问： 我在2005年向单位同事王女士购购了一套房改房，合同签订当天即付了35万元头付房款。双方约定：王女士在该房的产权证下发后三个月内，将房屋过户到我的名下并付清余款，否则应承担违约金5万元。随后，我花了十余万元对房屋进行了装修并居住至今。然而，2007年春节后，单位发了产权证，我数次要求王女士尽早过户，但遭到了她明确的拒绝，说是价钱太便宜了，除非加价，否则就不卖了，要收回房子。2007年“五一”后，我接到王女士的电话，告诉我房屋已卖给别人，并办理了过户手续，同时还限我在一个月内搬出。

　　请问：王女士是否已构成违约？我能否要求赔偿损失？ 文/读者 靳先生

　　答疑嘉宾： 广东法制盛邦律师事务所律师邹忠胜：根据靳先生来信反映的情况，王女士在将房改房售予其后，违反双方约定，在合同履行期限届满前，以明确的行为表示不再履行合同义务，将房屋另售他人，实属“一房两卖”，其行为已构成根本违约，因此，靳先生作为守约方可以解除合同，并要求对方承担违约责任和赔偿损失。

　　对于靳先生的损失，根据合同法的相关规定：当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应予以赔偿，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到，或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　针对本案，由于王女士“一房两卖”房改房的行为，致双方合同已再无履行可能，且由于近年房价的大幅上涨，即使退回已付购房款及承担违约金，靳先生仍不足以在同一地段再购购同类房产。因此，司法实践中，对此类案件中守约方的损失额，一般以对方违约时、守约方行使合同解除权的时点，对房屋予以评估的评估价(含装修)与已付房款之间的差额来确定。 整理/小渔

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