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2010年海南房地产开发市场调查报告
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:海南省人民政府网 阅读 1734 次
2010年,我省抓住海南建设国际旅游岛上升为国家战略的重大机遇,贯彻落实国务院关于“大力发展与旅游相关的现代服务业,促进服务业转型升级”的决定,积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业,全省房地产业呈现出平稳较快健康发展的态势,开发投资大幅增长,商品房供销两旺,市场运行平稳健康。
一、房地产开发投资情况
(一)房地产开发投资大幅增长,投资增速快中趋稳。
2010年是我省推进国际旅游岛建设的年,海南房地产迎来历史性的发展机遇,国际旅游岛政策利好因素极大地推动了房地产市场开发,特别是以旅游度假需求为主的房地产快速发展,开发投资不断扩大。2010年,全省房地产开发投资总额为467.87亿元,比上年同期增长62.5%,增加180亿元,增幅同比提高18.2个百分点。从发展变化趋势看,年初,海南房地产开发投资增速以高位开局,2月至3月,开发投资(累计,下同)分别增长了180%和140%。4月份以后,国家实施以收紧土地和信贷为主要手段的房地产市场调控政策,抑制了我省房地产开发投资快速增长的势头。但由于调控影响存在滞后效应性,4月至6月,开发投资仍维持相对较高的增长水平,分别增长96.5%、95.4%和78.9%。此后调控影响逐步显现,房地产开发投资持续回落,但由于海南房地产市场正处于结构调整上升期,加上海南国际旅游岛政策利好因素的共同作用,市场信心较足,开发投资呈现增速平稳回落的特点,7月至12月,开发投资增速稳定在62%—70%的平稳窄幅波动区间,呈现快中趋稳的态势(如下图所示)。
(二)新开工项目增加,房屋施工规模扩大。
在海南建设国际旅游岛利好政策的刺激下,开发商簇拥进入海南市场,房地产新开工项目不断增加。2010年全省有工作量的房地产开发企业545家,比上年增加140家。全省房地产开工项目580个,比上年增加155个。房屋施工规模不断扩大。商品房施工面积达2698.96万平方米,同比增长35.6%。其中,商品房新开工面积1136.12万平方米,比上年增长40.7%,新开工面积占全部施工面积的比重为42.1%。
(三)中西部地区开发投资增速迅猛。
海南建设国际旅游岛效应在房地产开发领域迅速扩展,呈现出从东部向中西部、由沿海向加快推进的趋势,中西部地区房地产开发投资快速增长。2010年,东部地区房地产开发完成投资389.60亿元,比上年同期增长46.5%,而中部和西部地区房地产开发投资分别是27.72亿元和50.55亿元,同比分别增长了134.6%和425.7%,中西部开发投资增速均远远高于东部地区。房地产开发投资呈倍数增长的市县是,东部文昌市增长169.5%;中部屯昌县增长6.5倍、定安县增长3.2倍,琼中县增长2.4倍;西部澄迈县增长6.1倍、儋州市增长3.0倍、乐东县增长1.8倍,其中澄迈县开发投资额占西部投资总量的71.3%。
二、商品房销售增情况
(一)商品房销售大幅增加,销售量先扬后抑。
2010年,受海南国际旅游岛建设预期影响,年初全省商品房销售同样在高位开局。2月(累计)销售量突破单月历史新高,销售面积达220.65万平方米,比上年同期增长3.8倍,3—6月各月销量均呈倍数增长。4月开始国家实施房地产宏观调控,特别是下半年国家再次出台包括限购在内的一系列房地产调控政策,宏观调控政策效果日趋显现,商品房销售受到极大的抑制,7月起各月销售增幅持续平稳回落,但仍以较快速度保持增长态势。全年商品房销售面积为854.73万平方米,比上年同期增加近300万平方米,同比增长52.3%,增幅同比提高1.8个百分点(如下图所示)。八大房地产开发市县中,海口市销量209.76万平方米,增长10%;三亚市销量140.83万平方米,增长23%;琼海市销量134.82万平方米,增长72.7%;文昌市销量74.58万平方米,增长85.8%;澄迈县销量67.40万平方米,增长163.1%;陵水县销量57.35万平方米,增长60.9%;万宁市销量38.20万平方米,增长134.2%。
(二)中小户型住宅销售构成商品房销售主体。
从户型结构上看,我省商品房销售以住宅为主。2010年住宅销售面积为834.19万平方米,同比增长52.8%,占商品房销售总量的97.6%。其中,90平方米以下的住宅销售面积为442.22万平方米,同比增长63.4%,占商品房销售总量的51.7%;90-140平方米的住宅销售面积为243.40万平方米,同比增长21.6%,占销售总量的28.5%。
(三)中、西部地区商品房销售趋旺。
分地区看,东部地区是商品房销售主力,2010年销售面积达655.55万平方米,占全省商品房销售面积总量的76.7%,比上年同期增长37.9%。东部地区销量超过100万平方米的城市是海口市209.76万平方米,三亚市140.83万平方米、琼海市134.82万平方米,销售增速较快的是万宁市增长134.2%。近年来,随着房地产开发市场的持续扩张,中、西部地区商品房销售市场逐渐趋旺。2010年,中部地区共销售商品房面积为94.42万平方米,同比增长123.8%,增速超过东部85.9个百分点。其中销量较大的是定安县36.46万平方米,增长304.3%;五指山市32万平方米,增长85%。西部地区共销售面积104.75万平方米,同比增长1.5倍。其中,澄迈县销售67.40万平方米,占西部销售量的64.3%,同比增长163.1%。
三、房地产开发资金来源情况
(一)房地产开发企业到位资金充裕。
2010年,全省房地产开发企业本年财务资金来源合计970.84亿元,比上年同期增长96.2%,增幅较上年提高41个百分点。投资资金来源是实际开发投资的一倍,本年财务资金来源充足确保了开发投资对资金的需求,为房地产开发投资增长提供了有力支撑。在本年财务资金来源中,房地产开发企业本年到位资金(未包含上年结余资金)797.18亿元,同比增长84.8%。
(二)定金及预付款成为资金来源的主渠道。
在本年到位资金中,来源于定金及预收款的资金达409.64亿元,占全部到位资金的51.4%,比上年同期增长155.7%,定金及预收款因为没有附加利息和相关手续费,成本低、使用效率高,定金及预收款的大幅增加,保证了开发资金的有效使用及开发建设的进度。其他资金来源中,国内贷款135.65亿元,增长48.6%;利用外资0.71亿元,下降97.6%;自筹资金155.70亿元,增长44.1%。
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