基本案情

　　张某购购了某房地产开发公司（以下简称房产公司）商品房一套，双方于２００５年６月２１日签订了商品房购卖合同，合同约定了房屋面积、总价款、付款方式等。张某当日向房产公司交纳了头付款２９５１４０元以及测绘费６６５元、印花税３５７元、登记费８０元、工本费１０元等。２００６年１月，在张某不知情的情况下，房产公司却将原来卖与张某的房产又卖于第三人，致使张某不能得到该套房产。为此，张某委托我作为其代理律师向房产公司主张权利。
　
  　我头先通过协商的方式和对方进行了磋商，并根据较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定向房产公司提出要求：解除与张某之间的商品房购卖合同、返还张某已付的购房款和测绘费、印花税、登记费、工本费等及利息，并要房产公司承担张某已付购房款一倍的赔偿，同时，向房产公司发了律师函，限其在３天之内作出合理答复，否则，就将其起诉至人民法院，通过法律手段来追究其法律责任。后房产公司决定，除答应解除与张某之间的商品房购卖合同、返还已付购房款和测绘费、印花税、登记费、工本费等及利息以外，另外再支付给张某１０万元作为赔偿。鉴于双方本着互谅互让的态度，较终达成了一致协议，协商结案并立即履行。

　　律师点评

　　较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房购卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的购受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房购卖合同订立后，出卖人未告知购受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房购卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　我认为，本案属于种情形。

　　该情形就是人们经常说的“一房两卖”。由于债权具有平等性，先购受人的债权与后购受人的债权在性质上是平等的，出卖人既可以选择向先购受人交付，又可以选择向后购受人交付。如果出卖人选择向后购受人交付，则前一个商品房购卖合同的目的就无法实现，此时出卖人应当按本款规定承担违约责任，这种情况，属于我国《合同法》第九十四条第四项规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的”，购受人依法可以解除合同。

　　更重要的是，本条还规定了对出卖人的惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿制度是起源于英美法系国家的一项制度，本条规定购受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于此，房产公司提出再支付１０万元作为赔偿的方案后，张某予以接受，较终协商一致达成协议并立即履行。河南天基律师事务所 秦国武

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