议（2/3以上通过）暂时停交物业费，等待行政投诉或诉讼结果，但是业主个人是不能拒交物业费的。”

　　提醒：一味拒交不可取

　　“物业费难收，物业公司就难以生存，一个连生存都无法保证的公司，怎么能提供好服务？”郑州物业管理方面的 专家武凤翔指出，物业和业主的目的是一致的，如果因不交物业费而造成物业服务跟不上，较后导致房产贬值的话，业主的利益就会有更大的损失。

　　业内人士提醒，业主在碰到物业公司服务不到位时，一味地拒交物业费并不是明智之举。业主应积极搜集证据，以便索赔。

误区二 业主被盗物业有责任赔？

　　现状：业主被盗物业很少赔

    现在的小区规模越来越大，功能也越来越全，大有向着社区方向发展的趋势。然而，规模越大安全问题就越显突出，较常见的就是车辆被盗和地下室被撬，在一般人的观念中，物业公司既然对小区安全负责，那么业主被盗就应该由物业公司赔偿损失，而事实上，大部分的案例表明这只是业主一厢情愿，很少有物业公司对业主的损失赔偿。

　　律师观点：是否赔偿要看合同约定

　　业内 专家武凤翔认为，并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任。“物业公司负责安全和负责赔偿是两个概念。正如单位保卫科负责安全，出现安全事故，保卫科应受到一定的处理，例如扣发奖金、内部处分等，但是赔偿还是要由盗窃分子承担，业主个人也应对自己的安全负责。”张宏光如是说。

　　那么，物业公司有没有义务负责小区的安全？业主被盗，物业公司用不用赔偿？张宏光律师认为，这关键要看物业管理的合同约定。物业公司有义务负责小区的安全，如果安全服务不到位，业主委员会可以降低其收费标准。此外，如果合同中约定物业公司承担财产安全损失赔偿责任的话，车辆被盗、家里进贼的损失就由物业公司赔偿。不过，与业主签“被盗负责赔偿”合同的物业公司必然提高收费。

误区三 物业须出资维修公用设施？

　　律师观点：300元以下“小修”归物业

　　小区里的公用设施需要维修，应该由谁来负责出资？可能许多业主都会不假思索地回答：“找物业。”实际上，事情并没有这么简单。张宏光律师告诉记者：“根据权利和义务相一致的原则，凡是小区内的公共设施都是属于业主共有的，因此所有的正常维修都应当由业主出资，由物业公司操作进行维修。但是，公共设施的非正常损坏，还应该根据法律和公约规定，由直接的责任人或保管人赔偿。”

　　那么遇到这样的事情，业主该怎么办呢？根据相关的物业条例的规定，对小区内公共设施的正常维修，300元以下的小修由物业公司直接承担，超出的应由全体业主共同出资。

　　提醒：别让“公共维修基金”睡大觉

　　“比如像维修小区道路这样大规模的工程，物业公司根本无力承担。如果道路是全体业主共有的，钱就要由业主来出，根据民法通则‘谁使用谁出资’。”武凤翔告诉记者。

　　张宏光补充说：“公共设施维修基金的出资额度、管理办法、启用程序都应由业主公约约定清楚，也应当在物业管理服务合同中载明，物业管理公司可以为了业主的共同利益，依照合同主动进行正常维修，超出合同约定范围的重大维修事项，则应当经过业主大会同意，还可以由业主大会决议临时征收专项维修资金。”

　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

误区四 业委会是“全能选手”？

　　现状：小业主根本没有发言权

　　如果按照明文规定，业主委员会在业主和物业公司的“角斗”中就是代表业主的全能选手，但实际上，这几乎是一项“不可能完成的任务”。

　　按照规定，业主委员会是全体业主投票选举出来的，但票数不是按人头来算，而是按面积来划分“投票权”的多少。照此一算，如果开发商(大业主)的销售面积不超过整个小区的50%，小业主根本就没有发言权。

　　另外，承担着“重任”的业委会成员是在进行“有公益心”的无薪工作，且“业委会主任必须是产权人或产权人代表”。让一名没有专业知识、没有专门时间，更无任何酬金的业主去担当大任，实在难以产生如人所愿的效果。

　　业内人士普遍认为，其实只要业主同意，完全可以委派代理人出任业委会主任。代理人可能会有比业主更加充裕的时间和更加专业的法律知识，更有利于保护业主的权益。

　　思考：如何从尴尬中摆脱？

　　业主委员会是业主维护自身权利较重要的一环，对于存在的问题， 专家武凤翔表示：“业主委员会是业主维权的代表，但遗憾的是‘代表’自己往往都不清楚发生纠纷的问题到底出在哪里，需要怎么解决，方法不对反而会导致矛盾的激化。”

　　他认为，头先，业主委员会的工作与物业管理联系相当紧密，因此对委员甚至全体业主进行物业管理方面的培训很有必要；其次，业主委员会委员的合法权利应受到保护，对业主委员会的选举法加以完善，并赋予业主委员会合适的权利。

　　较后，武凤翔认为很重要的是，对业主委员会的薪酬也应有明文规定，以确保业主委员会委员工作的积极性。今报记者 于海洋/文

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