2010年的中国房地产市场是在调控中度过的，从国十一条到国十条再到新五条，从增加住宅用地供给到限购令再到溢价率过高地块上报，每一轮调控政策的出台都对房地产市场交易造成了相当程度的冲击，市场预期一度趋于混乱甚至消极。

基于地价--房价传导机制，高地价成为拉动高房价的基础性因素，而高地价的典型-地王自然成为各轮调控的众矢之的。然而，在调控政策不断出台的情况下，地王却从未淡出土地市场，与2009年相比，反而有所超越。

一、2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块，在成交时间和分布区域上都呈现出一种百花齐放的态势。

1、从成交时间上看，于上半年成交的地块共有6宗，其中，1月成交1宗，2月、3月分别成交2宗，4月成交1宗；于下半年成交的地块有4宗，其中9月、11月分别成交2宗。

这与2009年住宅用地总价排行榜截然不同。2009年总价前十的住宅用地均成交于年度下半年，其中半数成交时间在2009年12月。

2、从分布区域上看，有4宗地块位于环渤海区域，其中3宗位于北京，1宗位于天津；3宗位于长三角区域，其中2宗位于南京，1宗位于上海；2宗位于珠三角区域，分别位于广州和福州；中部地区的武汉也有1宗地块登榜。

2009年住宅用地总价排行榜中的地块分布同样较为分散，其中珠三角区域共有4宗地块登榜，环渤海和长三角区域各有2宗地块登榜，中部、西部地区则各有1宗地块登榜。

3、央企造地王是房地产业内不争的事实，从2010年住宅用地总价排行榜看，登榜企业中半数均为央企或央企下属开发企业，而另外5宗地块的竞得者中有3个均具有国企背景。另外，2009年总价前十地块的竞得者中，六成也拥有央企或国企背景。

央企和国企的独特优势和雄厚实力为其提供了强大的资金和政策支持，但却也成为地王屡禁不绝的根源之一。而无处宣泄的民间资本则充当了房地产市场等投资领域的投机者，房价、CPI飞涨和通胀压力增大无不与此密切相关。合理分配市场资源和投融资渠道、扭转央企和国企优势过大的局面，也许才是中国房地产市场健康、全面、多层次、多类型、多元化发展之路的起点。

4、从用地性质上看，无一宗纯住宅用地登榜。大体量的综合性用地为形成项目后所需配套设施提供了完备的保障，使得地块品质得以提升，因而更受市场青睐。在这一点上，2009年住宅用地总价排行榜与2010年不谋而合。

5、从价格水平上看，2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块中，半数楼面地价过万，而2009年则仅有4宗达到这一水平；2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块中，楼面地价较高值为52783元/平方米，而2009年同一指标则仅达到29859元/平方米；2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块平均楼面地价为6710元/平方米，而2009年住宅用地总价排行榜中前十位的地块平均楼面地价则仅达到5968元/平方米。

6、从溢价水平看，2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块中，溢价率超过100%的地块仅有2宗，溢价率超过50%的地块也仅有4宗；而2009年全国住宅用地楼面地价前十地块中，溢价率超过100%的地块共有6宗，更有2宗地块溢价率超过400%。由偏低的溢价率不难看出，调控政策使得2010年土地市场交易更为理性。

2010年的中国房地产市场是在调控中度过的，从国十一条到国十条再到新五条，从增加住宅用地供给到限购令再到溢价率过高地块上报，每一轮调控政策的出台都对房地产市场交易造成了相当程度的冲击，市场预期一度趋于混乱甚至消极。

基于地价--房价传导机制，高地价成为拉动高房价的基础性因素，而高地价的典型-地王自然成为各轮调控的众矢之的。然而，在调控政策不断出台的情况下，地王却从未淡出土地市场，与2009年相比，反而有所超越。

一、2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块，在成交时间和分布区域上都呈现出一种百花齐放的态势。

1、从成交时间上看，于上半年成交的地块共有6宗，其中，1月成交1宗，2月、3月分别成交2宗，4月成交1宗；于下半年成交的地块有4宗，其中9月、11月分别成交2宗。

这与2009年住宅用地总价排行榜截然不同。2009年总价前十的住宅用地均成交于年度下半年，其中半数成交时间在2009年12月。

2、从分布区域上看，有4宗地块位于环渤海区域，其中3宗位于北京，1宗位于天津；3宗位于长三角区域，其中2宗位于南京，1宗位于上海；2宗位于珠三角区域，分别位于广州和福州；中部地区的武汉也有1宗地块登榜。

2009年住宅用地总价排行榜中的地块分布同样较为分散，其中珠三角区域共有4宗地块登榜，环渤海和长三角区域各有2宗地块登榜，中部、西部地区则各有1宗地块登榜。

3、央企造地王是房地产业内不争的事实，从2010年住宅用地总价排行榜看，登榜企业中半数均为央企或央企下属开发企业，而另外5宗地块的竞得者中有3个均具有国企背景。另外，2009年总价前十地块的竞得者中，六成也拥有央企或国企背景。

央企和国企的独特优势和雄厚实力为其提供了强大的资金和政策支持，但却也成为地王屡禁不绝的根源之一。而无处宣泄的民间资本则充当了房地产市场等投资领域的投机者，房价、CPI飞涨和通胀压力增大无不与此密切相关。合理分配市场资源和投融资渠道、扭转央企和国企优势过大的局面，也许才是中国房地产市场健康、全面、多层次、多类型、多元化发展之路的起点。

4、从用地性质上看，无一宗纯住宅用地登榜。大体量的综合性用地为形成项目后所需配套设施提供了完备的保障，使得地块品质得以提升，因而更受市场青睐。在这一点上，2009年住宅用地总价排行榜与2010年不谋而合。

5、从价格水平上看，2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块中，半数楼面地价过万，而2009年则仅有4宗达到这一水平；2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块中，楼面地价较高值为52783元/平方米，而2009年同一指标则仅达到29859元/平方米；2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块平均楼面地价为6710元/平方米，而2009年住宅用地总价排行榜中前十位的地块平均楼面地价则仅达到5968元/平方米。

6、从溢价水平看，2010年住宅用地总价排行榜中前十位的地块中，溢价率超过100%的地块仅有2宗，溢价率超过50%的地块也仅有4宗；而2009年全国住宅用地楼面地价前十地块中，溢价率超过100%的地块共有6宗，更有2宗地块溢价率超过400%。由偏低的溢价率不难看出，调控政策使得2010年土地市场交易更为理性。

二、长三角区域成地王工厂，2009年、2010年全国住宅用地楼面地价排行榜前十地块多出于此。

1、2010年全国住宅用地楼面地价前十地块中，除1宗地块位于福州市以外，其余9宗均位于长三角区域，其中上海和温州各有4宗登榜，另有1宗位于杭州。

而2009年全国住宅用地楼面地价前十地块中，有7宗地块位于长三角区域，其中上海有5宗地块登榜，杭州和苏州各有1宗地块进入榜单前十；另外3宗地块中，2宗位于环渤海区域的北京，1宗位于珠三角区域的厦门。

2、从成交时间上看，与住宅用地总价排行榜情况类似，2010年登榜地块成交时间较为分散，其中，于2月成交的地块有2宗，于3月和8月成交的地块各有1宗，于9月成交的地块达到3宗，另外2宗地块成交时间在11月；而2009年登榜地块成交时间则集中于下半年，其中半数成交于9月。

3、与2009年七成国企占据全国住宅用地楼面地价排行榜的情况截然不同，2010年全国住宅用地楼面地价排行榜前十位地块中，仅有1宗地块被央企华侨城竞得，其余地块竟得方均非国有企业，其中福州市鼓楼区吉庇路北侧、谢家祠东侧地块更是被个人收入囊中。

4、从用地性质上看，2010年全国住宅用地楼面地价前十地块中有4宗为纯住宅用地，而2009年则有3宗。

5、从体量上看，2010年全国住宅用地楼面地价排行榜中前十位地块体量均偏小，其中较小的地块体量仅达到2539.8平方米，而的地块体量也仅达到136038.3平方米；与此类似，除长风6B（B6）、7C地块和徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块体量超过20万平方米以外，2009年全国住宅用地楼面地价排行榜中前十位地块中，体量值仅为129326.7平方米，而较小值则为12060平方米。

优越的区位条件使得地块的品质和内在价值得以提升，从而获得较高的成交价格，而较小的体量则使得地块能够取得更高的楼面地价，小体量是高楼面地价的前提条件之一。

6、从整体价格水平上看，2010年全国住宅用地楼面地价排行榜中前十位地块平均楼面地价为33830元/平方米，而2009年全国住宅用地楼面地价排行榜中前十位地块平均楼面地价仅为26316元/平方米。远远高出的楼面均价彰显着2010年全国住宅用地楼面地价排行榜中前十位地块黄金般的品质和2010年土地市场并未被真正的压抑。

7、从溢价水平看，2010年全国住宅用地楼面地价排行榜中前十位地块溢价率超过100%的地块仅有1宗，而2009年全国住宅用地楼面地价排行榜中前十位地块中则有半数溢价率超过100%。偏低的溢价率再次彰显出2010年土地市场交易从狂热到理性的转变，理性成分的增加对于土地市场乃至整个房地产市场都将起到相当程度的稳定性作用。

表1：2009年全国住宅用地成交总价排行榜

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

表2：2010年全国住宅用地成交总价排行榜

数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com

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