去年以来，先是明鸿新城出现的物业纠纷导致的流血冲突事件，紧跟着就是圆方物业公司更恶劣的打人事件，还有宝宏、千秋等物业公司蒸发“事件”、２０多家物业公司撤离小区事件、一个小区有两个“管家”的闹剧频频上演。诸如此类的事件，搅得整个物业管理市场不得安宁，使得人们谈“物业”色变。这些问题怎么解决成为人们较为关心的事情。
　　物业接管验收制度让人反思
　　现接管验收制度让业主成为受害者物业接管验收是物业管理企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。现有的法规规定，新建住宅物业接管验收在开发商和物业公司之间进行。现实情况证明，这一制度难以起到维护业主利益的作用，业主、物业公司反倒成为受害者。
　　现行的物业接管验收是在物业公司与开发商之间进行的，而郑州８５％的物业公司是“父建子管”，“儿子”由“老子”养着，开发商在前期开发小区时，下的规划变更导致业主权益受损、公摊面积不清、售房承诺不兑现、房屋建筑和附属设备质量差、配套项目缺项甩项、资料不全等问题，“儿子”在接管验收时替其掩盖着，指望开发商和所属的物业公司“觉悟”无异于天方夜谭。
　　众小区业主质疑的还有：按照现有的物业管理法规，物业公司要由业主大会聘请，签订协议后才能接管小区。可是郑州有九成小区业主大会制度没有实现，绝大多数小区的物业公司还是由开发商指定。
　　建议：理清物业公司与开发商“血缘”关系业界建议政府有关部门对于物业纠纷小区的房屋质量、配套设施、权属界定规划变更、合同规范等问题，有针对性地提出解决措施，应规定业主（准业主）、建设监督管理部门参与接管验收工作，对物业公司承接验收进行过问，而不是让“父子兵”在接管中既当“裁判员”又当“运动员”。
　　“霸王条款”让人恨之入骨
　　“霸王条款”逼良为娼在郑州物业诸多纠纷中，波及面较广、影响的当数供水、供电、供热、供气等垄断企业和物业公司、业主之间的持久混战。这场大战缘于各方对现有物业法规一些条文字句的不同理解。
　　物业公司和业主认为，每位业主就是“较终用户”，而供水、供电、供气、供热等垄断企业认为，“较终用户”是小区的注册总表而非每位业主。对此，他们不但不承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、更新、养护的责任，还拒绝到业主家收费，强迫物业公司或开发商代收费，同时还要承担“跑、冒、滴、漏”公摊费用，物业公司为此罢收。
　　建议：寄希望新法终止乱象业界建议，郑州在立新的物业管理条例时，应对“较终用户”和庭院管网的维修、更新、养护责任加以明确，以解除长期纷争。
　　收费成为物业纠纷焦点
　　多数纠纷都由收费引起“收费难！”这是各家物业公司较头疼的问题。“对服务不满意！”这是大部分业主陈述的不愿交费的原因。由收费引发的物业纠纷有几箩筐：
　　居住小区或公寓未成立业委会，物业公司无相应的服务对应主体，合同不能订立。特别是高端公寓住宅的物业费，应由物业公司与业主委员会协商后定价。若未成立业主委员会，则无法协商确定物业费，较终则造成物业公司自行定价。这就为日后有关物业费价格高低及合理性在业主与物业公司之间埋下纠纷伏笔。
　　合同内容不完备、条款用语含混、欠缺必备的约定内容也是带来日后争议的原因。
　　多数业主认为物业公司乱收费、超标准收费、收费项目不公开透明；而物业公司认为，物业收费制定的政府指导价过低，导致物业公司经营困难。双方话不投机半句多。
　　有的物业公司为了尽快承接项目、过度承诺服务范围或盲目降低承接标准，管而不理，致使业主享受不到交费后的服务，以至于后来引发各种极端事件。建议：建立收费机制以减少纠纷业界建议：房地产行政管理部门、社区居委会应当制定相应的工作细则，严格监督前期物业管理公司的选聘，及时指导业主选举成立业主委员会并到主管部门办理登记；指导业委会与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同，并对委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费收支、检查监督和违约责任加以明确规定。
　　小区发生危急情况如何应对？
　　公共安全紧急情况受关注调查发现，广大小区业主特别是商住楼的物业使用人，对潜在突发的公共安全隐患表示高度关注。
　　一些业主和物业公司表示，当发现小区有人存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品情况，发生重大事故或紧急情况，发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，发现排放各种污染物、恶臭物质等情况，由于一时找不到责任人或责任人不配合，难以及时排除险情，难以消除危及公共利益及他人合法权益的隐患。一些业主委员会和物业公司更表示对这一困局的无奈：由于排除这些危及公共安全的维修、更新、养护费用不明确由谁出，极有可能会导致坐失良机。希望法规对此予以明确，让物业公司放胆去做。
　　建议：建立“先上车后购票”处置机制业界认为，为维护公共利益和他人合法权益，应当制定一个“先上车后购票”的紧急维修、更新、养护处置机制。在立新法规时，应当规定小区物业存在安全隐患、责任人不履行维修养护义务危及公共利益及他人合法权益时，物业公司、业主大会、业主委员会应当履行职责采取有效措施及时消除安全隐患。责任人不履行维修义务的，物业管理企业应当采取紧急措施，代为维修、排除危险，费用由责任人承担。无责任人或责任人不明确的，物业管理企业应当及时维修，费用按物业服务合同的约定承担。
　　编后
　　业主和前任物业公司的纠纷尚未了结，与新聘用的物业公司已结下冤仇。一个说驴不走，一个说磨不转，并由此陷入怪圈，进入困局。问题的症结在于，虽然《物业管理条例》基本确立了物业管理的模式，但是实践中暴露的诸多问题依然缺少法律的支撑，尤其是缺少有地方特色的可操作性的法规。
　　目前物业管理方面的法律规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的根据。用一位法官的话说，把物业管理纠纷问题交给民法、合同法来解决，实在勉为其难。一个个教科书般的典型性和启发性案例使我们不禁要问：打造和谐郑州，没有一个详尽的物业管理条例行吗？□头席记者孙斌

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